新湖中宝紧张的资金链

杨现华

本命年是中国传统文化的一个重要组成部分，在传统习俗中，本命年常常被认为是一个不平坦的年份，1959年出生的新湖中宝（600208.SH）老板黄伟正迎来自己60岁的本命年。

流年能否顺利？刚刚和融创中国进行的一笔近70亿元交易似乎表明，新湖中宝的日子并不好过，否则在耗时数年终于完成拆迁等繁杂冗长的前期工作、马上迎来开工之际，新湖中宝怎么会轻易将上海的旧城改造地块转手融创呢？

对于一家年签约销售不到200亿元、又热衷于金融投资的房企来说，融资超800亿元是自身造血能力无法覆盖的规模，借新还旧是必由之路。这条紧张的资金链不能出现意外。

卖子求生？

如果不是遇到问题，谁会将囤积多年的土地在马上可以开工建设的时候转手他人呢？而且这样的土地还是上海城中区刚刚完成拆迁征收的旧改项目。

对于旧城改造，在2018年年报中，新湖中宝表示，“亚龙项目、天虹项目、玛宝项目已进入征收实施阶段，截至期末征收签约率分别为95%、98%和99%，玛宝项目将于2019年进入开发阶段。”

日前的一纸公告，宣告玛宝项目基本与新湖中宝没有关系了，公司所做的征收等前期工作都为他人做了嫁衣。融创房地产集团有限公司（下称“融创地产”）摘下了“桃子”，公司是融创中国（1918.HK）的全资附属公司。

根据公告，新湖中宝全资子公司以5亿元向融创地产转让浙江瓯瓴实业有限公司（下称“瓯瓴实业”）90.1%的股权及其对应的平阳隆恒置业有限公司（下称“隆恒公司”）、南通启仁置业有限公司（下称“启仁公司”）全部权益。

同时，新湖中宝全资子公司还将以3.78亿元向融创地产分步实施并最终完成转让上海玛宝房地产开发有限公司（下称“玛宝公司”）90.1%的股权。与此同时，新湖中宝将平价转让对上述公司的全部债权58.27亿元。

也就是说，新湖中宝以67.05亿元的价格将瓯瓴实业和玛宝公司转让给了融创地产。瓯瓴实业的全资子公司隆恒公司拥有温州西湾65.68万平方米的土地，计容总建筑面积154.87万平方米，启仁公司则拥有启东圆陀角30.74万平方米土地，可售住宅计容建筑面积52.14万平方米。即，这两家公司合计拥有土地面积96.42万平方米。

这两块土地属于海涂围垦项目，是一二级联动项目。截至2018年年末，公司拥有的启东圆陀角项目和温州西湾项目两个海涂开发项目占地面积合计1206万平方米，已完成开发664.4万平方米，即开发面积刚刚过半。

此次转让给融创的海涂项目是已完成开发的还是未开发的，公告中并未详细介绍，并且在逾67亿元的转让总价中，两个海涂项目股权和债务合计金额为多少，新湖中宝也没有详细说明。

2018年年底，温州平阳县收储了新湖中宝53.29万平方米的海涂土地，总价为8.15亿元。融创地产拿下的近百万平方米海涂土地代价又是多少呢？

新湖中宝获得上述海涂地块时的投入并不少。根据2014年年报，隆恒公司当年分别获得了数块温州平阳西湾围涂地块，合计土地面积恰好为此次转让时隆恒公司所拥有的65.68万平方米，合计的土地價款为29.56亿元。

年报显示，隆恒公司的项目总投资预计为92.92亿元，2014年投入金额为27.61亿元，基本上应该是土地转让款。到了2018年时，隆恒公司的开发成本已经累计至39.65亿元了。

即除了土地出让金，4年多时间里，不考虑成本中利息资本化的影响，新湖中宝的后续投入达到10亿元左右。

在隆恒公司成立的同一年，启仁公司也宣告设立，公司出资3.9亿元获得了启东圆陀角合计7块土地，总面积约为26.76万平方米，略少于此次融创地产收购的30.74万平方米土地。

2014年，启仁公司项目的总投资为14.47亿元，当年投入3.7亿元，到2018年年末，该项目开发成本的期末余额为5.35亿元，项目进展较为缓慢。不过与最初的预计投资规模相比，投资总额已经接连增加了，2015年时增加至18.14亿元，2018年时一跃攀升至39.2亿元。

也就是说，在2014年拿地时，隆恒公司和启仁公司合计出资达到了33.46亿元，这并未包含启仁公司后续又增加土地时的投入。截至2018年年末，两家公司开发成本期末余额合计为45亿元。

此次收购中，更为市场关注的重头戏应该是玛宝公司所拥有的上海内环旧改项目。根据公告，玛宝公司持有上海市虹口区青云路167弄地块，项目规划占地面积2.36万平方米，计容总建筑面积约 7万平方米。

但新湖中宝2018年年报显示，玛宝项目的规划计容建筑面积为60160平方米，总建筑面积98160平方米，那么约7万平方米的计容总建筑面积又从何而来呢？

玛宝项目是新湖中宝在2015年通过收购获得的。2015年12月底，新湖中宝以2.4亿元从自然人吴建新手中收购玛宝公司100%股权，其中股权转让款2.08亿元，债权3200万元。

根据收购公告，该项目总规划建筑面积不超过61367平方米，其中含奖励面积9966平方米。新湖中宝2016-2018年披露的年报中，玛宝项目的规划计容建筑面积始终都是60160平方米。

2018年年报中，新湖中宝同时披露，在公司2019年开工项目中，玛宝公司的计划新开工面积为70878平方米。按照最早的公告，玛宝项目6万余平方米的计容面积中已经包含了奖励面积，那么，突然出现的逾7万平方米计容面积又是怎么回事呢？

玛宝项目的投入超出了新湖中宝的原计划。在2015年和2016年的年报中，新湖中宝表示玛宝项目的预计总投资为43.25亿元，2017年猛增至72.58亿元，较之前的投资计划暴涨了近70%。

在2016年年末，玛宝项目的开发成本余额仅有2.84亿元，2017年直线飙升至40.41亿元，2018年年末进一步增加至45.97亿元。