房地产开发企业土地增值税避税筹划浅析

杨春玲

摘要：随着城镇化的进一步发展，房地产开发企业也得到了迅速的壮大发展，当前房地产开发企业在市场上的竞争十分激烈，一是当前房地产开发公司较多，二是土地供给有限。在这两方面的影响下，房地产开发企业要想进一步提高自身的企业经济利益，必须要对土地增值税税收进行合理的设计和筹划，通过减少纳税来降低成本，从而进一步扩大房地产企业的经济利益，这也是目前有关房地产开发的重要内容，受到了广大房地产企业的重视。本文也根据房地产开发企业土地增值税避税筹划进行了分析讨论，主要针对土地增值税的扣除项目、征税范围以及税收优惠政策等方面进行分析，保证企业能够在合法的基础上避税，有利于进一步提高企业竞争力。

关键词：房地产开发企业;土地增值税;避税筹划

为了进一步适应当前我国经济社会的发展趋势，房地产企业也逐渐步入了快速发展的时期。当前我国城市房地产的主要特征为商品房房价过高，但是造成这种情况的原因有很多，也很复杂，其中最主要的原因之一就是税费比重较大。根据调查研究发现，国外的地价以及税费只占据房价的20%，而在我国，地价和税费占据了整体房价的50%，毫无疑问给相关的房地产开发企业带来了较大的税费压力。所以为了进一步提高房地产开发企业的经济效益，必须要在有效的范围内对土地税费进行降低，面对当前竞争激烈的市场环境，在基本利润率前提一定的条件下将土地税费降低，就能够在竞争中脱颖而出，有较大几率能够促使房地产企业赢得竞争。主要是根据房地产税费中土地增值税进行管理，该项税费税率高，税负重，如果对其进行有效的筹划，可以节省很多的税费支出，有利于促进房地产企业的进一步发展。

一、房地产开发企业土地增值税避税筹划意义

土地增值税的主要含义就是指转让地上建筑物、国有土地使用权以及相关的附着物所获得的实物、货币以及其他收入，纳税人根据一定的规定向国家缴纳的一种税务类型。土地增值税不包含继承、无偿转让以及赠予房产等行为，另外该种税务的税率标准采用的是四级超额累进税率进行计算[1]。另外税收筹划的主要含义为，在国家的法律法规以及稅收规定的前提下，纳税人可以在合法的基础上，尽可能的降低税收，通过节税利益来进一步提高自身所获得的经济效益，可以通过税收利益最大化的纳税方案，来对相关的生产、经营、投资以及理财活动进行筹划和管理，这也被称之为合理避税，能够有效的降低税收，取得企业经济利益最大化。经济利益最大化主要指的是，税后利润最大化、税负最轻以及企业价值最大化等。能够有效促进相关企业的经济发展。

二、房地产开发企业土地增值税避税筹划措施

（一）进一步考察征税范围进行避税筹划

根据相关的土地税法规定来看，主要有三个基本条件，第一，国家掌握着转让土地的所有权。第二，在进行转让的过程中，地上建筑物、土地使用权以及附着物都要进行物权转让。第三，转让行为能够获得收入。只有满足以上三种条件，才能够成为增值税的征税对象。为了获得避税资格，房地产商可以通过破坏征税条件，在合法的前提下避税。首先通过代为改造的形式，改变自行开发条件，要想获得该种条件，房地产商可以通过实力较为雄厚的大企业进行合作，通过签订合同的方式，受相关企业委托来进行开发地产，等到房产建造完成之后，可以向客户收取一定的代建费用，这种条件下房产产权没有发生转移，而且房地产商所获得的相应利润，只能属于劳务性质的方面的代建费用的范围，合理的规避了土地增值税税收的条件，不满足相关征收条件就可以不缴纳相关费用[2]。其次，可以通过合作建房的形式来改变自行开发的形式，根据我国规定的相关税法内容来看，如果建房的前提是有两方来进行分别出地、出资金，通过双方合作建房的形式，可以免收土地增值税。举例来说，某一房地产开发公司想要修建住宅，因此购得了一块土地的使用权，为了免收土地增值税，可以事先收取预收购房者的部分房款来作为合作建房的资金，这样就达成了双方共同开发土地的条件，一方出地，一方出资金，可以免收相关的增值税费。在建成之后，房地产公司所属的住房转让的过程中，再缴纳这一部分的土地增值税，也可以大大的节省了企业资金的消耗。

（二）通过特殊扣除税费项目的方式来进行税费筹划。

在我国相关土地增值税规定方面，为了进一步减轻纳税人的压力，提高纳税人的纳税积极性，也进行了相关的扣除税费项目规定。其中就明确列举了一些有关房产转让的相关扣除项目，房地产可以根据这些规定内容中的某些土地增值税扣除项目金额，进行相关的调整和扣除，能够有效的减少纳税费用。其中可以设置筹划点，将税费扣除作为自身的筹划目标，另外再根据相关税收额度的不同规定，进一步完善利息扣除方式[3]。如果后期在进行土地增值税计算的情况下，相关税费处于两个累进税率的邻近位置，在这种情况下，可以加强配套设施建设或者加大公共绿化范围来使原来的土地增值税税率降低，可以将其降低到低一级的税率适用范围，这样的话就有利于降低土地增值税，交税的额度也大大减少，另外企业所得税的缴税额也会减少，有利于提高企业在市场上的影响力和竞争力，促使企业的进一步发展。

（三）对经营收入进行分散来实现税收筹划

企业内部财政政策的制定和规范，主要是在国家规定的政策前提下进行的，其中所应用的计算程序、利益分配、成本核算方法以及费用分摊等方面的规定都是在国家规定的前提下进行的，根据这些内容，可以进行企业的内部核算活动。主要是通过合理有效的税收筹划来实现费用和利润的最大值获取，进一步减轻企业的税务费用。目前土地增值税的计算方法采用的是超率累进税率，随着房地产增值率的不断提高，该税率也在不断的上升，在这样的前提下，可以通过分解房地产销售价格来大大降低房地产的增值率，才有可能降低企业的增值税。

（四）不断优化税收优惠政策来实现税收筹划

目前我国用来管理规范房地产市场的方式主要是通过强化土地增值税的征收来进行，这样能够促使房地产市场良性经营。但是部分房地产企业对于相关税收优惠政策的了解程度不深，因此想要进一步提高房地产企业的利益收获，必须要正确理解，合理运用这些税收政策，才能不断提高企业的经济效益。例如房地产企业在进行普通标准住宅建设的时候，出售住宅需要缴纳一部分的税费，其中要计算好产权转让所产生的土地增值税，增值额如果没有超过扣除项目金额的20%[4]，可以将其划分为普通住宅进行单独核算，这样的话可以免收土地增值税。因此房地产开发商可以在建设之前进行市场调研，在合理的情况下，保证自己预期的盈利目标，根据市场情况来进行房产价格的制定，并且要将增值额控制在20%之内，可以免交土地增值税。如果房地产开发商同时建设普通住宅以及高档商品房，要对两种住宅的增值额进行分别计算，可以降低增值率以及增值额。

三、结束语

根据以上内容，我们明确了要进行税收筹划可以通过考察征税范围、优化税收政策、特殊扣除税费项目以及分散经营收入的方式来进行，可以大大减少土地增值税的缴纳费用。另外，为了进一步降低土地增值税的缴纳费用，还要根据自身房地产开发企业的实际发展情况以及市场形势，进行灵活的运用和计算，在不违反国家规定的相关法律法规的前提下，最大限度的减少土地增值税缴纳费用，进一步提高企业的经济效益。

参考文献：

[1]张毓麟，孙传银.析建筑面积法和层高系数法在土地增值税清算中的差异[J].湖南税务高等专科学校学报，2018 （4）：56-58.

[2]林萍.探讨土地增值税的税收筹划[J].全国商情·理论研究，2011 （2）：72-73.

[3]石花莉.房地产开发行业税负转嫁暨重复征税问题研究[D].西南交通大学，2016.

[4]王雯茜.房地产企业土地增值税避税行为研究[J].现代商贸工业，2011 （1）：229-230.