中关村科技园区土地一级开发成本管理探析

王海鑫

[摘 要]土地一级开发作为土地出让之前最基本的一项运作方式，政府或者当地指定的土地开发企业作为项目开发的主体。本文结合现阶段土地一级开发成本的管理情况展开详细的分析，并对中关村生命科学园三期及“北四村”棚户区改造和环境整治项目进行具体分析，进而提出行之有效的管理策略。

[关键词]土地一级开发；成本管理；造价管理；成本控制

[DOI] 10.13939/j.cnki.zgsc.2019.20

中关村作为国家自主创新示范区，在二十世纪八十年代初形成。在2015年3月10日，北京市人民政府办公厅公布了《北京市2015年棚户区改造和环境整治任务》，将回龙观镇中关村生命科学园三期及“北四村”棚户区改造和环境整治项目纳入计划。与此同时，昌平区政府对其开发模式展开详细的规划，并对项目加以明确。

1 项目实施的现实意义

1.1 高效地治理“城市病”

在我国首都地区由于城市人口增长速度迅猛，致使“城市病”的情况产生。中关村生命科学园三期及“北四村”棚户区改造和环境整治项目的实施，能够有效地缓解这一问题，并高效地治理“城市病”这一现象。“北四村”作为较为典型的城中村，存在一系列显著问题，例如低端产品聚集、人口密集，这一现状的呈现，引发社会各界的高度关注。通过实施“北四村”改造的项目，不仅能够在最大限度上满足非首都核心功能的实际需求，还能够有效地解决外来高素质人才在北京的居住问题。这一项目实施为我国首都的城市功能提供了积极的借鉴意义，并为首都人口增长、环境协调提出了有益的探索之路。

1.2 形成发展新格局

结合北京地区城市规划的综合情况分析，回龙观地区已经被列为中心城市的范围，然而“北四村”作为该地区所剩为数不多的4个尚未搬迁的村，最为凸显的现象即城乡二元结构。借助“北四村”改造项目的实施，有利于我国首都地区新型城镇化的形成，形成城乡一体化的发展新格局。通过这种方式，不仅能够将该地区的环境、治安、安全等问题得以一一解决，还能够在最大限度上加快城乡结合部改革的步伐，对于首都地区的整体空间布局以及城乡发展功能具有积极的影响。

2 棚户改造的内容与方式

2.1 改造内容

2.1.1 前期准备

首先，要制定科学、完善的棚户改造方案；其次，需要征求各个主管部门的相关意见，将其结果上报给其政府，并进行审核；最后，签订《棚户区改造委托协议》，具体的施工企业开始进行棚户区改造的各项工作。

2.1.2 征询意见与审批

首先，对项目规划的条件进行办理；另外，对建设项目用地的预审予以办理；其次，对交评、环评、文勘、水务等部门的各项意见予以汇总；最后，办理立项手续并获取立项批复。

2.1.3 具体实施

征地：需要对征地的补偿安置协议予以签订，进而办理与征地相关的文件，征地结案；

拆迁：评估单位需要进行实地考察，入户调查，对拆迁的评估结果予以真实上报；需要和被拆迁人签订一系列拆迁补偿条款，并签订系列合约；拆除建筑物；

建设安置房：需要办理关于安置房的前期手续，进而确保安置房建设工程的有序进行和完成，保证被拆迁人能够按照规定的期限内回迁安置；建设基础设施：在进行市政综合方案的编制过程中，需要与市政综合方案的联席会会议纪要取得联系，保证市政建设施工能够得以完成。

2.1.4 入市前准备

首先要确保成本核算的工作有序完成；另外要办理入市规划条件；最后进行地价评估。

2.2 改造方式

本项目涉及诸多工作项目，例如宅基地拆迁、非住宅用地拆迁、国有非住宅征收、国有住宅征收等，并根据《关于加快涉及集体土地棚户区改造和环境整治项目审批有关事宜的通知》的各项相关规定进行。借助“棚户区改造土地开发项目”的方式进行改造，主要是按照经济适用房的产权管理标准进行，国有土地的使用权限主要是借助划拨的方式得到。在本项目中，涉及到2955户村民，采取先建设、后搬迁的方式进行，通过房屋安置、货币补偿二者有机结合的方式进行改造。在461户居民与非住宅中，主要是以货币补偿的方式进行改造，进而从根本上提升居民的居住质量。

3 成本管理探析

根据《北京市发展和改革委员会、北京市重大项目建設指挥部办公室关于加快涉及集体土地棚户区改造和环境整治项目审批有关事宜的通知》，项目实施的主要内容包括征地、拆迁、基础设施建设等，在完成改造后，确保项目实现“净地”的条件，并在严格的程序下入市、完成交易。

3.1 创新成本管理方式

目标成本作为企业发展中最为重要的因素，因此，在产品设计的过程中，就要制造产品的成本进行明确的规划。在项目的具体实施过程中，要将使用的成本控制在原本所规划的范围。成本企划作为项目成本管理过程中的一项重要因素，只有确保成本制定的合理性，才能够展开具体的工作。为了能够实现项目成本的建设目标得以持续降低，需要对项目的总成本进行整合，如表1，并对各项成本进行分解，在保证项目成本目标合理准确的同时，还要控制成本。按照原本制定的目标成本开展工作，以此实现目标成本。

3.2 做到以人为本

在进行土地一级开发成本管理的各项活动中主要是通过人工的方式进行，在此过程中，需要遵循以人为本的原则。通过严格的管理制定来提升员工的综合素质以及专业技能。了解节约成本以及控制成本的各项方法，尽量将成本控制在最低的范围，保证成本的投入在最低的范围内。在控制成本的过程中，需要部门人员的共同参与和配合，通过创新、科学的成本管理方式确保成本的合理性。与此同时，企业的员工需要良好的责任意识，严格遵守企业的各项规章制度，进而保证工作的顺利进行。

3.3 完善责任机制

若想有效地控制项目成本，施工企业需要将组织、技术、合同等方面进行有机的结合，并采取全方位的管理与控制。在此基础上，需要在组织上设置合理的管理措施，其中包括公司内部中的各项项目以及组织结构，使得员工能够明确自身的工作任务以及成本管理方式。保证每个员工能够做到分工明确，将成本控制成为每个员工应履行的义务。本控制在各个方面都必须具有专属责任人，与此同时，相关人员应加大对于技术的研究，不断在技术中采取各项措施，以提高技术水平，相关人员应明确设计方案，合理选择出较为优质的设计方案，严格把控及审查施工设计等各个方面，如此才能保证设计方案的完整性及准确性。同时，相关人员应及时采取各项措施创新合同管理方式，合理计算动态地的实际成本，使合同实际值能够与计划值相一致，细化费用指出环节，避免此期间出现浪费等情况，从而实现成本的节约。

生命园在北京地区的生物医药领域作为创新的重要区域，具有资源丰富、人口密集的特点，在该地聚集了大量的高端、顶尖的人才。由于创新企业以及高素质人才的聚集，使得高低区形成了研发、生产、服务与销售都等统一、高效的产业链结构。但是，结合当下的实际情况来看，园区的存量空间一直处于饱和的状态。三期项目的推行，在一定程度上促进了城市生物医药领域的研发与创新，将“大健康”的产品生产作为重要的载体，对首都创新能力的提升以及高领域的产业转型提供了积极的作用。通过该区域土地一级开发采取科学成本管理，对提升整体项目管理效率，促进项目高效完成有着重要价值。

4 结 论

综上所述，对中关村专业科技园区土地一级开发采取合理的成本管理措施，能夠确保财务资源得到最大的优化，也是降低财务风险的一项重要举措。在管理过程中，所采取的方式具有多样性，并具备不同的侧重点。但是，在进行成本管理时，必须要严格审批预算，保证预算的科学性，为财务指标的完成奠定坚实的基础。

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