共有产权房的文献综述

李万莉

(西南交通大学公共管理与政法学院，四川成都 610031)

十九大提出了房子是用来住的，不是用来炒的，建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所属[1]。“十三五”规划提出健全住房供应体系，构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系，完善住房的供需结构，逐渐提升居民住房水平，更好的实现住有所居。

纵观学术界对共有产权房的相关研究，可以发现共有产权房在我国起步晚，发展时间短，研究比较分散。根据中国知网的有关文献，采取按照“主题”“关键词”“篇名”的检索方式就“共有产权房”对所有期刊文献进行检索，可以明显看出，研究的数量与国家实施共有产权房试点政策相对应，所以线条主要呈现双驼峰型。比较突出的年份是2014年和2017年，这两年政府在推行共有产权房城市试点，所以研究数量较为突出。仅从研究数量上来看，2016年到现在，各学者对共有产权房的关注度越来越高，共有产权房有了较快的发展(图1)。

图1 2000～2017年中国知网检索“共有产权房结果统计”(单位：篇/年)数据来源：通过中国知网检索后整理得到，截止2018年3月。

1 共有产权房制度设计的基本评价

部分学者非常认可正在推行的共有产权房模式。张永岳、谢福认为共有产权房通过产权分离，减轻了个人的购房压力，真正的帮助刚需家庭实现购房梦[2]。学者吕萍、修大鹏、李爽认为共有产权房有利于提升住房的政策效[3]。吴盛梅提出“租售并举”的共有产权房模式缓解了政府在建设保障性住房的资金压力，更好地实现居民的住有所居[4]。

还有一部分学者对我国推行共有产权房制度持有保留意见。学者陈杰认为共有产权模式还存在不少的问题，房地产市场下行的经济风险由谁兜底?政府的监督成本增加如何解决[5]？易宪容认为，共有产权房制度变相的把公有的土地变为城市所有，损害了大部分人的利益[6]。

虽然在学术界对共有产权房政策的评价褒贬不一，但是大部分学者对共有产权房都持有积极的态度，随着土地的减少与房屋需求量的增加，共有产权房在解决此类的矛盾上将发挥更明显的作用。

2 共有产权房的困境研究

2.1 政府在管理和资金上的困境

共有产权房是政府主导推行的保障性住房，和其他的商品房以及保障性住房不一样，它对政府管理的要求更高。政府及授权的公共组织全程负责共有产权房申请阶段的资格审查、房产配售以及产权分配到最后的售后管理等环节，严荣认为这对政府来说无疑是一项挑战[7]。共有产权房的建设需要一大笔启动资金，而符合条件的群体大多数属于中下收入者，资金本就缺乏，所以筹措资金的重任就落在了地方政府肩上[8]。购房者满足一定年限后出售共有产权房，若交由市场，政府需要花费财力和人力进行监管，若由政府回购，这又将加大政府的财政压力[9]。

2.2 法律维护的困境

共有产权房的特色在于允许使用权和所有权分离，涉及到两个甚至多个主体，需要多方力量的均衡，这时更需要法律政策进行维护。但是目前与共有产权房相关的法律条文还很欠缺。学者宋刚提出以法的名义约束各方主体，解决后期容易出现的纠纷[10]。黄芳圆认为共有产权房涉及到的主体众多，如果法律政策跟不上，这将严重阻碍共有产权房的发展[11]。吕萍从产权角度出发，提出共有产权房的部分处置权在实际运行中面临税收制度和信贷制度的阻碍[12]。

2.3 共有产权房后续转化的困境

共有产权房目前的退出模式有三种：购房者向政府购买剩余的产权、政府回购购房者手里的产权、若购房者和政府都不回购则交由市场。曾国安、汤梦玲提出共有产权房的退出机制影响着共有产权房产权者以及后续的推行，需要科学制定[13]。王新峰提出，共有产权房在退出后进入市场，房屋交易价格的核算需要更科学，避免因为利益的存在导致道德风险[14]。王子博认为在资格审核阶段，由于涉及到切身利益，难以真正评定，后续转化困难[15]。

2.4 其他方面的困境

共有产权房的发展除了上述提到的困境外，还面临着其他问题。王昱博认为共有产权房的获得者与受助对象容易出现错位的情况[16]。刘双良、石丽婷认为共有产权住房的销售定价以及租金存在滞后性[17]。

3 共有产权房制度优化及政策建议研究

3.1 拓宽共有产权房融资渠道，优化政府管理职能

共有产权房是一种准公共用品，除了政府的财政补贴之外还需要拓宽融资渠道，解决在建设中的后顾之忧，实现共有产权房可持续运行。刘广平、陈立文认为可以建立科学的PPP模式实现融资，政府也可制定相关的优惠政策吸引社会资本的参与[18]。陈杰、胡志明认为共有产权房未来的发展应该更加市场化，政府尽量不要直接去参与，避免财政和政治风险[19]。

3.2 完善法律法规，严格执法

共有产权房在我国发展时间并不长，所以在推行中会有很多问题，而在政策方面就需要完善相关的法律法规，制定完善的《共有产权房保障法》。赵清提出对共有产权房运用行政和法律手段，完善政策制度，加强每个环节的监督[20]。宋刚认为应该对共有产权房给予法律呵护，健全和完善社会信用评价体系、推动《住房保障法》尽快出台[21]。安民认为共有产权住房的风险管理不容忽视，司法诉讼途径应该畅通，优化共有产权保障房公积金贷款法律环境，解决购房者的后顾之忧[22]。

3.3 优化我国共有产权房后续转化的途径

共有产权房政策有利于帮助中低收入者特别是“夹心层”的群体实现购房梦，在产权意识深入人心的中国，政策也确实激励了更多正在为房打拼的人。学者韦海民、王浩提出严格约束各主体的退出行为，退出机制公开公平，政府按规定回购居民产权[23]。王子博认为当购房者经济水平提升后，共有产权房应该及时转化，要么购房者选择退出共有产权房，要么购房者把政府手里的产权直接购回，政府也可以将这笔钱重新投入到共有产权房的建设中，实现共有产权房的良性循环。

3.4 其他方面的优化方案和措施研究

共有产权房是产权分离，所以受到诸多因素影响，为了使共有产权房有效，可持续的健康发展，除了上述所说的拓宽政府的融资渠道，完善法律法规以及优化共有产权房后续转化途径之外，有的学者还提出了其他层面的建议。比如王晨提出科学制定产权分配比例，实现政府和购房者共赢，通过引进第三方保险机构，尽可能降低购房者在未来会面临的风险[24]。邓宏乾、王昱博提出在后期建设中可以引入社会资本参与建设共有产权住房，在保障政府成本的情况下更能让利与民[25]。

4 总结和展望

住房问题时刻牵动着广大人民的心，目前推行的共有产权房让更多买不起房的人重拾希望，学者们的研究有利于共有产权房更好的发展。已有文献发现，共有产权房虽然在我国也经历了几年的发展，总的来说各方面开始趋于完善，但是和国外相比，在共有产权房准入机制以及资格审查、租金售价及房屋定价、退出机制和赎回机制等方面都表现出相对劣势。当然，国外的共有产权房发展时间比较久，所以也会更趋于完善，建议在今后的研究中可以借鉴国外共有产权房的发展经验，吸取精华，为我所用。

通过梳理相关文献可以发现，对共有产权房的研究等方面仍然存在局限，集中表现在以下几点：

(1)我国共有产权房的相关研究从整体上来说呈现出研究数量少，研究层次浅等特点。从研究内容上来看，实证研究比较少，大多数是从政策层面研究，理论性偏强。从相关文献来看，目前的研究大多数集中在政策制定以及政策评价两个方面。对于政策制定主要包括共有产权房出售价以及租金定价、资格审查、产权分配、准入和退出模式等方面。对于政策评价大多数以定性分析为主，缺乏定量方法的支撑。

(2)对于共有产权房目前存在的问题，突出的表现在资金紧张，政府的财政压力大，很多学者也意识到了这个问题，但是对于后续的解决办法，大多数学者都是笼统概括，并没有提出详细的解决办法。随着共有产权房发展的深入，资金问题急需要解决。所以在今后对共有产权房的研究中，建议学者们可以朝着这个方向深入研究，在解决资金问题上提出更有效的解决方式，例如可以引入民间资本来解决共有产权房资金的问题，制定详细的操作方法，为共有产权房的发展排忧解难。

(3)目前共有产权房正在由点到面的向全国发展，国家正在大力倡导各城市发展共有产权房，未来也将在住房体系中将占据属于自己的一片天地，所以对共有产权房的研究是长线的，有价值的。目前的研究还比较浅显，涉及到的问题不够全面，随着各地实际的共有产权房项目的建立，在操作中会有更多的现实问题需要解决，比如共有产权房的建设，政府出资与第三方出资相比，谁更有效率；在共有产权房产权分配中如何注重公平的同时兼顾效率；假设市场下行，共有产权房出现贬值的风险由谁兜底；共有产权房涉及到的法律纠纷应该如何解决等，这要求学者们在未来进行深入研究，探索真知，及时关注国家的方针政策，了解共有产权房的最新动态，在此基础上对推行共有产权房的原因、现状困境及对策等进行深入分析，为共有产权房的顺利推行和发展提供更有力的理论支撑。