房地产企业现金流风险管理研究

郑巧华

[摘 要]房地产行业属于资金密集型行业，开发每个项目都需要投入大量资金，资金链断裂将逼停项目开发，甚至导致企业破产。可见现金流管理是房地产企业必须关注的一个重要问题。文章分析房地产行业的发展趋势，发现多个问题，并在此基础上提出一定建议。

[关键词]房地产;风险管理;现金流

[中图分类号]F235.91

1 前 言

2015年年底， “去库存”在中央经济工作会议被定为2016年经济工作的一个重点任务，“去库存化”成为经济社会的热门话题，房地产市场可分为“去库存”和“去杠杆化”两个过程。政府引导市场，地产库存正在逐渐稳定地下降。能够去库存的一个有效政策是降低个人住房贷款的利率，以及降低个人住房贷款的首付比例。此后房地产市场发生地域层面分化。例如，一线和二线城市的一些热点价格飙升，土地拍卖价格同步上涨，遏制经济泡沫的呼声正在增长，而在较不发达的三线等城市，房地产的去库存仍然承受着巨大的压力。 由于市场和政策监管的误判，许多房地产企业无法持续项目的正常运营，最后宣布破产。很多大型房地产公司顺势加速并购整合，改变扩张模式，从而有机会实现跨越式发展。

房地产业与国民经济和民生息息相关，地产市场的监管是常态，它不但涉及土地、钢铁、水泥等的基础设施项目，还包括家居装修等消费相关产业。在不同的国家和地区，房地产业涉及货币政策、地方城市规划等，由于其广泛的覆盖面和重大影响，这方面的问题是国民经济的关键环节，是经济调控的关键目标。对于房地产企业来说，在频繁的政策调控中保证资金链，确保环境战略资金尤为重要。

2 现金流风险的理论

（1）现金流风险。现金流是指现金或现金等价物的流入以及流出，它以从流量、时间点、流向和流程四个方面来刻画。流量用货币进行现金等价物的计量，包括流入量和流出量，这是现金流的一个基本属性。时间点是用现金或等价物进行交割的具体时间点，影响企业活动的执行，关系到企业运营，可以是权利义务产生变化的点、发生盈亏的时间点。以企业流出还是流入进行划分，现金流的流向指的是现金流从流出到流入流动的方向和相关企业之间的关系。流程是在价值创造时不同主体现金流关系和不同主体现金流动路径。它能够表示现金流稳定程度和安全程度。如果这四个指标达不到企业运营的标准，意味着企业将遭受财务困境甚至破产。

（2）现金流管理。具体而言，对现金流的管理是企业管理的重要任务，与业务活动、投资活动和筹款活动密切相关，是对历史现金流量的分析，包括当前和未来现金流量的时间和数量的收入和支出的预测和计划的信息，包括计划、预測、控制、实施、信息传递报告、评估和分析等。

财务管理中有必要综合考虑企业的经营和投资活动，平衡资产的盈利情况，并考虑资金的权益性质。许多企业不重视现金流管理，因为流动性不足导致企业破产清算。公司的盈利不仅可以反映在资产的增加上，还应该充分考虑各个方面的资产结构，同时保留足以应对未来可能遇到风险的资源。因此，公司的现金流量管理是公司正常运作之间的平衡，以获取利益和缓冲区域的保留。

现金流如果断了将对企业构成严重的威胁，现金流预警系统能有效预测现金流量潜在问题。在大多数情况下，分析企业现金流的技术的模型可应用于金融领域。一是由于金融机构拥有大量数据，因此可以有效地得出实用的现金流风险预警模型。二是事先识别现金流风险，在风险增加时给公司施加压力，对金融机构有经济利益。对于单个企业来说，使用模型进行现金流风险警告的重要性要小得多。一是企业很难为建模生成足够的数据。二是现金流风险预警系统只能给公司带来大概的风险水平，无法为企业提供实用建议。

（3）风险管理。风险管理过程一般可分为以下四个步骤：风险识别、评估、管理和有效性评价。以房地产企业的现金流风险为例，四个步骤的主要内容包括以下几方面。

风险识别主要是根据企业的业务流程判断可能存在的风险，根据风险的关联、主要原因和可能造成的潜在损失程度对风险进行分类，以便识别风险的性质。

根据风险产生环节不同，房地产企业的现金流风险可分为项目扩张风险、项目开发风险、项目销售风险和项目退出风险。根据风险原因不同，房地产企业现金流风险可分为债务违约风险、信用违约风险、连带责任风险、流动性风险和经营风险，并在每个类别下有更详细的划分。不同的风险原因涉及业务流程中的特定流程，每个流程都有其独特的特征，对应于风险生成的独特背景和自身的管理措施。因此，风险原因是一个重要维度。根据风险造成的损害程度不同，风险可分为次要风险、中等风险和重大风险。

风险评估是指收集和分析大量已识别风险的信息，评估风险发生的概率和风险造成的损失。评估的两个关键是判断风险发生的概率大小和风险发生时的损失多少。在房地产企业的实际运作过程中，风险评估通常通过数据测量进行。以房地产企业的扩张为例，新开发的项目通常作为衡量主体，以土地价格、项目投资额、权益比、项目价格等当作变量，整个项目根据变量的不同组合进行测量。决策者根据相关数据来判断发生概率。

风险管理基于风险评估的结果，再结合公司自身的情况，决定是否应对潜在风险以及如何处理风险。风险管理方法分为预先控制法和事后财务金融法，通过采用一些手段来降低概率和损失，避免风险发生时对业务的消极影响。

有效性评价是指业务完成后对流程中应用的风险管理技术的反馈，评估其适用性和盈利能力，并分析和评估风险管理的技术。风险管理者应随着环境的发展，动态地检查和评估风险管理的绩效，并进行修正和调整。

3 房地产企业现金流特点分析

（1）资金需求量大。房地产开发涉及土地和建筑物等资产，规模大，价值也很高。房地产开发项目，无论是从土地拍卖开始还是从外国项目收购开始，经常需要开发的公司都会在项目的早期阶段投入大量资金来获得土地使用权，项目建筑物和其他资产用于开发。它对企业的资本运作能力提出了很高的要求。资金不断聚集住房企业，房地产企业将逐步从单一项目开发扩展到多项目开发，从单一区域布局逐步扩展到多个地区，每个扩展将对房地产公司的现金流管理提出更高的要求。