房地产：资金面存改善预期

王炳根

近日，市场对于全球宽松的预期越发高涨，美联储或在7月份开启降息周期，中国也有望在货币政策宽松上大展拳脚。在这样的大环境下，资金面上压力重重的房地产行业能否迎来投资机会？

房地产市场运行稳健

6月中旬，国家统计局发布5月份的房地产销售和开发数据，2019年1-5月份，全国住宅投资33780亿元，增长16.3%，增速回落0.5个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为73.3%。2019年1-5月份，商品房销售面积55518万平方米，同比下降1.6%，降幅比1-4月份扩大1.3个百分点。与2018年相比，2019年商品房销售面积增速一直处于负增长状态;商品房销售额增速只有个位数，2018年的增速却都在双位数以上，但全国商品房均价在2019年突破9000元/平米，最新均价为9325元/平米，再创历史新高。

近期不少城市出台房地产调控升级政策，如西安发布了最新房地产调控政策：其中規定，外市落户西安的购房者，落户满1年才可购房;非本市户籍社保满5年者可够1套住房。需要注意的是，近半年，西安房价的涨幅在全国持续领跑。根据国家统计局最新数据，2019年5月份西安新建商品住宅库存面积同比下降10%;西安新建商品住宅价格指数同比涨幅已连续6个月位居全国70城首位。综合来看，该事件更是地方因城施策的结果，而非代表着房地产市场全面升级的信号。下半年热点城市或将加大房地产调控力度，库存压力较大的城市或将推动刚需释放，整体看全国房地产市场将保持稳健运营。

资金面改善预期强烈

虽然国家已经从去杠杆转为稳杠杆，但与过去相比，房企的融资成本依旧不小。数据上看，2019年一季度房地产板块筹资活动产生的现金流量净额为1126.7亿元，同比下降18.5%，受到明显冲击。目前国家正致力于调整信贷结构，叠加包商银行等事件的影响，银行同业授信方面也会更为谨慎，资金成本或有所上行，进一步提高房企的境内融资成本和融资难度。境外融资方面，房企蜂拥至海外寻求融资，也将导致境外融资成本的上行，房企也因此同时面临高额融资成本及汇率波动的双重风险。

资金链是房企的命脉，融资成本直接影响到企业的利润率，资金面的变化对房地产行业的影响十分关键，如今市场对于资金面的量化宽松有强烈的预期，房地产板块或受益其中。全球范围来看，机构普遍认为美联储在7月份的降息概率极大，而年初以来已有数家海外央行宣布降息，新一轮宽松周期呼之欲出。中国央行将采取怎样的策略，已成为市场关注的焦点。虽然还看不出有什么明确降息信号，但市场利率的低点近期一路被刷新。6月14日当周，央行公开市场净投放规模达到了4250亿元，远远大于此前6月7日当周净投放650亿元的规模，仅次于5月最后一周5100亿元。一系列举措下，Shibor全线下行，隔夜拆借利率跌到1.112%，创下2015年6月份以来新低。银行间质押回购隔夜利率（DR001）盘中跌到0.9%，更是刷新近10年最低点。从宏观层面看，5月PMI再次降到荣枯线以下，近期央行行长表态贸易摩擦“中国有足够的政策空间来应对，包括调整利率和存款准备金率”，降息降准预期明显再度加强。

地产板块攻守兼备

在基本面越来越受到重视的A股市场，稳定的业绩表现和富有吸引力的低估值是房地产板块的标志。数据上看，由于过去房企预售增速较高，因此即便近期销售数据表现平平，板块营收依然保持温和回升态势，2018年和2019一季度板块营收同比分别增长20.4%、22.9%。2019年一季度，A股地产板块预收账款总计20762亿元，同比增长24.6%，较2018年增速出现明显回升，为板块未来业绩释放提供一定的支持，在A股黑天鹅满天飞的时代，地产板块的业绩保障性尤为珍贵。由于房地产公司的扩张力度有所减缓，因此板块的资产负债率基本保持稳定，其2019年一季度真实负债率甚至较2018年相比下滑0.02个百分点，出现小幅下降。

整体来看，基本面情况出发，按照目前监管的表态和政策的实施来看，短期内房地产行业降温的大趋势很难改变。虽然有降息降准的利好预期，但上半年房企拿地和融资的热情有所回升，不排除国家会从调整信贷结构以及稳定房地产市场的角度出发，限制房企的融资，政策上有保有压依然是楼市的主基调。

然而，基面本和二级市场的走势往往出现一定差异，今年房地产市场并不算好，但不少房地产个股表现可圈可点。从二级市场炒作的角度来看，虽然房地产行业的发展偏中性，但市场已基本消化现有的利空，反而会因为政策预期边际的变化出现投资机会，例如，倘若后续公布的经济数据不理想，叠加中美贸易摩擦升级，市场对于国家放松地产和基建的预期提高，市场便会出现投资机会。更微观的角度看，虽然行业整体难有爆发，但不少房企或存结构性机会，如在土地市场上层层加码的保利地产（600048），业绩迎来释放期的中南建设（000961）以及近三年高速发展的新城控股（601155）等。