基于霍尔三维模型及WSR理论下养老地产PPP项目动态风险评价研究

庄丽 王晓梅 刘洪伟

摘要：由于养老地产PPP项目投资成本高、投资环境复杂、投资回收期长等特点，使项目开发存在较高的风险。基于霍尔三维模型建立养老地产PPP项目风险模型，在霍尔模型逻辑维中引入WSR理论，并基于WSR理论从“人”、“事”、“物”三个层面，总结出养老地产PPP项目过程中的风险因素，运用模糊综合评价方法对各项风险进行动态评价，并针对主要风险因素提出规避风险的建议，以期为社会资本对养老地产PPP项目风险分析或项目评价提供依据。

Abstract： Due to the characteristics of high investment cost， complicated investment environment and long investment recovery period of PPP projects for the elderly， the project development has high risks. Based on the Hall three-dimensional model， the PPP project risk model for pensions is established. The WSR theory is introduced into the logical dimension of the Hall model. Based on the WSR theory， the PPP project for the elderly is summarized from three levels of "person"， "thing"， and "material". The risk factors in the process of  pension real estate PPP project are summarized， and the fuzzy comprehensive evaluation method is used to evaluate the various risks dynamically， and the risk avoidance suggestions are proposed for the main risk factors， in order to provide the basis for the social capitals risk analysis or project evaluation of the pension real estate PPP project.

关键词： 养老地产PPP项目;霍尔三维模型;WSR;模糊综合评价;风險评价

Key words： pension PPP project;three-dimensional morphology;WSR;fuzzy comprehensive evaluation;risk assessment

中图分类号：D669.6;F283                             文献标识码：A                                  文章编号：1006-4311（2019）13-0022-04

0  引言

我国逐步进入老龄化社会后，养老问题开始逐渐显现出来，甚至影响到社会经济发展。社会家庭结构小型化是我国未来趋势，与此同时，传统的家庭养老模式开始显现出较多弊端，机构养老成为解决养老问题的重要途径。现阶段，养老地产存在举办主体单一、供需矛盾突出、机构自我发展能力不强等问题。针对这些问题，为更多的做好养老问题，越来越多的养老地产项目中开始采用PPP模式，该模式不仅大大提高了我国养老地产的运作效率和服务质量，还有效缓解了政府的财政供给压力。然而，养老地产项目具有建设投入大、运行周期长、市场风险大等特点，再加上PPP项目本身需要涉及多个领域，包含多个方面，在这种情况下，其面临的风险势必巨大。对养老地产PPP项目风险进行评价，确定不同风险的影响程度并采取有效的应对措施，正确地动态地识别项目风险并对项目进行评价具有重要意义。经过文献综述，笔者发现在风险指标层的选取上通常是通过总结而来，存在很大的主观性，WSR理论为指标层选取上提供了新的思路。笔者还发现前人对风险的评价处于静态评价，没有区分时间出因素对风险的影响，而霍尔三维模型可以使评价处于动态，依此论文提出了基于霍尔三维模型的养老地产PPP项目风险模型，并提出基于WSR的养老地产PPP项目风险评价模型。

1  养老地产PPP项目的霍尔三维模型

1.1 霍尔三维模型

美国学者A·D·Hall于1969年提出了系统工程“三维结构体系”（Three-dimensional morphology），它一种系统的工程方法论，将系统工程活动当成为一个由知识维、时间维与逻辑维组成的三维结构，被广泛应用在解决复杂项目管理问题中[1]。

1.2 养老地产PPP项目

公私合作（Public-Private Partnership，PPP）融资模式指政府通过授予特许经营权或购买公共服务等方式，由社会资本提供公共产品或服务而建立的一种合作关系。[2]

养老地产也被称为企业盈利型老年住宅，其建立在适老化和为老化住宅基础上，具有立体的开发经营方式，复合了多重属性，是一种新兴地产业态。养老地产与其它地产不同之处在于，养老住宅是其基础，但同时兼具其它多项功能，包括餐饮养生、就医等，其盈利方式也不仅仅依靠出租和销售，其相关商业配套服务及其增值效应也是其重要的盈利方式，通过落实上述盈利方式可促进养老地产的长远发展。当前，养老地产已经成为社会化养老的有效载体和实现形式，将机构养老、社区养老及居家养老有机结合起来，促进着养老产业的可持续发展。[3]

将PPP模式应用在养老地产项目中，不仅可提高养老地产自身的运作效率和服务质量，也可帮助政府缓解财政供给压力，达到合作各方共同获益的“双赢”结果。

1.3 基于霍尔三维模型的养老地产PPP项目风险模型

①逻辑维。作为三维中的逻辑维，将养老地产PPP项目将分为三层面分析，分别为“物理系统”、“事理系统”、“人理系统”。“物理系统”主要研究养老地产所处的社会、政策等宏观条件的动态变化对养老地产项目的影响;“事理系统”主要研究中观中养老地产组织结构、技术条件、内部管理等随养老地产项目阶段发生结构性变化规律;“人理系统”主要研究微观中养老地产利益相关者关系和角色的定位和行为规范，利益相关者的关系和作用将随着养老地产项目的推进而发生动态变化。

②知识维。作为三维中的知识维，涉及与养老地产PPP项目相关的法律知识、管理学相关理论、经济学相关理论、工程技术方法、计算机及数学相关理论与技术等，通过上述综合多项研究，逐渐形成了较为完善的理论和方法体系，可支撑整个养老地产PPP项目运行。

③时间维。时间维随着项目的进程而发生不同程度的变化。将养老地产PPP项目划分为：项目可行性研究阶段，投融资阶段，建设阶段，运营阶段，移交阶段。

该模型可以描述不同时间维对风险识别、风向评价、风险规避，不同时间阶段的风险评价时具有此阶段特定的风险侧重，例如：在项目建设阶段不会出现运营风险，而项目运营阶段建设技术的影响微乎其微。（图1）

2  基于WSR的养老地产PPP项目风险评价

2.1 WSR介绍

我国学者顾基发与朱志昌共同提出了一种东方系统方法论，即WSR方法论，目前该方法已经在多个领域得到了初步引用，包括系统科学、管理科学等，如图2所示，并且该领域其它专家也对此十分认可。该方法的基本内容中，“物理”研究的是事物的客观实在性，事物的基本运行规律、机理是其主要强调的方面。“事理”是指运作各科学知识解决如何做好事的道理。“人理”即为通过考虑人的因素、运用人文社科知识做好事情的道理。通过上述分析分析我们发现，WSR方法论在解决复杂事物时往往具有奇思妙想，能够为实际解决问题提供有效方法。因此，本文将该方法应用在养老地产PPP项目风险研究中具有可行性。[4，5，6]

2.2 基于WSR的养老地产PPP项目风险评价模型

①评价指标体系的建立。经过文献阅读及案例总结，养老地产PPP项目有以下的风险存在：建设成本超支风险，建设工期延迟风险，材料供应商的违约风险，建设质量风险，规划设计变更风险，通货膨胀风险，市场需求风险，行业竞争风险，运营价格风险，运营管理风险等。

上述问题的出现对于推进养老地产PPP项目造成了較大阻碍，应采取有的放矢的应对措施，为此，我们先将问题进行归类，通过WSR的“人理系统”、“事理系统”、“物理系统”进行聚类分析，将这些风险归纳为3大类。“人理系统”中风险来源主要包括业主方、施工方、设计方、监理方、材料供应方、政府方等;“物理系统”中风险来源主要包括政策、经济、社会导向、法律等;“事理系统”中风险主要来源包括技术、方案、组织、内部管理等。风险因素WSR框架如图3所示。

由于养老地产项目运营周期较长，在整个运营周期内风险并不是一成不变的，不同的外界环境势必会作用到项目上，使得项目面临不同的风险，也就是说在不同的时间段，风险的重要性也不同。

在这种情况下，如何评价不同阶段的项目风险存在难度，为解决该问题，本文通过积极询问专家及实地调研，给予不同阶段不同评价值。

因为篇幅有限，我们就建设期进行风险分析。

②确定评价指标权重。利用多种有效手段评价养老地产PPP项目的风险，首先运用采用合理方式将风险因素制成调查问卷，并针对不同风险因素确定其不同的重要性，问卷调查具体的操作步骤为：将三百份调查问卷以邮件或者走访的形式发出，之后收回285份，其中有效回收率90.33%，也就是有效问卷271份。通过对回收的有效问卷的进行有效处理和分析，从而得出评价指标体系中指标的权重，见表1，结果表明CR均小于0.1，说明矩阵具有一致性。

③建立模糊评价模型。模糊综合评价方法一般可划分为五个步骤：1）确定评价因素集U={u1，u2，…，un};2）构建评价等级集合V={v1，v2，…，vn};3）创建单因素模糊评价矩阵R;4）确定模糊评价向量权重W={w1，w2，…，wn};5）进行模糊综合评价。

④构建模糊隶属度评价矩阵。依照对于养老地产PPP项目不同的影响程度来判断，可将其风险评价等级分为五个不同等级，即V={V1很强，V2强，V3一般，V4很弱，V5无}，利用走访五十位相关专家，获得养老地产PPP项目风险评价指标隶属度矩阵，如表2所示。

⑤模糊综合评价计算。分析表1发现，养老地产PPP项目风险各因素的权重Wi，再结合该项目各个风险因素指标权重和风险评价指标隶属域表，得出该“物理”、“事理”、“人理”各维度的风险对项目的影响程度。其中“人理”风险计算方式如下。

⑥结果分析。分析项目的总体评价结果A得出如下结论：养老地产PPP项目风险对项目的影响程度在“一般”的比率在90.35%，这说明项目的成功与否直接受到风险能够得到有效规避的影响。另外，对于确保项目的正常推进而言，“物理”风险对于项目的影响是相对最小的，“人理”风险次之，其对于项目成功的影响程度在“一般”以上的比率为80.32%，其中“人理”风险的主要风险因素是施工方风险;“事理”风险最大，其对于项目成功的影响程度在“一般”以上的比率99.14%，其中“事理”风险的主要风险因素是方案风险。

结合上述分析和评价，现针对主要风险因素及评价结果提出以下几点建议：

①积极学习国外先进理念和实践经验。部分先进国家比我国更早一步进入老龄化社会，我国可积极参考国外在养老方面的有用经验，学习其先进的规划设计理念及养老服务体系，努力吸引更多的老年消费者，尽量降低项目失败率;②找准投资时机，密切关注政策动态。当前政府十分关注养老服务业，针对这方面制定了多项政策法规，我们应时刻关注政策动态，并依据政策变动及时调整自身战略，包括管理战略及运营战略等，最大限度的降低项目风险;③高建设质量是完成先进的规划设计理念的前提，因此，必须科学分配项目开发节奏，项目各利益相关方紧密协作，确保项目质量。

3  结论

以上分析只局限于养老地产PPP项目建设阶段，根据霍尔三维模型，在时间维的不同阶段都可用基于WSR理论建立的风险评价模型进行风险评价，经过多阶段的分析，可以动态地、更加准确地分析出不同阶段内风险发生的侧重点，以至于更好地进行风险规避、减小损失。当然该方法尚未实现项目风险评价与监控的实时化、动态化，需待更深入研究。

参考文献：

[1]A Global Perspective on Pension Fund Investments in Real Estate. Aleksandar Andonov， Nils Kok， Piet Eichholtz. 2013.

[2]高冬梅，罗云金.基于霍尔三维模型的PPP融資模式风险分担研究[J].项目管理技术，2017，15（08）：20-24.

[3]Quality level assessment model for senior housing[J] . Arto Saari，Hanna Tanskanen. Property Management，2011（1）.

[4]顾基发，唐锡晋. 物理-事理-人理系统方法论： 理论与应用 [M]，上海：上海科技教育出版社，2006.

[5]于景元.钱学森综合集成体系[J].西安交通大学学报（社会科学版），2006（06）：40-47.

[6]顾基发，王浣尘，唐锡晋. 综合集成方法体系与系统学研究 [M].北京：科学出版社，2007.

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[8]the Garden as a Treatment Milieu-two Swedish gardens counteract the effects of stress. Clare Cooper Marcus. Landscape Architecture， 2006.

[9]Who Should Own Senior Housing？. Piet M.A. Eichholtz，Nils Kok，Bartosch G. Wolnicki. Journal of Real Estate Portfolio Management， 2007.

[10]王艳伟，王松江，黄宜.经营性中小水电站PROT项目融资霍尔三维模式综合集成评价研究[J].水力发电学报，2013，32（06）：302-307.

[11]李金海.基于霍尔三维结构的项目管理集成化研究[J].河北工业大学学报，2008（04）：25-29.