二线地产股投资机会犹存

林伟萍

在市场回暖大背景下，受“一城一策”、限购松绑、按揭利率下行等因素影响，在新城控股、市北高新等二线地产股带动下，截至4月11日，地产板块累计上涨37.23%，位居申万28个行业板块第9名。

在黄伟国看来，今年以来二线地产股的爆发主要受益于地产市场环境的改善以及个股业绩高弹性的增长。在他看来，年内二线地产龙头股机会犹存，投资者可重点关注未来3年业绩弹性较高，在大湾区、京津冀、长三角以及成渝地区等城市群土地储备丰富的地产个股的投资机会，但需谨慎短期个股涨幅过高带来的估值风险。

业绩弹性大带动二线地产股发力上涨

《红周刊》：从您在地产股的布局来看，您似乎比较青睐二线地产股，以今年以来表现来看，二线地产股涨幅明显优于一线地产股，您认为二线地产公司发力的原因是什么？

黄伟国：相较于一线房企，二线房企因可比销售额相对较小，增速会更快，业绩弹性也会更大。从刚披露的房企年报也可以看出，二线地产龙头华夏幸福、新城控股2018年销售面积同比增速分别为57.56%、95.21%;而一线地产龙头恒大集团、万科的同期销售面积同比增速为4.2%、12.3%。销售金额同比增速方面，華夏幸福、新城控股、恒大集团、万科分别为7.45%、74.82%、14.5%、10.1%。

另外，市场优胜劣汰，每一轮市场调整，都会有新的龙头诞生，碧桂园、恒大、融创都是从二三线房企跻身一线龙头的代表，这主要与房企此前的布局和发展策略有关。例如，考虑到融资环境紧缩，某公司在2018年布局放慢，其销售等各方面的数据增速势必会下降。

此外，随着去年三季度以来市场流动性转向宽松，二线地产的融资环境大为改善。评级机构在给地产企业评级时，会对企业的杠杆、现金流等财务数据综合考量，从这个角度看，并非一线地产商的融资就一定会比二线地产商更有优势。

例如，去年现金流紧张的地产龙头中国恒大，2018年10月份发行的美元债利率最高达到13.75%。但反观如今被列为二线地产的金地集团，融资年化利息仅有3%～4%。去年8月下旬，金地集团公告称，2018年第三期中期票据发行利率为4.8%，今年3月1日，公司公告称，2019年第一期270天超短期融资券融资利率为3.2%。金地集团可以低价获得融资主要在于其现金流预期比较好，土地储备、货值等财务指标比较好。

年内地产板块仍存个股投资机会

《红周刊》：截至4月11日收盘，地产板块年内上涨37.23%，涨幅居前。对于房地产板块2019年行情走势，您如何看？

黄伟国：目前房地产板块整体估值十一二倍，处于相对偏低的位置。我们认为，二线地产股年内仍存在不错的个股投资机会，部分牛股股价已经创出历史新高，但对于短期涨幅过大的个股还需注意回调风险，当然个股是否值得投资，最终还得看业绩能否有超预期的释放。

虽然目前房地产已进入“白银时代”，但房地产市场的空间仍然存在。目前中国城镇化率约为58%，发达国家城镇化率为70%多，至少还存在12%的差距，即使每年城镇化率提升1%的占比，房地产也还有12年的市场发展空间。

短期来看，在“房住不炒”政策基调下，目前一二线调控已基本到位，三四线已过调控高峰，市场预期已逐步回归理性。预计2019年政策将由控转稳，“一城一策”成为大趋势。而从最新市场数据来看，政策方面，多地限购政策出现松动，3月份主流房企销售数据好于市场预期，如万科销售574亿元（+13%）、中南建设141亿元（+38%）、金地163亿元（+21%）、荣盛74亿元（+20%）。同时，今年以来，开发商一线城市拿地热情高涨，土地成交均价大幅上涨，反映出开发商对后市的信心。

《红周刊》：您刚提到，在地产个股选择上，业绩弹性是您关注的重要指标，除此之外，您认为投资者还应从哪些方面着手进行地产股的研究？

黄伟国：我们主要关注现金流、销售情况、土地储备、货值、土地储备主要区域等指标。例如，通过跟踪房企的销售数据，可以测算出房企未来潜在的可释放利润空间，这部分数据可以用公司的季报或者年报数据来验证。

现金流方面，我们主要关注房价走向、财务数据中的资产负债率、经营性现金流等指标。因为房企本身属于高杠杆的行业，部分公司如果太过冒进，或者未来房价大幅下跌，对杠杆率较高的房企风险还是较大。

土地储备方面，一是看公司土地储备的数量;二是看土储所在位置。就我们而言，比较看好大湾区、京津冀、长三角以及《2019年新型城镇化建设重点任务》文件中重点强调的成渝地区等大的经济区。地产业内人士常说，房企投资短期看金融、中期看土地、长期看人口。因为大的经济区形成的城市群对人口吸引力非常大，在人口老龄化日益加剧的背景下，城市群在人口方面是有优势的。

举例来说，在2017年房价上涨的时候，以阳光城为代表的在一二三线城市郊区大力布局的房企优势明显，但2018年下半年房价下滑，其优势减弱，此时新城控股等除了地产还有商业等其他业务的房企优势可能会更明显。

《红周刊》：从年报数据来看，2018年TOP10房企获得了26.9%的市场份额，TOP100获取了66.7%的市场份额。市场集中度的提升，是否一线地产龙头股更为受益？

黄伟国：个人认为，不仅一线全国地产龙头，区域地产龙头公司也将受益，区域地产龙头在当地融资、拿地等方面的优势会更为明显。2018年市场集中度的提升，主要是因为融资成本的提升，小企业拿不到贷款，又无法发债，对于当前市场上动辄超100亿的项目，只能和大房企联合拿地，或者把项目卖给大房企。

此外，地产龙头都有自己较深的护城河。例如，在相似地块的房子，泰禾集团、华侨城的房子卖得可能就会比其他中小房企的房子要贵很多，其实在建设成本上，各家房企相差并不大，但华侨城、泰禾的房子在小区规划、小区环境设计等方面比较有优势，最终房子售价就可以高出很多。

《红周刊》：面对日渐逼近的行业“天花板”，不少地产企业选择发展养老地产、文旅产业、商业广场甚至机器人等产业，您如何看待房企的转型问题？

黄伟国：通常来看，转型对任何一家公司发展的挑战都非常大，毕竟企业经过多年经营，已经形成了一套系统的思维和做事方式。细分来看，如果房企转型到此前未出现的新领域，则还存在突破的可能。就投资机会而言，个人相对看好房企在地产产业链上下游做延伸的布局，例如养老地产、旅游、长租公寓等。

（文中个股仅做举例，不做买入或卖出推荐）