大城市房地产项目投资管理及策略分析

马琳

摘 要：现阶段，我国城镇化进程不断加深，为房地产行业发展创造了有利条件。本文根据以往工作经验，对影响房地产投资的因素进行总结，并从投资环节中的风险分析和管理、前期环节的投资管理、房地产建设环节的投资与管理、销售环节的投资与管理、后期运行阶段的费用管理五方面，论述了大城市房地产项目投资管理策略。

关键词：房地产项目；投资管理；竣工結算

随着我国社会经济的不断发展，以及人们生活水平的提升，让人们对房地产的需求越来越明显。截止到目前，房地产已经成为了消费者和投资者关注的焦点内容，但由于房地产投资人数越来越多，导致项目风险持续上升。为此，相关工作人员需要根据当前管理现状，做到项目投资管理操作，获取更多经济效益。

一、影响房地产投资的主要因素

（一）方案策划及规划设计

一般来说，设计费在具体建筑工程总费用所占比例主要集中在1%到5%，但对于工程造价的影响极大，可以达到75%。从这里也可以看出，设计质量的高与低，容易对建设投资费用产生极大影响。所以说，具体房地产项目成本控制的关键所在集中在设计阶段。尤其是在方案策划和规划设计过程中，与项目的市场定位以及建设标准等息息相关，与项目投资额度呈现出极大关联性，具体影响程度甚至可能达到95%到100%。

（二）项目工期

在整个项目实践工作开展过程中，具体项目投资的多与少，和工期长短存在直接关系，而且还会随着工期的变动而变化。除此之外，在具体项目实施过程之中，需要消耗大量的人工和材料等等，这些物质还存在相应的时间价值，倘若任何一个环节出现问题，均会对工期产生直接影响，在造成时间价值浪费的同时，引起项目投资变动情况出现。

（三）项目规模

整个房地产项目投资，主要决定者为项目规模。如果是站在广义角度来说，房地产项目实际规模越大，相应的投资成本也会提升。相反，如果建筑规模越小，整个投资成本也会显得十分有限。很多房地产项目在建设过程中显得十分复杂，此种情况的投资成本也就越来越大，如果任务简单，投资成本也会相应降低。从这里也可以看出，想要确保房地产项目投资的有效控制，相关工作人员应提前来接实际项目规模，实现投资的良性循环，让发展态势显得更加持久[1]。

二、房地产项目投资管理存在的问题

（一）强制拆迁及单方违反销售协议

在具体土地整理操作开展过程中，往往会涉及到拆迁问题，其中涉及到的问题较多。项目建设前期，如果工作人员没有与当地居民形成良好的沟通和协调，则实际拆迁补偿方案往往无法满足居民的需求，导致拆迁方案迟迟不能签署，不仅会影响施工进度，严重时往往还会导致民事纠纷案件出现，不利于社会安定发展。另外，在实际方案执行过程中，个别当地产企业可以实现经济效益最大化发展，尤其是在出现公共用地挤占情况出现之后，民事纠纷案件的出现几率同样也会大大提升。

（二）材料采购及施工管理不健全

站在建筑设计规划角度来说，如果没有良好的地理位置和环境条件，人民群众的需求也无法在第一时间内展示出来，让建筑设计和校准标准打造出现严重不足。另外，在实际施工企业和房地产企业在实际材料采购工作执行上，并没有形成一套完整的管理体系，进而导致采购过剩、采购费用较高等问题出现，引起项目投资数量的提升。站在具体施工角度来说，各个工地管理没有遵循具体要求，导致建筑材料丢弃，不仅降低了周围环境质量，还为施工工作带来了极大不便。倘若出现工期过长问题，投资成本也会无限制增加，严重时无法进行有效控制，影响整个企业形象和建筑安全[2]。

（三）宣传和销售环节费用过高

到了建筑项目开发后期，很多房地产开发企业在宣传销售费用上没有做到严格管理，对相关工作开展产生了极大影响。还有很多工作人员在广告宣传费用上投入过大，而且在规定时间内没有取得预期宣传效果，这对于公司收益的影响程度逐步扩大，极容易引发新的项目投资风险。总的来说，风险存在于整个房地产项目开发过程之中，而且风险和机遇并存，该类风险不仅会对管理者提出更多挑战，同时也能为企业带来新的发展问题。所以说，在当代房地产企业发展过程中，需要强化对风险的管理及控制，确保房地产开发工作顺利进行。

三、大城市房地产项目投资管理策略

（一）投资环节中的风险分析和管理

在实际大城市房地产项目开发过程中，投资决策环节显得极为重要，而且具体决策水平的高与低，直接影响着房地产项目开发情况，如果投资决策水平较高，还能帮助人们对投资环境进行准确把握。为了对项目风险进行准确把握，风险分析和管理工作的开展需要进行全面把握。第一，强化产品定位和成本因素分析。在房地产项目投资工作开展之前，工作人员需要对周边规划情况进行全面了解，做好项目产品定位操作，并对未来房地产市场的销售价格和进度合理预测，让市场前景变得更加清晰，只有这样，才能将开发价值展示出来。另外，管理人员还要对成本因素进行全面了解，如土地、设备价格、融资成本等等，这些因素对于房地产成本控制影响十分严重。第二，做好可行性研究工作。站在具体投资角度来说，人们可以对实际房地产项目的可行性进行判断，获取更多调研资料，进而完成对成本费用的综合评估，确定项目最终的可行性。总的来说，我国市场机制发展还存在很多不全面之处，尤其是在投资决策上，理性投资显得十分重要，这也是前瞻和高度展示的重点内容所在[3]。

（二）前期环节的投资管理

当房地产项目得到最终确立之后，需要开展有效的投资管理操作，这其中主要包括两方面内容，即设计和投标，各个房地产开发企业应该以项目使用功能为基础，对设计潜力进行充分挖掘，并借助于最优设计方案，将项目造价控制在合理范围内。另外，在招投标措施设计上，应使用最佳的设计方案，在综合实力的对比上，也要高于相关设计企业。整体来看，整个项目投资中的施工图费用较少，但对于后续工程影响极为严重，一旦设计图纸出现问题，会为整个工程带来巨大损失。所以说，相关工作人员需要对施工图设计提高重视程度，当施工图被敲定之后，管理人员需要根据实际组织设计和预算等操作，将图中的安全性和周密性特点呈现出来，并提出具体的审查建议，修正设计不合理之处。除了设计管理工作的强化之外，还应该提升招投标重视程度，这也是工程成本控制的关键所在。各个投资企业可以组织设计、预算等部门的工作人员构建一个招标小组，本着公开、公正原则，开展招标活动，保证具体条款的严谨性和细致性。

（三）房地产建设环节的投资与管理

在整个房地产建设工作执行上，施工环节和竣工决算显得十分重要。施工环节属于是项目投资的实施部分，站在项目建设角度来说，投资成本控制内容显得極为复杂，涉及到的内容也较多，如原材料、设计图纸等等。想要实现建设环节项目管理，可以从以下几方面着手：第一，强化对施工组织设计和进度审核。对于施工方面存在的问题，人们需要借助于协调和监督工作开展，避免出现施工不平衡、干扰因素较多等问题，在提高设备利用率的同时，实现对项目投资的有效控制。第二，强化合同管理。在具体工程量清单报价工作开展上，很多施工企业在低价中标之后，无法做到工程质量的全面保障。为了避免这种情况，相关管理者需要对事中监控、工程变更审核等进行严格审核操作，实现对工程费用支出的有效控制。还有很多材料商和施工企业不能对之前约定好的义务进行覆行，甚至还会提出索赔申请，让成本控制工作受到了极大影响[4]。

（四）销售环节的投资与管理

在整个房地产项目建设工作执行过程中，销售环节的执行，主要是将产品转化成商品的过程，面对的对象是市场，需要接受整个市场的检阅，并做好销售费用的控制操作，在增强项目形象的同时，将市场影响力扩大，这对于后续销售业绩的提升具备积极意义。除此之外，在实际项目销售部门工作开展过程中，具体营销方案的制定显得尤为重要，各个工作人员需要在此项工作中树立正确的市场观念，让市场长期和短期发展战略结合在一起，强化房地产销售效果，并在执行工作的同时，积累更多丰富的市场知识，了解市场环境，积极与营销代理企业沟通，只有这样，才能确保房地产项目与市场相融合，展示出更多的先进优势。

（五）后期运行阶段的费用管理

当整个房地产项目交付使用之后，与之相关的售后服务和保修工作显得极为重要，对后续企业经济效益和社会信誉能够产生极大影响。所以说，各个房地产企业除了前期投资管理之外，还应该对物业管理服务工作的开展提高重视程度，积极配合业主，除了建筑内容部的质量问题。在具体施工合同设计上，各个施工单位和材料供应商们应承诺明确的保修责任，尤其是对于某些容易出现问题的分项工程，需要将具体的保修期限延长，以合同内容约定为主，强化质量控制操作，避免出现新的保证金管理和返还操作。除此之外，对于后期运行阶段的费用管理，工作人员同样需要在工作之中挖掘其中规律，明确注意事项，为后续工作开展提供有利条件[5]。

四、总结

综上所述，在大城市房地产项目开发过程中，其投资控制管理需要贯穿于整个投入和使用的全过程，这也是动态管理实施的综合条件。除此之外，在具体房地产项目综合管理上，应该保证具体投资控制管理体系的完善性，让相关投资管理制度更加健全，与市场需求相符，只有这样，才能强化企业抵御风险的能力。

参考文献：

[1]孙姣.浅谈房地产项目投资管理及策略[J].中国集体经济，

2019（13）：26-27.

[2]胡谋东，袁丽，彭博.基于价值工程原理房地产项目装配式建造投资的决策研究[J].武汉工程大学学报，2019，41（02）：162-167.

[3]白夏萍.境外房地产项目的前期投资拓展工作及风险防控分析[J].知识经济，2019（10）：39-40.

[4]刘心意.房地产开发项目投资成本管理有效策略探析[J].绿色环保建材，2019（02）：86-87.

[5]汤智惠，王晋.房地产开发项目投资成本管理有效策略探析[J].纳税，2018，12（29）：179.