公寓投资托管“埋雷”

张绍辉

很多人把买房作为一种投资，认为住宅增值是必然的。但随着“限”字当头，房源的减少、价格的僵持、利率的大幅上调、首付门槛提高、银行停贷等调控，在“房子是用来住的，不是用来炒的”基调下，住宅进入限购、限售、限贷、限价四限时代。在这个时候，选择投资公寓或许更为明智靠谱，但是投资公寓真会稳赚不赔吗？公寓托管靠谱吗？

投资公寓风险多

“CBD楼盘、西客站商铺、高新区精装修公寓……三天两头接到公寓营销的电话，感觉济南似乎有大量公寓项目正在热火朝天地宣传促销。”济南市民王先生告诉记者，进行电话营销的多是公寓项目，“他们劝我们早来楼盘考察，以免错过投资良机。”

济南目前在售的商住项目中，价位中等以下的商业公寓项目去库存量明显，尤其是位于高新区等优势区域的商业公寓项目确实吸引了不少房产投资者。

记者了解到，作为未来的中央商务区，济南CBD内规划有大量商业商务产品，包括写字楼、商铺、商务公寓等。目前，在济南CBD之内及周边，仅公寓就有多个项目在售，包括万科大都会、华润中心、龙湖、仁恒、碧桂园等。

在工业南路与茂岭山交汇处的济南绿地公寓里，销售人员正在对其楼盘进行推介。根据介绍，前期公寓已经售罄，目前正在加推第四期，这是该楼盘最后一栋高层精装公寓，“目前四期只剩下13、14和顶层28层了，14层目前正在与大买家洽谈，估计很快就售出。”销售顾问表示。

前来咨询的年轻白领和上班族不少，他们主要看中价格和未来增长潜力。“这片区域的公寓价格比周边住宅低多了，楼盘均价16000元/m2。听销售顾问说以后还会形成商务中心，沿途还有地铁线，算是对自己未来的一个投资吧。”在高新区工作的徐女士考虑购买公寓用于投资。

销售人员表示楼盘可以商住两用，还可以委托开发商进行酒店式托管。对于托管收益，绿地销售人员向记者算了一笔账，“以一栋总价48万，居住面积30平的小公寓为例，如果按照1.6万一平，托管期限12年的话，每月返租3000元，平均收益率7.5%，那么租期结束时资金回笼率能达到95%。产权40年，差不多12年就能回本，剩余20多年是纯托管收益。”

听起来这真是个不错的投资方式，但是为什么购买公寓的人并不多呢？“由于公寓不能走住房公积金贷款，只能走商业贷款，商业贷款比住房公积金高好几个点，前期还需要一次性支付50%的首付，这对于一般家庭是一笔不小的投入。”高先生考虑再三决定放弃购买公寓。

“一下子就让我投资30万出去，我看到的却还只是地基，租金收益率是随房产市场变化的，未来还有很多不可预测性，我觉得不太靠谱，需要再好好考虑一下。”孙先生还在犹豫是否买公寓。

据记者调查，普通商务公寓销售平平，不少楼盘销售火爆背后，其实是虚假盛景。一名楼盘策划经理透露：“如果那么好卖，就没必要降价了。现在市面上大多数公寓，让利都特别多。”在记者走访的多家公寓售楼处，多名销售顾问均表示当场交定金可享受不等的价格优惠。

业内人士表示，公寓托管并不像想象中的这么赚钱。虽然号称低风险、高收益，但其实风险并不低，收益也没想象中那么高。

售、租屡遭波折

在咨询齐鲁楼市销售人员目前二手公寓交易情况时，张姓工作人员表示手里压了不少的二手公寓，一些人买了公寓要再卖出卻遇到各种挫折，即使割肉卖也卖不出去了。“流转税太高，没几个人想买二手房。”很多消费者表示“和当初想象的不太一样。”

据悉，购买公寓者一般是自住和投资。投资型的业户会将公寓出租，租房人多来自于不同行业，营业时间不同，和自住型用户之间，经常会发生作息时间的冲突。此外过道里堆放的生活垃圾，也影响着人们的居住体验。

家住济南市建设路附近的市民郑女士购买了一套LOFT 公寓。搬到新家后郑女士发现，她的楼上楼下、左邻右里，纷纷开起工作室做起了生意。有的甚至已经换了两任租客，而真正用来自住的却寥寥无几。“有开摄影工作室的、创业公司的、美容美发店的，各种都有，人来人往比较乱，很影响心情。”郑女士说。

一位投资诚基中心的业主告诉记者，购买商业公寓如果是用于创业或者作为办公场所，价格具有一定优势，但是对于单纯的出租来讲，回报率并不高。另外，再加上5年来物价因素，那这套公寓折腾下来基本赚不了钱，甚至还要赔钱。

白领王晓涵当初来到济南工作，经朋友介绍购买了位于文化东路山师附近的万豪商业公寓的一套房子用于自住，如今4年过去了。当她想要出售时却被中介告知“此商业公寓在二手房市场中的‘口碑不好，虽然价格比周围低了不少，但是出手困难。”

公寓存在过度出租现象。访问一家售楼处时，发现多名业主在维权。用户代表说：“托管合同已经到期了，收房时发现公寓被弄得非常乱，已经不适合二次使用了。”根据出示的照片，卧室里有不少垃圾，墙面也出现了不同程度的损毁情况。“我们没有想到最后会出现这样的局面，早知道这样我们就自行出租了，我们想找开发商解决。”但直到记者离开，相关负责人仍未出面给予答复。

包办式售房是否合法？山东千舜律师事务所律师孙才望表示，根据《商品房销售管理办法》第十一条的规定，房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工的商品房。《山东省商品房销售条例》第二十条也明确规定：“房地产开发企业和商品房承销机构不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房，不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未建成的商品房。”

“公寓是商服性质，交易成本很高，在将来出手时，各种税费成本能占到升值部分的一半左右。而且，公寓的升值空间本来就不如住宅大，所以，投资公寓的升值收益通常远不如住宅。但公寓价格便宜，对外出租的收益率要比住宅高一些，投资公寓重点应该考虑未来的出租难易度。”房产投资专家分析。

购房者自救之路

记者查询发现，近期因公寓托管出现的问题很多，大量业主起诉开发商并申请强制执行。

刘先生原本是公寓的投资者之一，他发现将公寓交给他人托管问题实在太多，干脆自己注册了一家酒店管理公司，很多业主出于信任他，将自己的公寓交其统一运营。刘先生总共收了大约40套房源。“我自己的公寓75平米，每月能有4000元的房租。虽然比买房时测算的收益减少了三分之一，但起码目前稳定下来，没有空租闲置。”刘先生告诉记者，之前托管的收益特别低，如果继续下去成本很难收回。

“高新区周围的不少商业公寓托管后租金收益很低 ，不如自己做点改造，让公寓升升值。”泉印民宿的发起人魏鑫告诉记者，自己从2017年开始投资商业公寓，一方面见到合适的公寓进行购买，另外一方面有合适的房子也会考虑长租，再经过自己的改造和装修后做主题民宿，目前已经改装了20多套。

“90后”女孩小张将自己的公寓打造成了主题民宿，以求脱颖而出。据悉，小张购买的位于山大路某商业区的公寓已经交房很久了，但是一直租不出去，她又不甘心降房租，于是百般思索，最后决定做一家婚礼主题民宿，房间不但装修的极其梦幻，还有数套婚纱可以免费试穿，只要预订房间，就可以拍照住宿两不误。

“这三年，我投资130多万，买了黄金地段的托管公寓。万万没想到，当初怎么算怎么赚，到最后托管几次都是赔。现在想转让，中介告诉我交税就得20%，根本卖不出去。”王女士无奈地说，所谓的托管只是开发商的一个卖房套路，购公寓又托管的好多业主都直呼上当。