按份共有人优先购买权的法律救济

帕提古丽 肉孜

摘 要：在《中华人民共和国物权法》第一百零一条的基础上，承认按份共有人优先购买权为形成权，按份共有人优先购买权体现在《物权法》中，是民法的组成部分之一。随着《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》（以下称《物权法解释（一）》的出台，对优先购买权的行使期间、适用范围、同等条件等作出具体规定。解决了其在立法以及司法中出现的一些争议情况，然而仍存在着一些不足之处。从该条来看，一方面，只有按份共有人“转让”其共有份额时，其他共有人才能主张行使优先购买权。另一方面，其他共有人只有在“同等条件下”才享有优先购买权，此同等条件下主要是指价格条件，对无偿交换关系而言，当事人之间无法判断条件的优劣，无法使用优先购买权。

关键词：按份共有人;优先购买权;法律救济;完善建议

优先购买权，是指特定人按照法律的规定或者合同中的约定，当标的物出卖于第三人的时候，享有的在同等的条件下优先于第三人购买的权利。优先购买权不仅适用于共有关系，也可以依照法律适用于其他法律关系。按份共有人的优先购买权是优先购买权中的一种。在2007年颁布的《中华人民共和国物权法》中以及之后的《物权法司法解释（一）》对按份共有人优先购买权的一系列问题进行了规定。从某种意义上来讲，《物权法》关于按份共有人优先购买权的规定比《民法通则》中规定的更加清晰，但是还是避免不了仍存在着的一些值得思考的问题，最明显的就是缺失了关于权利损害救济方面的问题，本文拟就此问题进行一些分析和探讨。

一、按份共有人优先购买权的行使常态

1.优先购买权行使的条件

按份共有人优先购买权主要适用于有偿转让的情形中。优先购买权的合理的行使包括以下几个方面的条件：首先，主体适合资格。按份共有人必须是向共有人以外的人转让的该份额，而不是共有人之间相互转让共有的份额，且行使优先购买权的人应当是其他按份共有人。这就是说，如果按份共有人之间转让份额，原则上是不能行使优先购买权，除非共有人之间有特别的约定。因此在这，应当适用《物权法司法解释（一）》第13条的规定。此条文所规定的内容是“按份共有人之间另有约定的除外”，这就是说，在共有人之间也可产生优先购买权。因为优先购买权制度设立的目的就是要尽可能地减少共有人的人数，简化和稳定共有关系，在共有份额内部转让的情形，并没有增加共有人的人数，也不会影响原有的共有人的关系，因此，不必设置优先购买权。其次，遵守同等条件。共有人的优先购买权必须在“同等条件”下行使，否则对保障转让人的利益不利。这里同等条件是对优先购买权人行使先买权的限制，同等条件的确定是一个复杂的问题。同等条件确定的两项原则分别是：第一，彼此间要公平交易。第二，不损害转让人的合法利益。这里优先购买权并不意味着其他共有人有权以低价获得共有份额按照这样一种标准确定其他条件，只要优先购买权人所提出的其他条件体现了公平交易的精神，没有损害转让人的任何利益，即应当认定符合优先购买权的行使条件。作出这种限制尊重了作为出卖人的所有人的所有权。同等条件中最为基本，也是最为核心的内容是首要的目的是获取等价的经济利益，也就是主价格;第三，在期限等方面符合法律、司法解释的规定。凡是符合上述条件的，即属于优先购买权的正当行使。在判断共有人是否是在“同等条件”下行使优先购买权时，还应当考虑价款的支付期限。

2.优先购买权形成以后具有约束力

共有人优先购买权形成以后，各共有人都要受该约定的约束。有优先购买权人在这特定的期限内可以向出卖人主张优先购买权，也可以放弃优先购买权。如若期限经过没有使用优先购买权，则自然看做其放弃了优先购买权这个权利。权利人放弃优先购买权，既可以采取书面的形式，又可以通过自己的行为来表明权利的放弃。从法律的效果看，在其他按份共有人中如果允许转让人主张优先购买权，行使合同解除权，就会使该权利的条款成为具文，因此这个权利将在实际上不再存在了。

二、按份共有人优先购买权救济制度存在的缺陷

1.优先购买权行使的实现程序缺失

在我国立法中，缺失对按份共有人行使该权利的方式的具体规定，更无其他相关法律解释予以释明，这在实践中极易引起相关的纠纷，更使得权利的实现落入窠白。同时一项权利的实现方式与权利的性质依赖性更为紧密，我国法律对其行使方式未有任何界定，是权利性质不明的直接后果，在实践中更加深了人们对按份共有人优先购买权法律性质模糊现状的认知。在行使方式的具体内容构成上，我国法律规定主要在转让人的通知义务及通知时间、权利人的行使期限以及具体实现方式三个方而存在着具体规定的法律缺失。争议问题在于，是否有必要在法律规定中确认转让人的通知义务、通知的时限如何界定;权利人在获得转让人真实有效的通知后，行使期限应如何界定;权利人具体实现优先购买权的结构怎样构成。

2.权利冲突的解决方式缺失

关于多个权利人同时向转让人主张行使优先购买权时的冲突解决办法，我国立法同樣未有条文予以规定。考察各国民法典，在比较法上有以下几种模式：其一，《法国民法典》模式。该法典第815―14条第4款规定，当多名权利人同时欲行使优先购买权时，按各自的份额比例共同取得转让财产。法国法上的处理办法欲追求实质的平等，使多名权利人可得同时行使权利。其二，《德国民法典》模式。该法典第472条规定，当发生多名权利人欲同时行使先买权时，应共同作为整体行使权利。德国法上的解决办法试图以意思自治的形式在多名权利人之间分配权利份额，实质上会带来较高的协商成本和较长的权利行使时间。此外，关于按份共有人优先购买权与承租人优先购买权之间的冲突，我国亦未有明确法律指导，使得二者之间是否能够发生权利冲突及如何解决在司法实践中均存在着较大争议。

3.权利损害的救济办法缺失

按照权利被侵害的一般情形，结合按份共有人优先购买权的特殊性，实践中，权利被侵害的情形主要存在以下两种情况。其一，转让人不履行通知义务;其二，转让人履行了通知义务，但却和第三人合意妨碍权利行使。而对此两种情况，我国相关法律均未有任何关注，使得按份共有人优先购买权的最终保障无法可依、无章可循。实践中，转让人不履行通知义务或和第三人合意阻碍权利人行使权利的情形更是屡见不鲜，便只能按照一般的民事规定予以保护，而对此种侵害优先购买权行为的特殊性及其特定的法律后果及责任，一般民事规定则是难以顾及，司法实践中更难以达成一致的处理意见。一项权利的完满存在，必然不能缺失最后一道保障，对其权利损害的救济办法亟待在立法中做出规定。

三、按份共有人优先购买权法律救济制度的完善建议

第一，按份共有人在转让财产份额时，有履行通知其他按份共有人的义务。如果应转让财产份额的按份共有人没有通知其他按份共有人，而其他按份共有人没能及时行使权利的意图，没有造成任何损害结果的话，就不会产生优先购买权关于如何救济的问题。如果其他按份共有人有行使该权利的意图，因没有接到通知而给这些按份共有人造成了财产或者是时间等方面上的损失，就可能会构成对其他按份共有人优先购买权的侵害，当事人可以要求转让财产份额的按份共有人承担损害赔偿责任。按份共有人的财产份额具有所有权的效力，在按份共有人死亡时，其此财产份额可以作为遗产为继承人所继承。如果没有继承人来继承，该财产份额应作为无人继承的遗产来处理。

第二，不管出卖人在履行了或没履行通知义务的情况下，如果其他按份共有人在该权利行使的期限内主张优先购买权，那么就应当按照优先购买权，这里优先购买权又称为‘先买权，形成权的性质，那就视为其他按份共有人与出卖人之间的买卖合同关系已形成。买卖合同关系形成之后，其他按份共有人可以按照成立并生效的买卖合同进行并完成物权变动。

按份共有人优先购买权制度是一项与人们的生产、生活密切相关的制度，在社会和经济高速发展的今天，市场竞争也变得更加激烈。按份共有人优先购买权制度在稳定经济秩序、社会秩序中起到了积极的作用。虽然我国相继出台的法律中明确承认和保护使其不断发展和完善，但在立法和司法解释中的相关条文都显得较为粗浅。对于此种情况，要重视法律建设，更好的满足社会发展的需要。

参考文献

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2.魏振瀛.民法（第四版）.北京大学出版社，2010.

3.王利明著.物权法研究（上卷）.中国人民大学出版社，2013.

4.韩松著.物权法所有权编.中国人民大学出版社，2007.