对房地产企业成本费用管控的探讨

刘荣欢

一、引言

众所周知，房地产行业是我国国民经济的重要产业之一，为城乡建设和经济发展贡献了很多力量。随着城市化建设的日益加快，土地成本的一路飙升，房价上涨过快，政府因而出台政策调节房地产市场，房地产企业的利润空间也在压缩，生存面临着较大的挑战。因此房地产企业应加强成本费用管控，提高成本费用管控的科学性和有效性，确保经营战略的合理化。

二、房地产企业成本费用管控存在的问题

（一）成本费用的归集和分配方法不合理

目前，我国很多房地产企业的成本费用管控方式比较粗放，尤其是中小型企业，在成本管控的理论、制度、流程等方面的建设都存在较大的不足之处，因此成本费用的归集和分配方法不合理科学。

比如，有些房地产企业财务人员不清楚工程管理情况，将前期开发成本、建设施工成本、基础设施建设费这三类成本混为一体，成本费用归集时不合理。又比如，有些财务人员不清楚直接成本和间接费用包括哪些，随意分配成本，将原属于直接成本的建设施工成本作为间接费用进行分配，将原属于间接费用的前期开发成本、基础设施建设费、公共设施配套费等其他几项成本作为直接成本而不进行分配，这些都是成本费用归集和分配不合理的情况。

（二）前期规划设计不合理，造成成本增加

有些房地产企业没有设立专职的设计部，也没有专职人才做规划设计，因此将设计工作委托外部的规划设计公司来完成，房地产企业并不对设计的产品进行审核，或者审核能力不够，造成某些地方设计不够合理，而后在具体施工时才被发现，从而导致建筑施工的大范围变更，既影响施工的进度，又造成材料的浪费，可能超出原先的建造成本额度，且降低房地产企业的信誉。

（三）成本费用管控的手段比较落后

很多大中型房地产企业都有自己的成本管理系统，但是在成本管控的智能、程序、方法等方面定义和规定含糊，甚至遗漏相关的成本费用管理。一些落后的地区或者小型房地产企业，缺少现代化的成本管控手段，未引进先进的现代化管理系统，电子商务、信息系统等仍处于初级探索时期，未能将计算机技术的强大功能有效地发挥、利用起来。

三、提高房地产企业成本费用管控水平采取的措施

（一）制定和规范成本费用归集和分配方法

房地产企业应根据房地产产业共性和公司自身特性，制定出符合公司实际状况的成本费用归集和分配规章制度，规范成本核算，确保成本会计信息的真实性、科学性和规范性。

具体来说，由于目前很多房地产企业财务人员对六大成本费用项目的核算还不够重视，难以清晰地区分每一大成本项目之间的区别，因此房地产企业应制定相关制度，同时在成本核算时，以六大成本项目为主，不要列太多其他科目，尽量把公司涉及的成本类费用计入到这六大成本费用项目中去。建筑安装成本应根据施工合同主体，明细核算方式、施工进度、付款方式、权责范围等，以便于后期的工期决算顺利进行。

有些房地产企业涉及的项目比较单一，所以成本费用项目也比较简单，费用较少，可以直接计入到成本项目这种一级科目中。而对于比较复杂的项目就可按六大成本项目进行划分。对于难以直接归集的费用，房地产企业财务人员要根据要求在每个月末把本月发生的成本费用，以项目为单元进行归集和分配，保证财务报表的可比性、真实性和及时性。

（二）成立专职设计部门，加强前期与设计部门的沟通

合理的规划设计是房地产项目顺利竣工的基础，也是房地产企业成本费用管控的关键。因此房地产企业可根据公司规模、发展方向、资金情况、实际需求等因素，考虑聘请具备建筑设计资质的专业人才，成立相关的设计部门，从而在建筑项目的前期规划中及时审核设计图纸的有效性、合理性等。同时，对于任何的问题，比如容积率、主体结构等指标，可及时与外部规划设计公司进行沟通，与对方一同完善建筑设计方案。

同时，房地产在建筑施工阶段要严格控制设计的变更，控制返工情况，可根据情况优化设计从而降低项目成本。比如房地产企业设计部门可与工程部、财务部共同对施工图进行图纸会审，在非关键工序方面做减法，减少不必要的构造，在关键工序上做加法，优化含钢量等，有效地管控建筑工程项目整体成本。在选材时，可事先做好价格调查，参考周边楼盘的材料样式、造价指标等，比如在不影响整体设计的前提下，可将外墙材料由石材干挂优化为仿石涂料，从而在保质的同时也控制成本费用。因此，在施工前就将不完善和存在浪费的地方改正，避免在施工过程中出现大量的变更签证，相互推诿，造成资源浪费。

因此，财务部门在做预算编制、执行、评价等环节，都要及时与设计部门沟通，涉及到设计专业知识时，要和设计部门联系，从更为专业的角度找出深层次节省成本的办法，对比目标成本费用数据是否存在超支。

（三）提升现代化管理水平，让成本费用管控技术电子化

21世纪是个信息时代，大数据、云计算遍布各业，与各行各业的联系越来越紧密，因此对房地产企业应摒弃传统的财务手段，向研发、销售、人力资源等多个领域、多个部门延伸、扩展。基于云计算模式的财务数据处理，可使财务人员直接通过信息管理系统就可起到数据挖掘、收集、分析、预测等效果，房地产企业管理层可通过这些直观的数据进行决策，保障决策的准确性。

同时，今年全国很多城市的房地产业协会开展BIM技术应用培训，推动当地房地产行业发展转型创新，鼓励企业通过“高科技、低成本、高质量”来提高竞争力。BIM现代化管理方式可鼓励企业向国际看齐，掌握领先的技术管理手段，减少浪费和碳排放，通过电算化追求精细化管理。目前，很多大型的房地产企业，比如万达、万科、碧桂园等，都已经成立了BIM团队，将BIM技术作为技术变革的指引方向。我国中小型企业也要向这些知名的房地产企业看齐，引进现代化的成本费用管控系统和技术，让成本管理技术电子化，替代财务一些繁琐、重复性的核算工作，加速财务信息数据的处理，同时对物料的起源、消耗、流向起到全程控制的作用，有效地帮助房地产企业管控成本费用。

四、结语

综上所述，成本费用管控是房地产企业财务方面的一项重要工作。成本费用管控越趋合理，房地产企业的利润空间也越大，核心竞争力也会日益提高。因此，房地产企业应积极建立完善的成本费用管控制度，制定和规范成本费用归集和分配方法，成立专职设计部门，加强前期与设计部门的沟通，提升现代化管理水平，让成本费用管控技术电子化，从而提高建筑项目建设的效率，有效地控制建筑施工项目的成本投入，促进我国房地产企业的持续、顺利开展。