试论房地产经济波动的影响因素及对策

摘 要：作为我国国民经济重要组成部分，房地产经济波动对国民经济发展起相当程度决定作用。随着我国人口密度增加与经济飞速发展，房地产行业日益在国民经济中起主导作用的趋势已经成为必然。房地产经济是我国经济发展的重要支柱，对我国GDP增长具有相当贡献。相关副产业如家具、电器、建材等也得到了相应联动发展。土地、市场、金融、国家政策等因素都在一定程度影响房地产行业发展稳定性。基于不可改变因素，如土地总面积、建筑原材料消耗等，致使我国房地产经济发展受到限制。本文通过对房地产经济波动因素分析，结合现代经济发展趋势，提出有针对性的解决措施，望能将房地产波动控制在一定范围内，保证房地产产业发展稳定性，从而促进我国国民经济持续、、稳定、健康增长。

关键词：房地产；经济波动；影响因素；策略分析

我国房地产经济发展整体呈现不稳定发展趋势。一方面是建设水平无法适应产业总量的快速增长，另一方面则是监管体制和市场监督相对落后，盲目投资致使整个行业产生经济泡沫，房价虚高、无人住宅现象频多。与其他行业不同，房地产行业收益时间较长，初期建设需要资源和经济大量消耗，导致资金链难以形成。与此同时，大量资源获取也受到限制，如土地获取需要经过复杂审批手续，工期拖沓，致使房地产经济波动发生。

近几年，随着城乡联系进一步密切，农村打工人口逐渐向城市聚集，城市住房紧张，导致房价持续增长，企业为迎合商机，过度建造，致使住房资源膨胀，新房时常被搁置。两股力量始终无法达到平衡，最终致使我国房地产经济产生波动现象发生。因此只有从根本上解决房地产经济不稳定动因之间的矛盾，才能使我国国民经济持续稳定发展。我国地产行业从二十世纪初迅速崛起，到2010年已经高达上百亿投资，2014年同比增长百分之三十，2018年持续增长二十个百分点，房地产行业迅速建立发展，已经成为国民经济不可分割的重要组成部分。

一、房地产经济在国民经济中的作用及现状分析

社会主义市场经济性质决定房地产经济。房地产经济具有商品性，房地产也是社会主义市场经济中的一种商品，通过生产建造，最终销售获取利润，购房投资者基于房租保值方面的购买，刺激房地产行业的蓬勃发展，保证国民经济持续稳定发展；房地产经济具有社会性，在为社会生活提供消费资料的同时，也对生产基本要素起到促进作用，建房所需原材料、相关配件作为附属产业，也得到极大发展；房地产经济具有多元性，我国实行公有制为主体，多种经济所有制并存的经济体制。房地产一方面受国家控制，另一方面受私人投资影响，形成目前房地产经济所有制的多元结构。

随着我国经济体制改革不断深入，房地产经济在国民经济发展中地位日益重要，逐步成为我国经济重要支柱。房地产行业对我国GDP增长具有突出贡献，房地产开发投资，相关企业产业联动作用，消费者投资等间接影响，皆为我国国民经济用量增长起到促进作用。宏观来看，房地产经济呈螺旋上升趋势，而实际经济则是围绕总盘上下浮动，因此，要保证现有经济稳定，必须对波动因素进行调和、把控，力求减弱房地产经济波动带来的经济消耗及民生影响。

二、房地产经济波动的影响因素

（1）影响房地产经济波动内部因素

1.房地产收益率影响

房地产收益率是指房地产商通过房地产开发得到净收益与投资比率，也称投资回报率。收益率高，房地产商投资热情也随之增加，开发规模不断扩大，反之，房地产经济就会呈暂时衰退趋势。土地获取及建筑成本是影响房地产收益的主要因素，社会发展状况，城市人口密度，土地区位与土地政策，政府规划体制，经济发展趋势等，都是影响土地获取成本因素。影响建筑物价格因素主要包括建筑高度，建筑构造，建筑规模，建筑用途，建筑区域物价水平等。

2.房地产投资波动影响

房地产投资波动是房地产经济波动最主要原因。投资总量下降，将会导致房地产业紧缩，行业发展萧条；反之，投资总量增加，房地产行业就会迅速扩张，进入繁荣发展阶段。房地产投资与经济呈正相关联系，两者变化趋于同步，密不可分。

3.房地产市场供求关系影响

房地产市场供求关系是导致当地产经济波动一重要因素。供求关系由市场决定，以消费者需求作为基础支撑。房地产总供给量受到劳动者人数，技术水平，资金来源，管理方式以及生产效率等因素影响，供求量本身具有不确定性，需求波动先与供给波动，进一步导致房地产经济波动现象发生。

（2）房地产经济波动的外部因素

1.土地因素对房地产经济波动的影响

我国土地面积辽阔，合理的开发与资源利用是房地产企业可持续发展的先决条件。土地资源由政府进行提供，企业在获得土地使用权后，方可进行房屋建造。在房地产企业发展过程中，政府批准用地效率与购房者购买需求，都隶属于土地因素。

2.经济因素对房地产经济的影响

房地产企业经济发展与资金支持密不可分，在初期建设阶段，资金量决定开工时间；在中后期建设阶段，资金能否持续供给是房地企业能否顺利交工关键所在。企业通常与银行建立互助关系，及时通过贷款，集资等手段对资金供给进行调整，保证工程基本运作。

3.政府调控政策对房地产经济波动的影响

在社会主义市场经济运营体制中，政府作用力不容忽视。政府下达相关经济政策，对房地产行业发展具有指挥及预测作用。关联程度较高的产业政策、财务政策、经济体制改革等为房地产事业发展一定时期目标及发展任务提供了依据。

4.社会发展对房地产经济波动的影响

随着我国经济飞速发展，人们的物质生活水平得到极大丰富，精神文明也有相当程度提高。消费者对住房消費的观念已经不单一源于温饱需求，居住区功能和环境是否优良，成为新的住房要求。社会持续发展成为房地产事业发展不稳定一重要因素。

三、针对房地产经济波动的相应策略

（1）调整房地产投资政策，营造良好经济环境

企业投资政策制定主要依据国家政策大纲进行设计，相关政策出台，应注意以下方面的把控。投资主体结构变化，投资结果影响房地产周期性变化，对于国企而言，产权所有及部分职责清晰，风险规避等具体措施是稳定房地产经济发展关键所在；房地产投资规模变化，企业发展健康状况与投资规模密不可分，制定政策时应以保证房地产投资规模与宏观经济相适应为基础，制定建设目标，保证经济计划不脱离发展水平，防止产业泡沫产生；对政府投资行为进行优化，完善政府在经济调控中的“指挥棒作用”，如适当利用政府融资进行土地开发，通过数据调查合理进行安居住宅建设，避免房价虚高和无人小区现象发生，对整个房地产经济稳定具有重要作用。

（2）控制价格变化，保证房地产经济稳定发展

房地产行业在一定区域内的价格变化是正常现象，国家应在进行正确调研分析基础上，对不同情况区别调控。房地产经济调控不等同于国家完全操控。在正常范围内，适当波动有利于促进市场竞争，改善企业经营方式，从而提高社会经济效益。当波动偏离正常水平，政府应及时对土地价格，建筑材料价格，附属商品价格进行调控。土地价格把控尤为重要，是房地产价格投资核心，价格过低导致土地囤积，反之则致使房价虚高。因此，控制相关产业价值稳定，才能控制房地产经济波动。

（3）政府积极参与，平稳房地产经济波动

针对宏观政策引发的房地产异常波动，政府应及时进行调整。政府在相关政策制定前，应对相关数据进行详细调研，在充分考虑平衡消费者需求与建设者利益基础上，制定有利于房地产经济健康稳定发展政策。如在实行过程中，出现问题，应及时根据当时条件，做出符合时代发展要求的科学政策优化。

四、结语

房地产属于资金密集型行业，房地产经济波动容易导致金融风险率的增加。故此我们应对房地产经济波动进行科学分析，以房地产经济市场现状为依据，制定合理监管政策，将房地产经济波动控制在合理范围，使我国国民经济持续稳定发展。

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作者简介：田金温，（1972—），男，山东潍坊人，大学本科，经济师，从事工作：房地产。