楼市开始拐了么？

3月14日，国家统计局发布2019年1-2月份全国房地产开发投资和销售情况。

数据显示，1-2月，全国商品房销售面积14102万平方米，同比下降3.6%；商品房销售额12803亿元，增长2.8%，双双创下2015年6月以来的新低。

中原地产首席分析师张大伟指出，楼市告别43个月长周期牛市，房地产进入新周期。

平稳健康发展仍是长效机制

3月12日，十三届全国人大二次会议在北京人民大会堂举行第三次全体会议。住房和城乡建设部部长王蒙徽在“部长通道”接受采访时说，去年以来，我们坚决贯彻落实党中央、国务院的决策部署，在各个方面的共同努力下，房地产市场总体保持平稳运行态势，市场预期也发生了积极变化。主要体现在三个方面：一是住房的成交面积增速放缓；二是住房的成交价格总体平稳；三是住房预期，也就是市场预期逐渐趋于理性。2019年，我们将坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署，稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制的工作方案，具体要做到五个“坚持”。

第一，坚持住房的定位：房子是用来住的，不是用来炒的。第二，坚持完善“两个体系”。一是住房的市场体系，二是住房保障体系。第三，坚持落实城市主体责任。因城施策、分类指导，要不断完善市场监测预警和考核评价机制，特别是要把稳地价、稳房价、稳预期的责任落到实处。第四，坚持调结构、转方式。特别是要大力培育和发展住房租赁市场，重点解决新市民的住房问题。第五，保持政策的连续性和稳定性，防止大起大落。

但作为楼市轮动效应开始的“风向标”区域，一线城市的楼市在2019年迎来回暖迹象，长期严调控下，需求“复苏”带来的“小阳春”能否最终变为“盛夏”，在当前的“稳地价稳房价稳预期”基调下，被认为可能性不大。

3月14日，国家统计局新闻发言人毛盛勇表示，当前房地产市场进入了新的发展阶段。按照中央关于房地产“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，同时，加快长效机制的建设，广大消费者和投资者更加清醒地、更加理性地对待购房行为。随着长效机制的不断完善，房地产市场将来会保持平稳健康发展。

大周期结束？

“感觉就像是在官宣2015年来的这轮周期正式结束了”，3月14日，一位东北地区的地产商感叹。

国家统计局的数据显示，投资层面，1-2月全国房地产开发投资12090亿元，同比增长11.6%。房地产开发企业土地购置面积1545万平方米，同比下降34.1%，土地成交价款690亿元，下降13.1%。照此计算的土地購置均价4466元/平方米，同比上涨31.9%。

销售层面，商品房销售面积14102万平方米，同比下降3.6%，2018年全年为增长1.3%。商品房销售额12803亿元，增长2.8%，增速回落9.4个百分点。照此计算的前两月全国商品房成交均价为9079元/平方米，同比上涨6.7%，涨幅比去年全年收窄4个百分点。

其中多个数据，创下近年来的历史新低。

其中，房地产开发企业土地购置面积同比下降34.1%，这是2009年3月以来的最大跌幅；商品房销售面积同比下降3.6%，是全国商品房销售面积43个月以来首次出现负增长。此外，商品房销售额12803亿元，增长2.8%，这一增速同样是2015年6月以来的新低。

有分析人士表示，从现有情况来看，2018年的房地产销售纪录很难被打破。从2018年四季度至今，市场上涨乏力，楼市的拐点已经出现。

对此，有前10强房企高管认为，销售下降一方面是因为去年三四线城市透支严重，因而返乡潮如预期一样没有大面积出现。另一方面，房价已至高位，购买力提升和需求释放需要时间。

实际上，在热点城市受到调控严格限制的背景下，三四线城市在棚改等政策利好下的楼市火热，被认为是2018年全国商品房销售面积和金额创下历史新高的重要拉动力。

不过，进入2019年后的一些数据和现象则表明，三四线城市楼市同样开始走弱。

易居研究院发布报告显示，2019年1-2月，其所监测的40城新建商品住宅累计成交面积同比下降13%。其中，18个三四线城市累计同比下降21%。

同时，被认为是市场下行重要标志的楼市“止跌令”，2019年以来也屡有消息传出。3月6日，江西省赣州市赣县区住房和城乡建设局向房企发布了一份名为“停止特价房销售”的文件。文件要求，房企停止低于申报价格的“特价房”销售。

而中部某四线城市的售楼处工作人员赵海洋（化名）对此也深有感触。他告诉记者，他所在的项目，去年一期项目在售时，大年初一有三个打工返乡客户想要买房，因为只有导购值班没能成交。今年二期项目开盘，公司在大年初一到初三安排了收银员和出纳值班，结果“没人来看房”。

一线“小阳春”调查

而作为楼市风向标的北京等一线城市，市场则出现了“小阳春”的传闻。

中原地产研究中心的数据显示，2019年前两月，北京普通住宅和别墅成交套数超过3800套，而去年同期则只有1600余套。

另外，市场预期的复苏被认为格外重要。3月14日，北三环附近一家中介门店的经纪人告诉记者，2017年他所在的门店二手房带看量一度跌到每人每月5-7组新增带看，2018年以来处在持续恢复状态，今年以来达到了20组左右。

不过，从价格来看，尽管有部分新房项目传出提价通知，但在北京市场占主体的存量房市场，价格变动还不明显。记者使用“诸葛看房”APP搜索朝阳区东坝附近房源，除一套房源外，前十套房源的挂牌价显示其近期内均未有调价历史。

3月14日，一位预备在亚运村附近买房的购房者也告诉记者，他所关注的区域，有多套600万总价左右的房源在近一两个月来成交，但价格与之前基本持平。

而链家数据则显示，2019年2月北京二手房均价为59898元/平，较2017年3月的高点下跌11.3%，但相比2018年全年均价同比下跌3.3%，已经止跌企稳。

这一轮一线城市在市场压抑过久后，需求释放带来的回温，到底是否会成为新一轮周期来临前的“前奏”，还需要验证。

贝壳研究院近日发布报告称，北京317调控后新增带看量大幅减少，在2018年和2019年的春节后都出现了复苏。当前带看绝对量仍明显低于调控前，约为2017年同期的60%左右，且今年带看量已于3月第一周出现回落，预计后期市场活跃度有所下降。

也有观点认为，这还需要看后续政策的调整。以北京为例，张大伟表示，首先，北京2018年的开工项目将在未来形成供应量井喷；其次，北京市场此前在2018年也出现过小阳春，但很快恢复平稳。“小阳春能不能持续的最关键因素是信贷杆杠的变化”，他说。

而上述前十房企高管则告诉记者，各地的政策放松只是微调，“楼市不会再有火热的盛夏，大力度、大规模的刺激政策不会再有效也不会再来；楼市也不会再有寒冷的冬天，房价相对稳定，市场信心会有所恢复。”

房地产税能否来临

房地产税立法工作六年内第三次被写入中国政府工作报告，成为今年两会的一大焦点，牵动中国千家万户和房地产市场神经。

国务院总理李克强3月5日在政府工作报告中提出，要“健全地方税体系，稳步推进房地产税立法”。

三天后，全国人大委员长栗战书在人大常委会工作报告中，再次提到今年要对房地产税法立法调研、起草，加紧工作、确保如期完成。

有分析指出，房地产已是众多中国人主要财富载体，目前在中国拥有多套房地产的人并不在少数，打破既得利益阻力，尤其是拥有多套房地产群体的阻力，是推进房地产税的一大难点。房地产税在制度设计上也面对诸多争议，包括如何区别自住和投资房产，是否要给予豁免、如何豁免，征收基数怎么算等。

在很多国家，房地产税一般以市场价计算的评估价为基础征收。不过，中国过去多年房地产价格泡沫化增长，导致早年购买的商品房在价格暴涨后，存在房屋评估价与屋主收入之比不合理问题。

以北京为例，多年前每平米5000元（人民币，下同，1008新元）的房屋，如今每平米可能超过10万元，若家庭收入没有跨越式上升，屋主将难以负担房地产税。

全国人大财经委副主任尹中卿说，未来税制改革的重点是重构税制，减少间接税的比重，提高直接税的比重。增加直接税特别是资产税、财产税、收入税的比重，最主要的就是房地产税。房地产税和房产税不一样， 它不是简单地把原来的房产税平移成税收，而是要把原来涉地的税收与房产税进行整合，将房地产税征收对象扩展到居民住房。

房地产税是从地方主体税种的角度来讲的，它是一种资产税或者财产税。推进房地产税立法更多的是要完善我国税收体系，提高直接税比重，增加资产税、财产税、收入税税种，强化地方主体税种。

房地产税肯定会提高房地产的使用和占有成本，间接作用可能对房地產价格产生影响。

但房地产税也不能说是占有房子就交税，应该是对占有多套房的、不用于住的、等着炒的这种人会增加负担。多数国家的房地产税，也像个人所得税一样是可以设定免税部分的，例如人均居住面积三十平米、四十平米、五十平米可以不交税。所以房地产税更多地是当作一种财产、收入的调节，从客观上实现对资源的节约使用。政府工作报告提出，要稳步推进房地产税改革，人大常委会工作报告也明确把它列入到2019年立法工作计划。

房地产税尽管不是主要为了调节房地产价格，但它肯定对房地产市场和人们的预期有相当大的影响，所以要从多方面考虑研究选择出台时机。

房地产税是一个地方税种，所以房地产税即使出台，何时开征、按什么税率征收，按照法律规定、充分授权的原则，地方政府应该会有很大的自主选择权。