新形势下房地产企业财务状况问题与应对思考

吴镇

摘 要：我国社会经济的快速发展带动了房地产行业的崛起，使其成为了我国税收的重要组成部分。在房地产企业的日常管理中，财务管理是一项重要的内容，可以对企业一定时期内的财务状况和经济活动的过程加以综合反映。因此，对房地产企业的财务状况进行分析，可以更清晰的知道本企业的财务指标，从而保障企业的长远、健康发展。所以，本文对经济新常态下的房地产企业的财务状况进行了分析，找出其存在的问题，并给出了相对应的解决措施，希望帮助我国的房地产企业实现自身的可持续发展。

关键词：新形势下；房地产企业；财务状况；问题及对策

一、新形势下房地产企业的财务状况分析

（1）企業的资产管理水平较低，影响了企业正常的运营资金

和其他的行业相比，房地产企业从土地购买再到开发建设的过程中，对资金需求的量很大而且集中，但是资金回款却是采取分散的销售方式，加之其环节较多，如果对资产缺乏有效的管理，就有可能造成资金链的断裂，使企业面临财务危机。

（2）企业的自有资金比较少

目前，我国的房地产企业在发展过程中，依旧面临着比较大的财务风险。因为企业自身缺乏充足的资金支持，最多只够用来购买土地。可是随着现阶段房地产行业的成本不断增加，土地的购买成本也越来越大。所以，很多时候企业在买完土地之后，也就剩不了什么资金。并且，一般情况下，房地产企业会通过多种融资方式将房屋加以出售，从而实现资金的回笼。可是尽管如此，依旧还是会出现贷款到期无法偿还，从而出现不少财务问题的状况。此外，由于企业在资金借贷方面的困难，使得资金的周转并不是十分流畅。所以，房地产企业自身并不具备很强大的资金实力，可是却存在着很多的贷款，致使房地产企业偿还本息的能力很差。银行为了避免这一风险，提高了房地产企业的贷款门槛，使得房地产企业面临了更大的压力。一些房地产企业由于在银行难以获得贷款，就只有去其他的担保机构贷，但是，我国的担保机构体系发展得并不健全，而且很多担保机构缺乏足够的担保能力，并且担保的费用比银行高出很多，因此事实上，也很难满足房地产企业对资金的需求。

（3）企业的财务杠杆呈现负效应

对于高负债的房地产企业来说，总资产的报酬率是明显的低于贷款利率，其直接的后果就是致使企业的财务杠杆呈现负效应，对股东的价值产生了不小的影响，此外也加剧了企业的财务风险。从2014年到2018年，地产开发商对房地产的投资不断加大，和整个社会的固定自然增速相比要快很多，一直到2018年的4月才有所滑落。从国家统计局的有关数据来看，近年来开发商在房地产行业的投资比重增速在17%左右，回落点在14%左右，这些数据就说明企业的财务杠杆负效应是比较明显的。

二、新形势下房地产企业财务状况的应对策略探讨

（1）对企业资产进行科学、合理的安排，改善营运资金管理

1.加快实现区域重组。由于在不同的地域，房地产企业的市场需求回收弹性是不一样的，这就要求房地产企业在土地购买方面得十分谨慎，根据不同地区的经济发展能力作出科学、合理的选择，投资那些具备综合盈利能力最大的房地产开发用地，尽量避开那些具备高风险的土地。从2016年开始，房地产市场就一直在推行“去库存”政策，不过各个地方施行这一政策的市场空间是不一样的，如果这一区域的市场萎缩，就需要将当地的资产进行整体出售，从而实现资产的剥离，加速资金回笼，以此来增强对资金的管控能力。

2.加强对流动资产的管理。对于房地产企业而言，其流动资产占总资产的比重可以高达80%以上，而且流动资产的变现能力比较差。因此，加强对流动资产的管理，提高其变现能力就成为了房地产企业资金管理的重要内容和关键环节。首先，需要对支付的建筑安装工程款及设备的采购加以严格的控制，按照预算的标准加以严格的执行，并制定出科学、合理的采购方案，尽可能降低在建项目的资金占用量，对现金的流出严加控制。此外，要加快项目工程的竣工率，尽可能的缩短建设周期，尽快制定出科学、合理的营销方案，提升建设项目的销售速度，力争在尽可能短的时间内实现资金的回笼。

（2）对运营模式加以创新

1.对智慧化的模式进行转变。现阶段，我国房地产运营的模式一般有两种，分别是视觉模式和城市综合体模式。不少城市已经对此进行了一系列的创新，主动探索智慧城市的建设和运营。比如在房地产的建设时期，对现代科技进行良好的运用，如：借助于网络信息技术就可以对信息实现共享，并实现对碎片化信息的整合，从而满足社会和家庭的需要，组建出一个全新的利润增长点。

2.重视配套服务和设施的建设。房地产行业要改变传统的粗放型经营方式，加快建立自有品牌，并积极建立科学、合理的配套设施，关注社区服务的便利程度，不断提升配套设置的质量和服务的水平，以便更好地满足住户的需求，最终实现产营一体化，提高企业自身的综合实力和市场竞争力，从而实现企业利润的增长。

（3）积极完善资本的结构和融资方式

1.建议房地产企业适当的引入金融资本，对重资产的经营方式加以积极的转变，适当增加轻资产的比重，对企业的资本结构进行优化和整合，加快推进产融结合，积极推进产业和资本的有机结合，保障企业的持续、健康发展。

2.加快实现资产的证券化，积极拓宽融资渠道。加快推进资产证券化，是房地产企业实现改革的根本，可以有效减少库存和现金流的压力，还可以有效解决借贷还贷这一难题，对于做好市场融资、优化资本结构很有帮助。

参考文献

[1]何春芳.新形势下房地产企业加强财务管理的探讨[J].会计师，2018，（18）：20-21.

[2]宋淑琴；邱焕龙.新常态下房地产企业财务状况分析及应对策略[J].建筑经济，2016，（6）：19-23.