房地产企业财务管理风险及其防控对策

郝银辉

摘要：随着我国经济水平的显著提高，人们对住房的品质需求日益增长，尤其是80、90后甚至00后逐渐成为购房主流群体，人们对住房的需求更加多样性、多变性。整个地产行业快速扩张已成为历史，行业集中度不断提高，在新的经济发展态势下，地产行业“危”与“机”并存，也面临着新的财务管理风险，并且这样的风险对房企未来的智能化发展造成一定的阻碍。

关键词：房地产;财务管理;风险防控

地产开发的过程需要大量的资金、劳动力、物力投入，属于密集型高风险的行业，并且从项目立项、建设、销售、清算都需要得到相关部门的批准，在这个过程中资金的投入周期长，回笼时间慢，对整个企业的运作带来了很大的风险，因此，实行更精细、更敏捷、维度更丰富的财务管理运作机制，来管控财务风险，实现价值提升，对房企愈发重要。

一、房企财务管理中存在的风险

房企财务管理存在的风险是多种多样的，主要涉及筹资、投资、运营、资金回收四个方面。在实际的管理工作中科学客观地分析当前企业财务管理中存在的风险，对促进公司高质量发展有着举足轻重的作用。一是筹资环节中存在的风险，房地产企业筹资活动中容易出现“长借短用”或“短借长用”情形，前者增加企业成本，后者可能让企业陷入流动性危机。并且大部分的房企处于负债经营状态，过高的负债率将透支企业融资的潜力，不利于后期贷款。当某个房企在高资产负债水平的情况下开展运营甚至会出现破产的局面。二是在投资环节中，因为房地产行业所处的环境是多变的，地产投资又属于长期投资，因此在投资的前期对自身资金水平和人才储备以及所投资项目进行全面分析至关重要，但是现实情况是部分房企会忽视这些因素，在投资环节中，没有对拟实施的项目进行详细投资策划和融资策划，没有按照该企业的实际情况出发提前做好资金筹划，也没有测算新项目资金峰值及对公司的资金压力、资产负债率的影响，地产项目往往资金投入大，企业投资决策的失误会导致财务危机的发生。三是在运营中存在的风险，地产项目开发周期延长，会降低资产周转效率和整体获利能力。在房地产施工过程中要充分地考虑施工材料，以及运输材料等环节中的资金问题，避免资金周转困难的微观风险。如果因资金流动性危机导致项目工程进度滞后，那么不但造成资金成本上升，还可能承担相应的履约风险赔偿，企业将承担更多的成本，消耗更大的资源。四是在资金的回收环节中，营销去化慢，资金回收期延长，造成资源的长时间占用，也会给企业带来严重财务风险。

二、房地产财务管理风险成因

正如前文所言，房地产财务管理中风险是多样的，造成这些风险的原因也是多样的。首先在融资环境方面，一方面房地产企业规模的扩大需要大量资金支持，另一方面自

习近平总书记在党的十九大报告中强调“房子是用来住的、不是用来炒的”，国家开始收紧市场资金投放，当前资金市场流动性和贷款规模日益趋紧，市场利率持续走高，房企融资困难，融资成本较高。其次，在实际的运营环节中，地产企业忽视对成本的管理工作，没有充分地认识到成本管理工作的重要性。成本的管理内容没有得到细化和完善，因此在项目设计优化、产品标准化、审图力度、營销费效比等重要的成本管控环节财务管控的作用弱化，长此以往就会造成成本的浪费。再次，在思想方面，我国房地产行业在财务管理过程中受许多制造业财务管理观念的影响，对资金成本和税务成本的意识不强，缺乏“大成本”意识，常常运用单一的管理模式，这给财务管理工作带来了很大的难度。最后，在用人方面，在大部分的房地产企业中，缺少管理会计人才，财务管理人员通常是由业务财务兼任。财务人员的综合素质水平也严重影响了财务管理工作的精准化程度，缺乏专业胜任能力的财务人员担任财务管理岗不利于财务管理体系建设的完整性，容易出现漏洞、产生风险。

三、房地产财务管理风险防控对策

（一）着力提升财务人员素质，有效规避风险

提升财务人员综合素质的提升能对防控房地产财务管理风险起到良好的促进作用。财务风险防控的主力军是财务人员，能把财务会计、人力资源、管理会计、制造营销等紧密结合起来，具备广阔的视野与比较高的综合素质的财务人员，才能在负债率高企风险、偿债风险及现金流风险这些对房企生死攸关的风险防控方面有所作为。管理层可以定期为财务人员开展相关的风险管理主题培训，邀请优秀的专家学者来进行相应的指导培训。并且还可以邀请一些高校法学院老师，对财务人员的法律知识进行强化。其次，地产企业也应积极吸纳管理会计人才，建立全面风险管理综合制度。经常组织新入职财务人员的培训，让新注入的血液得到系统的学习，构建一支拥有夯实的知识储备财会队伍，带着更加专业的态度和眼光开展工作。在企业内部实行“传帮带”工作方式，让具有过硬业务能力的老员工带领新入职的工作人员开展工作。并且在日常工作中要为财务人员树立“业务和财务知识同样重要”学习的理念，让财务人员既懂财务也懂工程管理以及成本控制的相关专业知识。为财务人员提供更加广阔的学习和发展平台，不断加强财务人员的思想教育和引导，增强财会人员的政治敏感性与职业道德修养，树立良好的职业道德风尚，严肃财务纪律，坚决抵制并杜绝财务人员违法违纪行为。此外，还应该结合当下的信息技术发展和智能科技加强财务信息系统的建设，让财务人员从繁重的基础工作之中解放出来，从事更多价值管理和风险防控的工作。

（二）完善管理体系，形成防控系统

就目前来看，我国的房企财务管理制度体系仍然不完善，特别是在风险管理体系中存在着一些明显的缺陷，这对房企的决策者在相关决策时有十分严重的影响。因此，房企应该立足于自身实际，从意识层面加强风险管理体系在地产企业财务管理中的作用，进一步实现企业自身的内部风险控制，不断地完善风险评估机构，强化对企业内部的监督。与此同时还应积极促进公司内审部门专业能力的提高，引进专业机构对财务风险管控体系做全面科学的评估，参考专家的意见和建议让自己内部的审计监督结构不断完善，让审计工作变得更加精准，从而将财务管理中可能出现的财务风险降到最低。当然，不断地完善内部控制，促进企业的业务流程和经营活动优化也很重要。对房企的经营风险开展预评估，确定可能出现的风险点，再针对预评估的结果和风险点，进行相应的设计，建构起和房地产企业发展的实际相符合的内部控制制度。根据当前地产发展的情况，建议所有的经济业务活动均设两个及以上可以相互制约的控制环节，让资金在整个调度和结算以及担保过程中，决策人员和会计人员可以与执行人员、保管人员、经办人员之间的工作程序实现权责限制、权责分明。当然在财务管理风险中有一类风险是不可控的财务风险，这类风险就需要企业在完善了整个防范体系后，科学地开展事前控制经营活动中可能出现的财务风险降到最低。可以利用现代化的信息技术，为企业建立起相关的资源库，并且利用智能化和移动应用推进财务核算和业务处理，提高财务核算和业务的处理效率，同时这一过程也可以在最大限度上减少因为人为因素而带来的财务风险。

（三）拓宽融资渠道，加强成本管理

房企发生的财务风险大多都跟资金需求密切相关，因此积极探索创新融资模式，突破金融瓶颈，适当拓宽企业的融资渠道，能够有效地预防房企在财务管理上出现的风险，进而为房企的发展营造较为宽松的成长环境。房企管理者可以认真研究国家货币政策和资本市场形势变化，积极拓展债权融资、权益融资的渠道和方式扩大资金的来源，保证房企的平稳运行。一方面加强与银行、信托、资产管理公司等金融机构的深入合作，合理规划融资结构，确保企业有充足的额度应对流动性危机。另一方面在实际的运营环节中遇到资金占用大的项目，适当引入合作方，借助股权投资的力量来支撑项目的顺利开发，分散风险的同时也减少了公司资金占用。此外，房企还需要加速销售回款，加快房地产投资变现速度，确保资金链安全。蓄客工作尽量提前，加强设计管理和工程过程管控，加强对项目开发的分析论证，科学把控项目开发节奏，尽早获取《预售房许可证》，做好销售策划，力争早销售、快销售、快回款。建立按揭考核机制，对银行的按揭工作进行考查，选择优质的合作银行，客户签订销售合同交纳首付后，安排财务人员实时跟踪销售合同的按揭审批、放款进程，快速推进放款。此外，根据项目建设情况及时提取和解冻监管资金，将回笼的资金提前还款，减少银行的利息，提高项目的利润。最后在资金的调度和安排上也应做好统筹规划，落实好资金计划，提高资金使用效率。

四、结语

面临日渐复杂的国内外市场环境，在地产行业高烈度竞争的低容错时代，房地产企业要充分利用政府出台的相关政策，深化对行业发展前景逻辑的理解，对财务管理进行统筹规划，实时采取有效措施降低财务管理风险。当然，房企还需要提升内部管理人员的素质，练好经营内功，通过完善财务管理体系，形成科学有效的防范系统。不断地拓宽融资的渠道，将管理体制进行不断的改革优化，从而促进地产企业的可持续性平稳转型与发展。

参考文献

[1]谢剑兵.新形势下房地产财务管理优化运作机制思考[J].财经界，2019（01）：144—145.