浅析中小房地产企业财务管理问题研究

张雷

摘要：房地产业作为近年国民经济持续的增长点，为中国经济GDP的增长做出了很大贡献，房地产行业的快速发展，离不开高水平的财务管理模式的支持。但是，房地产行业企业规模差异以及项目差异，导致行业内财务管理水平高低不齐，缺乏规范性的管控措施，尤其是中小型房地产企业的管理层管控意识薄弱、财务制度不健全、资金缺乏和运作效率不高、成本核算不精细化等导致中小型房地产企业面临一定风险，影响企业发展战略实施，中小型房地产企业迫切需要普查财管中的问题，及时应对和解决，以实现企业的长远持续发展。

关键词：房地产行业;财务管理;措施

一、引言

近年房地产业发展如火如茶，销售火爆，开工数量倍增，工商行政管理系统统训数据显示，行业内企业注册数量不断增长，拿地数量和开工建设项目大量增加。值得关注的是，大部分新注册房地产企业是是中型偏下的规模程度，财务管理缺乏系统性，财务管控质量差，资金利用不均衡，费用和成本管控不合理，导致企业开发经营出现诸多风险。中小型房地产企业要持续发展，必须认识到企业内部财务管理的诸多问题，并针对存在的问题深刻剖析，积极应对及时解决，以实现企业价值最大化，促进企業的长久发展。

二、中小型房地产企业财务管理工作现状和存在的问题

（1）领导决策层盲目投资导致财务前瞻性缺失

中小型房地产企业存在管理层主观臆断，在没有做好充分的项目预算规划准备，仅凭主观推测判断等非理性因素盲目上马项目，致使在短时间内，归集大量资金投入，没有币毋子资金预算工作，在资金的压力下，不惜利用高息贷款，给财务资金运作增加极大的压力，若遇国家政策变化，销售难以为继，企业的资金流断裂，导致成本难收回，甚至破产清算。

（2）融资渠道单一导致资金依赖程度高、资本压力大、周转慢

房地产行业是资金密集型行业，具有投资金额大，开发周期长，融资风险高等特点，大多数中小型房地产企业外部融资只能依靠银行贷款解决，依赖性强且资本结构不合理，而多数中小型房地产企业能抵押的资产有限，信贷能力比较弱，加之市场变化大，若无较完善的财务管理模式，容易出现资金短缺问题，久而久之容易面临生存危机。

（3）缺乏完善的企业财务管理系统，管控不到位

中小房地产企业的财务管理制度不健全，在预算管理、成本管理、内部控制、风险管理上，没有建立完善的财务管控制度，没有分解到企业的全业务过程，且未覆盖企业的全部门。在财务管控过程中，在加强内部控制方面，未界定有效的职责权限，未实行职务分离，相互牵制，无形中加大了企业的经营风险。

（4）信息化系统配置不够、财务管控意识薄弱、部门间配合程度低

中小型房地产企业因注册时间较短，观念陈旧，资金缺失等，缺乏信息化系统建设，有的中小型房地产企业仍然使用手工记账的方式核算，财务管控效率极低，加普遍存在财管意识淡薄，企业内部的人员结构复杂，甚至亲戚朋友到公司任职的情况较多，人员普遍存在财管意识薄弱的问题，加之缺乏必要的财管培训，照搬套用旧的财管模式，缺乏创新意识，不能与时俱进，及时更新，只是财务管理发挥不出实际作用，在管控过程中容易出现资源浪费和效率低下，使得中小型房地产企业内部的财管活动难以达到高效水平。

三、中小型房地产企业财务管理的实施措施

（1）拓宽融资渠道，强化资金管控

房地产行业投资大、风险高、开发销售周期长，行业发展离不开资金的大力支持。资金是企业的血液，资金的使用效率直接影响开发产品质量以及企业经营战略的成败。

资金筹措方面，根据公司高层的战略目标，制定适合本企业发展的融资方式，确定融资选则莫，尽可能的利用多渠道进行融资，以降低融资的资金成本，节约资金利息支出;资金投放阶段，根据本企业本项目现状，积极组织多部门联合调研，掌握原材料、施工人工费等市场行清，以中肯的测算项目收入、开发成本、开发费用、税金和利润，结合项目开发周期，测算开发过程中的现金流，制作出项目资金使用管理模型，在开发经营过程中分次投放，提高资金使用效率，避免资金沉降冗余。资金管控方面，财务部门应加强细节管控，将财务管控手段融入到每项业务活动中，着重加强材料采购和费用管理，避免暗箱操作和吃回扣，在企业中增强节约意识，尽可能的节约资金，积少成多，实现项目利润最大化的管理目标。

（2）完善财务制度，加强人员培训，促进各部门相互配合

严格有效的财务管控制度是确保房地产企业资产实现保值增值以及规避经营风险的重要措施，财务管控制度的健全与否是衡量一个企业发展水平的重要标准。针对中小型房地产企业普遍存在的财务管控制度缺乏问题，引进先进的管理经营理念，建立适合企业发展现状的财务管控制度，包括预算制度、工程成本管控制度、资产采购制度以及费用控制制度等等。引进德行好、素质高，具有大型房地产企业经验的和具有较高会计职称的专业人员从事财务管理工作，对全体人员加强财务制度和国家政策方面的培训，普及财务预算管理的基本知识，增强预算意识和成本节约意识;加强现有财务人员的制度法规和实践操作方面的学习，钻研业务，交流心得体会，加强职业道德教育，展开定期轮岗避免资金风险，定期组织财务人员到项目现场了解业务流程，同其他部门做好沟通配合，强化全体员工的主人翁意识，实现企业内部自上而下全业务过程管理。

（3）实施精细化财务管理，加强成本管控

房地产项目将告别暴利时代，节流成为利润增长的有效途径，工程成本控制是节流措施的重中之重，决定项目利润。房地产项目的财务部门应积极参与项目统筹规划、以便进行纳税筹划，在征地和拆迁补偿安置、前期工程规费和勘察设计、建安施工阶段、竣工验收阶段过程中的精细化财务管理，实现全过程控制。

对于项目征地和拆迁补偿安置费用，财务部门着重配合高层和成本部门关注国家和地方对征地和拆迁补偿安置方面的规定，对于土地转让金尽量分次缴纳，以减少企业资金压力;对于前期工程规费中的行政事业费，在熟悉国家和地方政策基础上，尽量争取减免或者优惠;工程服务性收费项，主要是勘察设计收费，财务部门应予以重点关注，有数据显示，设计阶段资金的浪费是巨大的，做好调研和可行性研究后开展勘察设计工作较为合理;在建筑施工阶段，一是保证施工进度和质量的前提卜，利用总包方和分包方资金进行工程垫资;二是要求供货商提供有效的工程款发票，用于增值税进项税额抵扣;三是有效规范合同的签订，严格审查付款流程，跟踪工程施工的节点，深入了解施工节点的技术参数，减少吃回扣和暗箱操作的几率;竣工验收阶段，财务部部门联合企业其他部门，提前准备清算资料，进行联合验收，建立质保金台账，避免竣工验收后的无效资金支出。

（4）提高企业财务管理的信息化水平

随着全球信息化的进程不断加快，房地产企业提高信息化水平势在必行，有效的信息化系统能提供企业每一项业务真实、准确、有效的财务信息，不但可以加快了企业运行效率，还可以参与经营决策，支持企业的战略实现。中小型房地产企业应积极适应现代经济模式的要求，转变旧的思维方式，克服资金紧张，积极参与企业的信息化系统建设。房地产企业的财务管理部门作为信息化系统的牵头人，可以将预算编制、资金拨付、税款缴纳、工程施工进度、销售回款、费用报销等进行融合，随时随地利用互联网进行流程审批等经济活动，提升企业执行力和工作效率，对业务活动和财务审批活动，形成有效的监督控制。总体来说，有效的信息化管理系统，是可以有效的节约企业成本的。

四、结语

综上所述，虽然中小型房地产企业面临诸多内外因素导致的财务管理问题，但是，只要中小型房地产企业与时俱进转变旧观念，制定实施有效可行财务管理制度，融入全业务过程并加强培训提高人员素质，利用先进的信息化管理系统进行有效监督，必然增强企业竞争力，实现企业价值最大化。

参考文献

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[2]王键玮.房地产企业财务管理运行机制及优化建议[J]财会学习，2017（02）：45-46.