油田企业土地资产评价指标体系构建探析

刘毅 马行天 曹涵

摘要：土地是油田企业资产的重要构成部分，对土地资产展开分析与评价是促进油田企业可持续发展的关键环节。通过对当前油田企业土地资产现状的分析，提出油田企业土地资产评价指标体系设计的基本思路，进一步探讨适合油田企业土地资产评价指标体系，有利于油田企业对土地资产做出全面合理评价。

Abstract： Land is an important component of oilfield enterprise assets. The analysis and evaluation of land assets is a key link to promote the sustainable development of oilfield enterprises. Based on the analysis of the current status of land assets of oilfield enterprises， the basic ideas of the design of land assets evaluation index system for oilfield enterprises are put forward， and the index system of land assets evaluation suitable for oilfield enterprises is further explored， which is conducive to the comprehensive and reasonable evaluation of land assets by oilfield enterprises.

关键词：油田企业;土地资产;评价指标体系

Key words： oilfield enterprise;land assets;evaluation index system

中圖分类号：F407.22;F272                            文献标识码：A                                  文章编号：1006-4311（2019）13-0007-03

0  引言

油气资源的采掘和加工需要依托大量土地来完成，对土地具有极强的依赖性。我国油田企业土地存量巨大，点多面广，区域分散，土地来源复杂，土地管理集约化水平不高，重油轻地，重用轻管，闲置废弃现象严重。对土地资产展开分析与评价，实现油田土地的高效集约化管理，是促进油田企业可持续发展的关键环节。

1  油田企业土地资产评价指标体系设计的基本思路

对土地资产实施评价与分析是以油田企业土地资产管理目标为依据，运用数学、统计等多种方法，构建相应的指标体系，依照规范的评价标准，通过定量对比分析，对土地资产一定经营期间的经营成果做出客观、公允的评价。油田土地资产评价体系设计的基本思路是：首先，以油田企业土地资产评价的目的为导向，实现土地资产的全过程管理和价值化管理。其次，设计土地资产评价指标，包括评价指标和指标计量。评价指标选择包括定性指标和定量指标。通过采用经济或财务的定量指标以实现土地资产评价价值管理大目标。指标计量是对土地资产评价指标内涵的数量表达，是开展土地资产评价的关键所在。最后，设计相应的评价方法，选用多指标综合评价法。

2  土地资产评价指标的选择

2.1 土地资产结构指标

利用结构指标可以考察土地总量中某种类别土地形成与安排的合理性，以协调土地经营管理活动。

2.1.1 不同利用水平土地资产结构指标

油田土地根据不同利用水平可分为建设用地和闲置土地。其中：建设用地是指油田企业支付一定投资费用，以取得油气产品为主要目的，通过工程方式为油田各项建设提供的土地;闲置土地是指未动工开发的油田建设用地，也包括废弃井场、矿区、钻探施工等荒芜土地。

其中：建设用地资产总额、闲置土地资产总额和土地资产总额分别是指建设用地、闲置土地和土地资产的账面成本，考虑到油田企业EVA绩效考核的实际，应将建设用地资产总额、闲置土地资产总额和土地资产总额按公允价值调整（即土地使用权的评估值）。

2.1.2 不同产权属性的土地资产结构指标

油田企业五种产权属性（划拨、出让、租赁、授权、国家出资）的土地资产结构百分比分别为：

2.1.3 不同用途土地资产结构指标

根据《国家标准土地利用现状分类》（GB/T 21010-2007）相关规定，石油天然气设施用地中用于石油、天然气开采的用地应属于采矿用地，用于管道建设的用地属于交管道运输用地。当然，还包括矿区（服务）用地。

其中：采矿用地资产总额、运输用地资产总额、矿区用地资产总额和土地资产总额分别是指建设用地、闲置土地和土地资产的账面成本，同样需要按公允价值调整。

2.2 土地资产运营能力指标

土地资产周转率是衡量企业土地资产生产运营和管理效率的一项指标，包括：

2.2.1 油田土地资产周转率

2.2.2 油气资产商业开发周期

油气资产商业开发周期可以认为是油气资产的全生命周期的前端，油气资产是油气储量经济寿命的全生命周期的价值体现，分为储量发现、勘探开发、储量评估、储量核销、储量枯竭五个阶段。因此，油气资产商业开发周期是指油田土地资产获取，特别是油田稳产运营的时间段。

2.3 土地资产利用效率指标

2.3.1 土地资产集约度

土地资产集约度是指在油气企业生产过程中，单位面积土地上投入的资本、劳动等生产要素总额。

其中：年营业成本费用总额包括营业成本、营业税金及附加、各项期间费用等。影响土地资产集约度的因素还包括土地价格、土地面积、用途与区位、勘探开发技术、税收、土地政策等。

2.3.2 合理井（管）网密度

合理井网密度不仅包括基本建设总投资额和投资回收期内操作费用的总和，也包括由于采用先进井网设计方法导致少打井而节约的成本。

2.3.3 土地资产过程管理的效率

该指标主要包括：①土地再利用;②油气资产设计、造价、技术、HSE等部门齐抓共管;③采用有效管理手段和方法等土地节約集约的程度。

2.4 土地资产效益水平指标

2.4.1 单位土地油气生产率

该指标用来表示油气产出总量与投入土地的比率。但应该注意，单位土地油气生产率的提高是由于油气勘探开发技术进步和劳动技能的改善。计算公式为：

其中，分子分母的计算口径必须一致，即应按各油气产出（组织）单元年产油气当量与对应土地面积计算。

2.4.2 土地资产利润率

该指标是指企业在一段时间内实现的息税前利润在同期土地资产平均占用额的相对比重。计算公式为：

2.4.3 土地资产成本费用率

该指标是指土地资本投入占总产出的比率，其计算公式为：

2.4.4 土地资产边际利润率

该指标指年度新增土地资产所带来的企业利润的增加，其计算公式为：

2.5 土地资产内部收益率指标

该指标描述了土地资产在寿命周期的真实收益率，其计算公式为：

其中：土地资产未来现金净流量现值是指土地资产自身未来的获利能力，是整个油气（服务）资产组土地资本投入的个别收益。在计算现值时，要特别注意折现率的选择，应充分考虑各种风险价值，如安全风险、法律风险等。该指标一个引申的指标为：

2.6 土地资产增值指标

该类主要针对与油气企业存量土地价值和效益评价。

2.6.1 土地资产市账比

该指标描述了土地资产保值增值的能力，其计算公式为：

2.6.2 土地再利用增值率

该指标主要针对油田企业闲置土地再利用水平，描述了土地资产集约生产形成的保值增值的能力，其计算公式为：

3  基于价值实现的油气企业土地资产评价指标体系框架

从土地资产经营的角度看，资产质量、盈利能力和安全性是实现油田企业土地资产价值管理三大逻辑切入点。油田企业土地资产评估指标体系的基本框架就是围绕着三个方面而建立（见表1）。

对于油田企业土地资产而言，资产质量、盈利能力和资产安全是相互关联的。盈利能力的高低受土地资产质量和资产安全性直接影响。三者共同决定了油气企业土地资产价值的实现，可以为土地资产取得与占用（投资策略）、土地利用（应用策略）和土地处置提供决策参考。关于土地资产评价体系在企业土地价值实现中的地位与作用，见图1。

4  油田企业加快土地资产评价指标体系制度建设的对策建议

开展土地资产分析与评价，是油田企业土地资产价值管理和经营管理的重要环节。应充分利用土地资产分析评价指标体系中土地资产结构、土地资产运营能力、土地资产效益、土地资产增值以及土地资产内部收益率等指标，通过分析评价，全面掌握存量土地资产使用效率和效果。按照加强风险控制的要求，建立业务流程，梳理经营风险，制定并实施存量土地管理内控体系。

第一，将土地资产评价指标体系作为制定土地利用总体规划的依据。应建立完善合理的土地资产评价指标体系，以其作为油田企业对土地利用科学规划的依据，促进土地资产评价分析工作的有效开展。

第二，建立科学合理的土地资产评价指标体系决策支持系统。在油田企业土地管理信息系统中导入土地资产评价指标体系，实现油田土地资产全方位数据集成和动态评价，实时更新、实时监控，为土地资产高效管理提供决策支持。

第三，实现对单宗土地资产的智能化分类、分级和动态价值评估。根据评价结果，对每一宗土地给出相应的资产处置建议，包括增加投资、减少投资、停止投资、持有、复垦、内部流转、置换、出让等。

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