房地产开发项目成本精细化管理研究

【摘要】强化成本控制管理在房地产项目管理中非常关键，也是提高房地产开发项目管理水平，确保经济效益目标得以实现的重要途径。本文针对房地产开发项目成本精细化管理，首先简要介绍了房地产开发项目成本精细化管理的必要性，进而分析了在成本管理上出现的问题，并就推进实施房地产开发项目成本精细化管理，进行了全面的论述分析。

【关键词】房地产;开发项目;成本精细化

近年来随着国家不断加大对房地产行业领域的宏观调控，一系列关于房地产市场规范政策的密集出台，房地产行业领域已经从暴利时代进入微利时代，确保房地产市场份额与经营发展的稳定，要求房地产在项目开发阶段必须重视强化成本管理，增强成本管控的精细化水平，尤其是彻底转变以前高杠杆、高周转、粗放型的开发模式，更加重视成本管理，减少各项成本费用支出，提高资金使用效率，促进房地产开发项目经济效益目标的顺利实现。

1、房地产开发项目成本精细化管理的必要性分析

第一，由于房地产项目开发建设与企业生产经营活动有着较大的不同，尤其是房地产开发项目建设周期相对较长、资金投入规模巨大、内部管理繁琐复杂，大额性、差异性、层次性、个别性以动态性的管理特点，决定了在房地产开发项目的建设管理中应该对成本采取精细化的管理模式。

第二，在当前外部市场经济环境下，房地产行业领域内部的竞争非常激烈，再加上国家宏观调控力度的加大，这些都要求房地产企业对自身项目建设管理进行改进完善，尤其是从以往粗放的管理模式向精细化管理模式转变，进一步提高房地产项目建设的整体管理水平。

第三，房地产项目开发建设由于涉及到项目建设前的前期策划、招投标与设计、项目建设施工、竣工结算等诸多环节，各个环节管理不当就难以确保项目效益目标的实现，因此需要针对不同的环节制定精细化的管理措施，以确保项目效益目标的实现。

2、当前房地产开发项目成本管理存在的主要问题分析

虽然不少房地产开发项目在实施过程中高度重视成本管理，但是由于成本管控方法不当，因而成本管理方面出现了不少的问题，主要表现为：

（1）项目成本管理体系不够完善。当前房地产开发项目成本管理方面存在的主要问题就是成本管理体系不够完善，有的缺乏健全的成本管理组织架构，主要是由财务管理部门进行成本管理，没有在房地产开发项目进行全过程全方位的成本管理体系;有的成本管理流程不够科学，尤其是成本管理过程中缺乏目标成本和动态成本管理理念，成本管理流程体系存在较多的薄弱环节;有的成本核算科目不够完善，成本核算准确度不够高，造成了房地产开发项目成本管理工作缺乏依据。

（2）房地产开发项目实施阶段存在着较多的薄弱环节。当前房地产开发项目建设实施的全过程存在较多薄弱环节，在设计阶段成本管理没有贯穿全过程，在招投标阶段对项目建设内容界定不够清晰，在合同管理方面规范性不足、合同交底不到位、执行力度不足，在建设施工阶段缺乏动态的成本分析，在结算阶段审核不够细致准确，等等，这些都造成了在房地产项目建设实施各个阶段出现了成本管理漏洞，影响了成本管理目标的顺利实现。

（3）房地产开发项目成本考核体系不够完善。有的房地產开发项目在成本管理方面没有建立完善的成本考核体系，尤其是没有根据房地产开发项目建设的实际情况落实成本管理责任，对于房地产开发项目具体实施情况也没有进行相应的考核，有的虽然进行了成本管理考核，但是考核制度不够完善、考核方法不够明确，影响了房地产开发项目成本管控的实际效果。

3、房地产开发项目成本精细化管理措施

（1）建立系统完善的房地产开发项目成本管理体系。在房地产开发项目成本精细化管理的具体组织实施方面，首先应该建立健全房地产开发项目成本管理制度，重点是在项目可行性研究、招投标、建设施工、工程数量控制、价格控制、责任预算等方面完善制度设计。其次，应该发挥好预算在项目成本管理中的重要作用，对项目建设实施阶段各个环节提前进行预算评估，通过科学的预算对成本进行管控，同时建立完善项目成本报表制度，对房地产项目开发实施进行全过程的成本变动量化分析。

（2）进一步细化完善各环节的房地产成本管理举措。在房地产开发项目的设计阶段，重点是应该提前完善项目勘察设计，尤其是将成本控制作为房地产开发项目设计的关键内容，组织好图纸会审，尽可能的通过优化方案设计来降低项目的工程造价。在房地产开发项目的招投标阶段，主要是应该科学合理的对总分包模式进行确定，并尽可能采取工程量清单计价模式，同时对项目建设阶段的技术标准进行细化明确，避免项目施工阶段出现较多的变更，此外还应该完善综合评估体系，为成本管控提供良好基础条件。在合同管理方面，关键应该落实好合约规划管理，按照项目目标成本进一步细化分解，严格执行落实合同分级授权管理，做好合同交底等工作，以确保成本可以得到有效控制。在房地产开发项目施工阶段，重点是应该强化工程签证管理，加大对签证真实性、合理性的审核，尽可能的减少工程变更以及签证数量，同时做好工程进度款的管理，按照合同约定进行支付，以确保施工进度。在房地产开发项目的竣工结算进度，关键应该严格按照合同约定执行，并对各项结算细节进行严格把控，确保工程量、签证变更费用、违约扣款等得到有效审核控制，确保结算金额的准确性。

（3）完善房地产开发项目成本管理考核体系。为了确保房地产开发项目实施过程中各项成本管理措施的顺利落实，应该对成本管理进行责任考核管理。首先，应该落实房地产开发项目成本管理责任，重点对于房地产项目参与的部门按照职能的不同，明确具体的成本管理责任，分别制定成本管理中心责任目标。其次，应该强化房地产项目成本核算管理，重点是分类建立项目成本管理台账，收集房地产项目开发建设各个阶段成本管控信息，明确成本具体实施情况。此外，还应该对各个部门具体的成本管理情况的考核分析，强化考核结果运用，确保成本管理目标的顺利实现。

结语：

在房地产开发项目的成本精细化管理方面，应该根据房地产开发项目建设的实际情况，建立完善成本管控制度，在房地产项目开发的设计、招投标、施工以及结算阶段等分别完善成本管理措施，以确保成本管控目标的顺利实现，不断提高房地产开发项目的效益水平。

参考文献：

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作者简介：

刘大同，山东省广饶县行政审批服务局，山东广饶。