中国房地产展望

段 冰，朱晓剑，刘宇奇，于储铭

(上海师范大学，上海 201418)

1 2017 年我国房地产市场形势分析

最近几年，房地产价格的快速上涨对国民的生活产生了深远影响，其诱发的深层次问题引起了政府的关注。2017年政府出台了一系列的房地产政策，将不同城市群作为房价调控的范围，借助限购限贷限售等手段实现供给侧增加。政策执行一年后，北上广深等一线城市的房价上涨势头得到了遏制，投机性买房现象在社会上大幅减少，住房的金融投资属性逐渐褪色。总的来看，2017 年我国房地产市场形势主要有以下三个特点。

1.1 房地产开发投资稳中有降并呈现韧性

在“因城施策”调控之下，2017 年房地产开发投资的速率出现了一定程度的下滑，但年内呈现稳中先升后降的态势，并未出现趋势性或断崖式下降，与上年相比，每月投资增速，全年投资增速保持在7%的中高增速，这充分显示了2017 年我国房地产开发投资仍具有一定的韧性。

1.2 商品房销售增速平稳回落

在多地限购限贷限价组合拳的作用下，房地产市场的需求端出现了快速降温的迹象，并非刚需性质的投资性买房现象大幅减少，使原先火爆的房地产市场逐渐回归其居住的属性，符合政策制定者的预期。据统计，2017 年全国商品房销售面积增速较2016 年回落14.8%，约为同比增长7.7%。

1.3 商品房价格走势持续分化

2016 年房价暴涨覆盖了全国大多数城市，但到了2017年，不同城市商品房价格走势分化明显，其中一线城市房价稳中有降，而二、三线城市房价受去库存影响逐步上涨。

2 未来中国房地产市场的发展走势

2.1 开发投资增速可能下行

之前分析了2017 年我国房地产开发投资稳中有降并呈现韧性，在未来时期，考虑到城镇化的推进和去库存政策的推行，未来中国房地产投资应该还会延续这股韧性下行的态势，迅速回落的现象不会出现，估计中短期内中国的房地产投资增速回落至百分之五左右的水平。

2.2 长期内商品房销售增速将有所下滑

受益于三线城市销售量的支撑，2017 年商品房销售增速没有出现巨大滑坡。然而在地方各级政府积极推进抑制购房需求措施的背景下，即便未来不将调控措施收紧，商品房销售增速也恐将进一步下降。在促进房地产健康发展的长效机制建立之前，这波商品房销售下降态势会从东部的一、二线城市向中西部的三、四线城市蔓延，故预计未来当三线城市销售也停止增长时，商品房销售增速将出现一个明显的所下滑现象，甚至出现负增长。

2.3 短期内三四线城市商品房价格略微上调

三、四线城市去库存任务逐渐加大。4 月17 日，央行宣布，增加银行体系资金的稳定性，优化流动性结构，以达到引导金融机构并加大对小微企业支持的目的。因此，中国人民银行决定，从2018 年4 月25 日起，下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率1 个百分点。这次降准之后，虽然我国的货币政策在台面上没有任何变化，一方面，这也给大量三、四线地产从业人员更好的理由，去证明房价还要继续涨; 另一方面，很多人将无法理解本次降准深意，反而将此视为重大利好，也会因为恐慌，再加上一、二线限购，人们会跟风去三、四线购房，这终会导致三、四线持续的火热。

2.4 商品房价格将会松动回落

之前分析了未来商品房销售增速将有所下滑，考虑到房价反应的滞后性，未来商品房价格将会松动回落。从当前趋势看，中西部城市房地产进入销售销量走势逐步与东部发达城市趋于一致，进入销售淡期，未来不同城市商品房价格走势分化的规律恐将被打破。在地方各级政府积极推进抑制购房需求措施的背景下，主动放松限购限贷短期内难以实现，加之货币流动性的收紧，中国各个城市的房价将难以维持在高位，未来房价下行恐成为大概率事件。

目前部分城市房价出现下跌态势，预计未来大部分城市房价会继续保持同比增幅收窄态势，并在2018 年步入幅度不大的调整空间。随着未来各地房地产市场环境的变化，城市在选择“因城施策”措施过程中会进行动态调整。其中居民房贷会出现结构性优化，严格限制投机投资型的房贷需求，鼓励增加首套刚需和改善型需求的房贷。

3 加快促进我国房地产市场健康发展的建议

3.1 健全与需求挂钩的差别化调节机制

一是在房地产持有环节领域，应多采用经济手段适时增加税收。政府相关部门应在房地产开发、交易和持有环节领域加强财税调节，引导合理住房消费。此外，还应减少政府对土地财政的依赖，配合财税体制改革，完善设计房地产领域相关税制，加强收入再分配调节能力。

二是强化调节房地产市场的金融杠杆。为了促进房地产市场的健康发展，支持合理自住购房，政府相关部门管住货币流向，严格限制信贷用于投资性购房，在具体操作过程中采取宏观审慎和微观监管并行的方法。

三是加大对房屋租售市场的监管力度。房屋租售市场出现的问题大多源于房地产开发企业和中介机构，故为了促使其诚实守信、依法经营，国家相关部门应利用大数据和云计算等技术加强对两者的监管力度，并在管理的过程中保持信息真实公开; 通过对住房供给交易的动态监测，各级政府将视自身情况建立适时的监测预警机制，从而对出现的房屋租售乱象进行有效预防和调节。

四是形成合理稳定的住房投资回报率。为了形成合理稳定的投资回报率，政府相关部门应在住房交易时采取高额资本利得税，严厉遏制开发商暴利行为，形成住房投资以房租收益为主。

3.2 加快完善多主体供给的住房建设市场

一是牢记房子的居住属性而非投资属性。引导各地政府以构建购租并举的住房体系为方向，发挥市场配置资源的决定性作用; 为满足多样性的住房需求，地方政府相关部门应提供多层次的商品性住房。

二是加快构建统一的建设用地市场。政府相关部门应积极推进集体土地不动产登记，完善利用集体建设用地建设租赁住房规则，健全相关服务和监管体系，提高存量土地节约集约利用水平; 此外，还应注重不动产统一登记、培育和发展住房租赁市场、集体经营性建设用地入市等改革协同; 通过市场化改革试点，在试点城市成功运营一批集体租赁住房项目。