基于个人住房房产税的设想

林婷 朱健聪 吴乾铭 刘璐

摘 要] 个人住房房产税被许多学术界的学者认为是遏制房价、促进房地产市场健康发展的最有效措施，其研究是直接关系到社会资源的有效配置和促进社会收入再分配。基于个人房产税实行的假设，从纳税环节、计税依据、房产税税收收入的现状，以及从经济层面、技术层面、文化层面进行分析假设个人住房房产税开征所需条件，并从完善房产税的拟选择的路径出发，结合现存问题和沪渝两地房产税改革经验分析个人住房房产税正式开征拟选择的路径。

[关键词] 个人住房房产税;路径研究;税收调节

[中图分类号] F812.42[文献标识码] A[文章编号] 1009-6043（2019）06-0152-02

一、现状研究

（一）纳税环节分析

房地产税纳税环节主要为开发建设环节、买卖交易环节和持有环节，买卖交易环节包括增值税和土地增值税等，而持有环节则包括了城镇土地使用税和房产税。由此不难看出，买卖交易环节的税负是比较重的，在持有环节的税负是比较轻的，这就使房地产税制出现了“重流转、轻保有”的问题。重税负的流转环节会促使房屋的成本上涨从而导致房价的上升，不利于房价的调控和房地产市场的健康发展;轻税负的持有环节则是忽略了因经济发展所带来的房屋增值部分，从而导致国家对此增值部分丧失了一部分税收收入。

（二）计税依据分析

我国房产税的计税依据为房屋余值或是租金收入，这一依据不适应当前房地产发展现状。由于我国经济的快速发展，房屋的价值呈现上涨趋势，以房屋原值为计税依据会忽略房屋因经济发展带来的增值部分，会导致国家对增值部分丧失征税权，既不利于税收收入的增长，也不利于国家对于房地产市场的调控。由于建立独立的评估机构、监管机制及统一标准是存在难度的，且我国房产规模庞大，评估价实施难度较大，以评估价为计税依据难以实施。目前房产市场存在经济泡沫和地区发展等问题，市场交易价不能完全正确的反映出房屋价值的变化。

（三）房产税税收收入分析

因我国房产税存在着征税范围窄和税率僵硬等问题，所以房产税收入占地方税收收入的比重低。按照《中华人民共和国房产税暂行条例》的规定，房产税征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区，这一规定明显不适应当前城乡一体化的发展趋势。房产税适用税率为房屋余值的1.2%或租金收入的12%，房屋余值是按照房屋原值扣除10%-30%后的价格，以房产余值为计税基础忽略了历史成本和重置成本之间的差距，没有对因经济发展带来的房屋增值部分征税。

二、假设个人住房房产税开征所需条件分析

为稳定房价和促进房地产市场健康发展，政府推动了房地产税的改革。在2011年，上海和重庆被选为个人房产税的课征试点城市，这为今后全国全面推行奠定了群众基础。沪渝试点良好的实施效果证明了个人房产税的可行性。

（一）经济层面

居民在居住方面的货币购买力下降，因此居民需花费的钱就更多了。居住CPI指数的上升和货币购买力的下降侧面反映了房价的上涨趋势。

根据2013-2017年的相关数据可知（下图）：住宅销售平均价的增幅大于人均可支配收入，全区全年的人均可支配收入可折算为3.95平方米的住宅销售平均价，商品房的均价相对于普通收入的家庭仍是压力巨大。商品房销售价格持续上涨，其中住宅销售价格增长幅度快于商品房平均销售价格。房价上涨所带来的收益远高于其他的投资，且风险较低。可见房产是一种有效的财产投资手段，当前房产是投资性需求大于刚性住房需求。在个人住房的保有环节征税，改变投资者对楼市的价格预期，从而达到抑制房产投机行为的泛滥和调控房价等目的。

个人房产税的最大特点是增加房屋的持有成本，促使房屋持有人变现或转让房屋，通过提高房屋的利用效率来压缩对新房的需求，最终达到抑制房地产市场的价格。若是个人房产税能正式开征，可能会导致部分原投资房产的资金流入股市，投资市场的发展可转移居民投资房产的视线，有利于促进投资市场的发展和改变房产投资的风向。因此个人住房房产税的正式开征在此经济条件下是可行的。

（二）技术层面

截至2012年止，京津等40多个城市的个人住房信息系统实现全面联网，这有利于对各省区市个人住房数量和面积等数据进行有效管理。2014年不动产统一登记制度开始正式实施。登记主体信息与住房信息系统相交叉。2018年不动产登记信息管理基础平台开始实现全国联网。不动产登记信息管理平台的落实，扩展住房信息的横向交互性。

住房信息管理技術手段的日趋成熟，使个人住房房产税的正式开征具备良好的技术条件。

（三）文化层面

“居者有其屋”的思想在中国人的脑海中留下无法磨灭的烙印，“家”不仅是传宗接代和壮大发展的基地，更是财富与地位的象征。因传统观念带来的庞大的房屋需求导致市场投机行为的越演越烈，房地产行业发展呈现两极分化。在此文化因素的影响下会促使房产增量持续上涨，而个人住房房产税的正式施行被认为是遏制房价、促进房地产市场健康发展的有效手段。

三、假设个人住房房产税正式开征拟选择的路径分析

（一）持续推进改革的拟选择路径分析

2019年的政府工作报告提出，健全地方税体系，稳步推进房地产税立法。房地产税立法化是税制改革的有力保障。持续推进房地产税制改革，解决纳税环节存在“重流转、轻保有”等问题。保有环节税负的提高可以减少市场投资性行为，有效提高土地资源的利用率，引导房地产市场的健康发展。若是个人住房房产税能正式开征，这会扩大房产税的征税范围。因此在房地产税制改革中扩大征税范围是有现实意义的。

（二）适度税收负担的拟选择路径分析

假设在个人住房房产税的开征中实行的是差别化比例税率，这不仅是充分考虑到了各地区发展的特殊性，更是照顾到因各地区差异所带来的对税率的敏感程度。区分一二三四线城市，对同一等级的城市划分经济强弱度，按照实际的经济发展水平制定税率;尽管经济发展水平大致相同，但是影响房价和房地产市场的因素有很多，例如由购置房产需求不同所导致的房价差异，可对同一程度的城市以投资需求为主还是以居住需求为主进行第二次划分。

（三）税收征管的拟选择路径分析

为使居民税负处于合理水平，应分类制定税收优惠政策。可能会对特殊人群减免税款、从住房公积金中抵扣和免税面积的计算等路径选择出发。

随着以房养老等制度的推广，房产成为了退休老人安享晚年的筹码，若是对此群体征税，则会给其造成繁重的负担，因此不建议对退休老人征税;考虑到低收入和残疾人群体的税负承担能力有限，因此出台额外的减免税政策。

出于现实国情，建议制定相应的标准，在税额达到一定标准时可从住房公积金账户中直接扣除税款。若是税款能从住房公积金中扣除，这不仅能有效对税收进行征管，且不会给居民的生活造成太大的影响。

可对居民购买的第一套房产免税，从第二套起征;可对因特殊需求购买的第二套房产的居民提高免税面积或直接减免税款，特殊需求如因子女成年或结婚而购入的房产。

四、结论

若是个人住房房产税能正式施行，不仅能促进社会资源的优化配置，更利于房地产业的健康发展，且沪渝个人房产税的试点表明了我国房地产税制正朝着完善和健全方向发展。期望本研究对我国房地产税制的完善和健康发展有一定的助益。

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[责任编辑：王凤娟]