浅谈房地产开发企业土地增值税的纳税筹划

刘丽丽

摘  要：土地增值税是我国税法中对房地产开发企业征收的一项重要税种。在目前我国房地产市场发展迅速、行業竞争日益激烈的情况下，房地产开发企业开展土地增值税纳税筹划工作，不但能够减轻企业税负，使企业的经济价值实现最大化，还可增强房地产开发企业的核心竞争力，使其在激烈的市场竞争中占据一席之地。因此，研究和探讨房地产开发企业土地增值税的纳税筹划工作具有非常重要的现实意义。基于此，本文从房地产开发企业土地增值税概述入手，详细分析了房地产开发企业土地增值税纳税筹划存在的风险，并提出了几点有效的纳税筹划策略，如加强纳税筹划信息管理、加强成本收益分析、提升企业管理水平等，希望本文能为我国房地产开发企业土地增值税纳税筹划工作提供一些有益的参考以及借鉴。

关键词：房地产开发企业;土地增值税;纳税筹划;成本收益分析;成本风险

在市场经济快速发展的今天，国家要实现与纳税人之间的利益均衡分配，税收是一种非常有效的手段和方法，其可以实现经济利益在单位、企业和个人之间的有效调节，是经济决策过程中不容忽视的重要因素。近几年，我国房地产开发企业发展迅猛，为了应对不断增加的市场竞争压力，房地产开发企业不得不通过多种方式进行纳税成本的控制，而对土地增值税进行纳税筹划，不但能减少企业的纳税风险，防范企业的经营风险，还可实现企业经济价值的最大化，增强企业的市场竞争力，促进企业健康可持续发展。下面，我们先对房地产开发企业土地增值税进行概述。

一、房地产开发企业土地增值税概述

（一）房地产开发企业的税负状况

近年来，我国宏观调控力度不断加大，房地产行业作为资金密集型的行业，其利润一度被挤压，在日益激烈的市场竞争环境中，房地产开发企业不得不利用税收筹划的方式降低企业的税负，减小企业在资金方面的压力，提高企业的经济效益。因房地产开发企业所涉及的阶段不同，会在项目前期、销售阶段和开发过程中承担以下几项税种：契税、耕地占用税、印花税、房产税、土地增值税和企业所得税等。根据目前我国税法的有关规定，房地产开发企业缴纳的土地增值税为30%至60%不等，企业所得税为企业所得额的25%。由此可以看出，房地产开发企业承担的税收负担较重，利用税收筹划的方式能够为企业减少税收负担，是一条实现企业价值最大化的有效途径。

（二）土地增值税和纳税筹划的相关概念

土地增值税是指转让国家地上建筑物以及附着物、土地使用权而获得收入的个人和单位，以转让获取的收入（包括实物收入、货币收入等）去除法定扣除项目金额后的增值额作为计税的依据给国家上缴的一项税赋，但是不包括无偿赠予方式转让的房地产或继承的房地产。

纳税筹划主要是指对有关涉税业务进行策划，并制定一系列完整的纳税操作方案，从而实现减少税收负担的目的。

二、房地产开发企业土地增值税纳税筹划风险分析

（一）成本风险

房地产开发企业在进行土地增值税纳税筹划时很容易出现成本风险，且这一风险经常被企业所忽视。房地产开发企业开展纳税筹划的主要目的就是实现企业利润的最大化，并不是简单地实现少纳税，假如企业只关注少缴税这一个方面，就会缺乏对成本的重视，从而造成一定的成本风险。

（二）执法风险

房地产开发企业对于土地增值税的纳税筹划不但要具有一定的合法性，而且应具有较高的效率，企业负责筹划纳税的人员在制定纳税方案的过程中，应当严格根据有关法律法规的规定来执行，与此同时，税务主管部门也应根据相关法律法规要求，严格监督审查企业制定的方案内容，在得到税务主管部门的审核认同之后，企业才可以着手实施该方案。否则在方案实施过程中可能面临一定的执法风险，即企业虽然根据有关法律法规制定了纳税方案，但是却得不到税务监管部门的认同，认定企业制定的该方案为违法行为，从而大大增加了企业的成本。

（三）政策风险

房地产开发企业的筹划纳税人员为减少土地增值税的缴税额度，在设计、实施和改善方案的过程中，对有关法律法规政策往往欠缺周全的考虑，导致纳税筹划工作无法满足有关规定的要求，从而误入一些法律法规的禁区，造成一些不应有的困扰。政策风险主要表现为两种形式：一是国家制定的纳税政策出现了某些方面的变动，而规划纳税方案的人员未对方案进行及时的调整，由此导致一定的纳税风险。二是尽管纳税筹划人员能及时地掌握有关政策方面的变动，但认识不深刻，理解不透彻，甚至出现纳税筹划人员的理解与政策实质完全相反的情况，这势必会导致纳税筹划人员制定出错误的方案，根据这个错误方案实施后，有可能使企业触犯相关法律规定，从而出现纳税筹划失败的情况。

三、房地产开发企业土地增值税的纳税筹划策略

（一）加强纳税筹划信息管理

一是要全面详细地掌握所有涉税信息。作为房地产开发企业的纳税规划人员一定要对中国的税法有一个充分细致的了解。

二是必须筹集高质量的纳税规划信息，信息的质量高低主要体现在及时性和完整性两个方面，其中，及时性主要是指企业所掌握的信息必须是最新的、有效的;完整性主要是指信息必须是全面的，不能仅仅是其中的一部分，因为从某一个方面单独看政策和从整体上看政策所产生的效果是有很大差异的，房地产开发企业在规划纳税方案时一定要从整体上看政策，要求其掌握的政策必须是完整的、全面的，只有如此方能减少操作过程中的风险。

（二）寻求税务部门支持

税务部门负有解答企业在税收方面疑问的义务，同时在我国也是依据法律进行税收执法的机关。房地产开发企业在制定土地增值税纳税筹划方案时，假如对我国税收政策掌握不全面，存在某些方面的疑问，可以向税务部门提出咨询，而税务机关工作人员将会根据我国税法的有关规定，为企业提供有效的解答，帮助其解决有关疑问和难题，甚至还可以与企业一起讨论税务筹划方案等问题，最大限度地为企业提供帮助，减少纳税筹划方面存在的风险。

（三）加强成本收益分析

在实际的纳税筹划工作中，很多的纳税筹划方案只能在理论上实现减税或少缴纳税款，而在实际的操作运行过程中却无法达到预期的筹划效果，其中一个重要原因就是该方案不具有成本效益，从而导致纳税筹划失败。所以，在选择纳税规划方案的时候，决策者必须遵循成本效益的原则，做到这一点是非常重要的，只有这样才可以保证税收筹划目标的实现。

（四）积极采取补救措施

以上几点措施都是事前能够采取的风险控制方法，而纳税筹划风险是无法全部避免的，由于多方面因素的影响，有可能会造成纳税筹划方案失效，影响方案的正常实施。如果因纳税筹划不当而导致纳税筹划风险事故，房地产开发企业需要立刻采取补救措施，有效控制风险的蔓延，把风险造成的不良影响降至最低。也就是说，企业在加强事前预防的同时，在事后还要积极采取行之有效的补救措施。

（五）提升企业管理水平

房地产企业应当紧跟时代发展的步伐，做到与时俱进，对企业内部财务管理体系不断进行完善。企业应强化对财务工作的监督管理，建立行之有效的奖惩制度，对于企业中涌现出的为企业发展做出突出贡献的人员，以及勇于揭露和举报企业中违规违纪现象的人员进行大张旗鼓的表彰和奖励，作为年度评先树优的优先考虑对象，并列入年终的考核范围。对于工作中消极怠工，工作态度随意散漫，以及违反企业有关制度规定的工作人员，应采取一定的惩罚措施，给予严厉的处理。

结语：

总而言之，房地产开发企业在进行土地增值税纳税筹划的过程中经常存在一些这样或那样的风险，对此，可以通过加强纳税筹划信息管理、寻求税务部门支持、加强成本收益分析、积极采取补救措施、提升企业管理水平等几项有效措施，不断提升房地产开发企业土地增值税纳税筹划工作水平，促使房地产开发企业在激烈的市场竞争中脱颖而出，实现健康快速发展。

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