浅谈民营房地产企业内部控制存在的问题及对策

王艳芳

【摘 要】房地产开发企业通常具有资金密集、项目开发周期长、杠杆率普遍较高的特征，其经营风险和财务风险相对较高。近几年，随着经营环境的变化，企业间的竞争越来越激烈，企业的经营风险越来越大，在这种情况下，加强企业内部控制显得非常重要。本文分析了我国民营房地产开发企业内部控制中的常见问题，并提出了解决问题的建议。

【关键词】民营房地产企业；内部控制

一、民营房地产企业内部控制存在的问题

（1）对内部控制的重视程度不够。有些民营房地产企业的领导者、管理者大多数从包工头、泥瓦匠等成长起来的，缺乏对管理企业的系统性认识，都是根据自己原有的经验，管理自己创建的企业，只关心与房屋卖出之后所能获得利润，而不关心其中关联的各种管理问题，尤其是内部控制问题。有些民营房地产企业领导者因为未经过系统的培训，不理解什么叫做内部控制及内部控制的重要性对企业日后发展的好处，仅仅关注眼前的利益，不求长远发展，把内部控制简单地理解为内部审计、内部监督、会计控制、成本控制，或认为内部控制就是归集各个控制活动和流程。这样就会影响企业目标的实现，甚至有可能会影响企业的经营情况和未来的收益水平，减少企业的收入，同时也会对企业的资金链有一定的损害。

（2）风险评估不到位。由于我国居民的消费水平持续上升，民营房地产企业也在蓬勃发展，但是这样的民营房地产企业中存在的问题也日益凸显，特别是企业面临的各类风险问题。有些民营房地产企业未制定相应的完善的风险评估体系，以至于无法采取相应有效的风险预警机制。

（3）控制活动不健全。我国多数民营房地产开发企业的控制活动主要存在以下问题：不相容岗位未分离，人员职责交叉过多；会计系统控制不完善，尤其是没有建立有效的资金控制制度；预算控制存在缺陷，项目预算和年度预算无法衔接。这很大程度是企业为了节约显性内控相关成本，没有设立相关的制度活动；或者制度活动设置不合理、执行不到位。

（4）信息与沟通环节存在问题。因为房地产开发项目建设周期长，且多数项目是跨地区、跨省份建设经营的，这无形中加大了企业信息沟通的难度。目前我国多数民营地产企业尚未建立现代化的信息管理系统，虽然有的房地产企业建立了信息管理系统，但是在构建的过程中缺乏规划或规划缺乏合理性，使得其内部出现了信息孤岛现象，还有的存在重复建设的情况。有的民营房地产开发企业购买并安装了相应的会计核算系统、预算控制系统、销售系统等不同的操作系统，但是各个操作系统之间在操作上、指标口径上并不匹配，导致系统效率低下，内部控制出现“真空”地带。

（5）缺乏有效的内部监督。目前，我国多数民营房地产开发企业的内部监督存在以下几种情况：未设立内部审部门；企业虽然设置内审部门，但该部门隶属财务部，这使得内审部门缺乏独立性，内审部门的工作无法做到公平公正；企业设置了内审部门，且内审部门隶属董事会，内审部门的独立性得到了保证，但内审部门成员大多只有财务或审计等专业背景，胜任能力不足，这主要是因为房地产开发企业经营业务复杂，包括征地、拆迁、勘测、设计、施工、销售、售后等环节，这要求内部审计人员应同时具备财务知识和业务知识。

二、民营房地产企业加强内部控制的措施

（1）提高对内部控制的重视程度。民营房地产企业内部控制重视程度，决定了企业是否有着良好的经营状况。民营房地产企业提高对内部控制的重视程度，可使企业能够更加稳定、高效地发展，有利于更好地监管房地产运行的各个方面，可强化企业的风险意识，能够更好地规避风险，趋利避害，为企业谋得更大的收益。

（2）健全风险评估机制。风险评估是实施内部控制的重要环节，主要包括目标设定、风险识别、风险分析和风险应对。鉴于房地产开发行业的经营风险和财务风险都比较高，所以民营房地产开发企业有必要健全风险评估机制，分析影响企业项目投资、建设、销售、资金筹措等环节的内外部风险，识别哪些风险是企业可以规避的，哪些风险是企业无法规避的，进而制定相应的应对策略。如在项目投资决策时，企业需要分析国家宏观经济政策，项目所在区域的经济水平、竞争情况、监管要求、市场需求等外部因素，同时还要分析企业的资质、项目负责人选的勝任能力等内部因素，进而预估项目资金投入、产品销售、回款时间等情况，确定项目的可行性，避免出现投资决策失误，经营风险加剧的情形。如企业在筹措资金时，需要分析不同筹资方式及其对应的风险，尽量避免单一的融资渠道，同时还应设置负债率预警指标，避免出现过度负债经营，财务风险过高的情形。

（3）设立有效的控制活动，提高控制活动的执行力度。控制活动是企业将风险控制在可承受范围之内的具体措施。民营房地产开发公司应根据企业的实际情况，结合成本效益原则，设立以下控制活动：重要的不相容岗位应做到职务分离，确有困难的，应采取替代性的控制措施，定期或不定期的对相应人员的工作进行独立的监督检查；加强会计系统建设，提升会计控制力度。在资金管理方面，企业可以建立统一结算中心以实行资金的集中管理，统收统支，降低擅自动用资金的风险，减少现金的使用频率，减少舞弊的可能性；采用滚动预算与定期预算相结合的模式进行预算控制，实现项目预算和年度预算有机结合，提升预算控制的有效性；建立与内控相关的考核制度，提升内部控制的执行力度。

（4）完善信息沟通系统。信息与沟通是企业及时准确地收集传递与内部控制相关的信息，确保信息在企业内部、企业与外部之间进行有效沟通，是内部控制的重要条件。房地产项目多跨年、跨地区开发经营，完善的信息化系统是房地产开发企业信息传递的保障。民营房地产企业可以根据企业的实际情况，尽可能的建立完善的信息系统，实现业务模块的整合以及各部门的信息共享。出于成本效益考虑，企业可以购买不同企业的软件，但在购买前，需要事先确定不同软件之间的接口如何接通，指标口径如何统一等问题，以避免出现上文提及的问题。

（5）加强内部监督。内部监督是企业对内部控制的建立与实施情况进行监督检查，评价内部控制的有效性，及时发现问题、纠正偏差、修订并完善内部控制，是实施内部控制的重要保证。针对上文提及的问题，民营房地产开发企业应建立内部审计部门，并保证内部审计部门的独立性；定期对内审部门人员进行业务培训，提高其专业能力和职业道德素养，使其具备相应的胜任能力。另外，在加强内部审计的基础上，企业还可以利用外部审计的方式加强对内部控制的监督，及时发现内部控制的设计缺陷和执行中的问题，予以改进或修正，进一步完善企业的内部控制。

【参考文献】

[1]傅冰.房地产企业内部控制存在的问题与对策探析[J].企业研究，2014 （16）.