房地产开发企业土地增值税纳税筹划及策略分析

杨丽群

(中山大学新华学院，广东 东莞 523133)

近年来，我国房地产企业高速发展，而房地产经济与国民经济有着密切的关系，所以我国对于房地产行业的调控也愈加严格，对金融，税务的一系列政策给了房地产企业很大的压力。许多房地产企业在此政策的调控下不得不采取多种方法来应对，其中最主要的手段就是纳税筹划。合理的纳税筹划手段能够最大化地实现企业价值，不仅有利于房地产企业降低纳税风险，更有利于经营风险的防范。

1 探究背景

20 世纪80 年代以来，我国的房地产经济发生了质的飞跃。有关数据显示，全国房地产投资金额从2004 至2014 年间持续增长，增长了3 倍多，2014 年房地产开发投资额为95035.61 亿元。［1］而且国民经济的许多部门都和房地产企业有着密不可分的关系，房地产经济已经成为国民经济发展的重要支柱。

国家财政收入的主要来源就是房地产税收，也是政府宏观调控的主要手段。其中房地产企业涉及的最重要的税收之一就是土地增值税，也是国家对房地产企业主要的税收调控之一，国家多次重点强调了对土地增值税的调控。在此情况下，房地产企业有意降低自身成本，推动企业的稳定发展。土地增值税筹划对房地产企业发展具有重要的价值，也是最有效的应对措施。房地产企业必须深入探究增值税纳税筹划，降低房地产企业土地增值税纳税成本，推动房地产企业健康发展。

2 探究意义

本文分析了房地产土地增值税筹划及对策，一方面可以引起征税双方和房地产中介对土地增值税的关注，另一方面房地产企业要想降低成本，只有合理筹划，实现企业价值的最大化，促进企业的稳步、健康发展。

3 房地产企业土地增值税纳税筹划存在的主要问题

纳税人在特定税收制度下，前提是不触及税法违法行为，企业采取一系列有利于企业收益的手段，安排等来规避涉税风险，减轻纳税负担，获取税收利益的方式就是纳税筹划。近年来，由于国家频繁出台房地产有关的政策，尤其是对土地增值税的控制，不少企业未能合理纳税筹划，在纳税筹划过程中存在不少问题，导致房地产企业难以生存。

3.1 纳税筹划理论认识不足

据笔者研究，不少企业对纳税筹划认识尚浅，一些企业唯利是图，采取纳税筹划的手段缺乏正当性，而另一些企业却认为纳税筹划是偷漏税的不法行为。总而言之，因为企业对纳税筹划认识不足导致企业无法正确开展纳税筹划计划。要想促进房地产企业健康有序发展，房地产企业管理人员必须摆正对纳税筹划的态度，积极了解纳税筹划的意义。

3.2 企业管理水平不高

许多房地产企业的管理人员，尤其是会计从业人员的专业知识不够，经验不足，加上对纳税法律制度认识模糊，导致企业财务结算时出现诸多问题，阻碍房地产企业的发展。因此，企业应加强对相关工作人员的管理，给予定期培训项目，促进房地产企业的发展。

3.3 政府及相关税务部门的相关措施的不足

一方面，政府频繁出台土地增值税的相关政策，导致企业纳税筹划步伐滞后，一些合法的相关的纳税筹划很有可能因某项政策的改变而不具合法性。另一方面，相关税务部门的宣传力度不够，一些企业对纳税筹划合法性的界限模糊。除此之外，政府部门对于企业清算政策落实不彻底，导致一些企业造成损失，甚至会牵连其他相关企业。

4 房地产企业土地增值税纳税筹划策略

4.1 加强对纳税统筹的认识

要想进行合理的纳税统筹，首先最重要的一点就是必须在法律允许的范围内进行纳税筹划。杜绝一切不合法的钻法律空子的行为。企业必须清楚认识到合理避税和漏税偷税之间的界限，维护企业形象。同时，相关工作人员必须不断更新纳税统筹技能，提高综合素质能力。制订合理纳税统筹计划，顺应市场变化潮流。促进房地产企业健康发展。

4.2 合理利用“临界点”手段进行纳税筹划

“临界点”筹划法是利用政策法规进行筹划的典型手段。根据《土地增值税暂行条例》，纳税人出售普通标准建造住宅，若增值额在扣除项目金额的20%以下，土地增值额税免征，若增值额在扣除项目金额之和的20%以上，全部增值额按规定计税。［2］可见， “20%”就是企业土地增值税的临界点，企业土地增值税免征的关键就是怎样计算土地增值额。而扣除项目金额和房地产转让收入这两大因素影响土地增值额的计算。由此可见，房地产企业必须制定合理的纳税筹划方案，合理计算土地增值额，谨慎选择房地产转让价格，以此控制增值率不超过20%这个界点。

4.3 利用代建房进行筹划

合理选择代建房方式进行筹划。代建房就是房地产企业代替客户进行房地产开发的房屋，完成之后会向客户收取一定的费用。据我国相关税法规定，代建房行为不纳入土地增值税征税范围。因此，采取代建房行为进行筹划的利益是显而易见的。

4.4 大力统筹，明确筹划项目

土地增值税是房地产开发企业纳税筹划的关键所在。所以相关房地产企业必须给予重视。首先，必须确定好纳税筹划的目标，加大筹划力度，做到事前、事中、事后都进行筹划。筹划方略应与时俱进，在法律允许的范围内进行全面而系统的筹划，筹划方案应有利于房地产企业纳税筹划目标的实现。

4.5 抓住国家优惠政策的机遇

国家频繁出台对房地产市场的相关政策，企业应及时根据政策变动修改纳税筹划计划，随时掌握政策动态，抓住国家优惠政策的机遇。同时，相关筹划人员还要结合实际情况制订相关筹划计划。对国家政策变化即时掌握的同时，还要对新的政策变化有一定的预见性。

4.6 提升企业内部的管理水平

房地产企业必须顺应时代潮流，完善企业财务管理体系，同时增强企业财务管理的监督。制定适应的奖惩制度，奖励一些对企业做出卓越贡献或者积极举报企业内违反相关制度人员的相关职员，对于工作态度懈怠，甚至做出违法行为的工作人员给予不同程度的惩罚措施。

5 结 论

通过以上分析，展示了房地产企业开发土地增值税纳税筹划过程中出现的问题，并根据相关问题明确了几条对策。综上所述，房地产企业增值税纳税筹划的关键就是合理地计算增值额，达到免征土地增值税的目标，同时，可以配合代建房行为计划来实现其目标。其次，就要加强纳税筹划认识，掌握政策动态信息，加强企业内部管理，最后强调的是必须在法律允许的范围内进行纳税筹划，反对一切偷税漏税行为。总之，房地产企业只有进行合理纳税筹划，才能在市场中有立足之地，促进房地产开发企业的稳步、健康地发展。