基于我国房地产证券化发展的思考

邓春根 罗宝

摘要：房地产证券化在70年代兴起于美国的住房抵押证券，随着证券化技术的广泛应用，随后很多领域也跟它产生关联，最后导致美国次贷危机。由于这次的危机房地产证券化进入人们的视线。我国在1992年海南首推“地产投资券”，这是我国住房贷款证券化的首次尝试。随着房地产行业的发展，房地产证券化发展也越来越成熟。但是，我国房地产证券化发展过程中还存在很多不足。本文论述了我国房地产证券化的发展现状及发展过程中存在的问题，重点分析了完善房地产证券化发展的对策。

关键词：房地产;证券化;发展现状;对策;

房地产证券化对突破房地产融资瓶颈是‘种很好的手段，它可以为整个资产证券化提供了一个良性运作的环境。房地产证券化在我国金融融资值得提倡的‘种创新引没。由于我房地产行业的高速发展，房地产证券化在全国推行是迫切眼眉。基于我国国情的特殊性，房地产证券化的推行必须符合本国的特殊性质，下面分析了我国房地产证券化的发展历程。

一、市场体系发展历程

1992年海南首推“地产投资券”，这是我国住房贷款证券化的首次尝试。海南经济特区率先推出了由房地产开发商发行的房地产投资券。

1998年，中国人民银行牵头组织“住宅抵押贷款证券化研究”，表明中央银行已开始关注这项业务。.…～

直到2005年，中国建设银行首次以较为规范的方式发行以信贷资产为基础资产的房地产证券化产品。曲卫东，陈爽（2005）通过对2005年第一期建行“建元个人住房抵押贷款资产支持证券”发行的研究指出，由银行试行抵押贷款证券化是可行的。

二、我国房地产证券化发展的现状

随着证券化技术被广泛应用于抵押债权以外的非抵押债权资产，并于80、90年代在欧美市场、亚洲市场获得蓬勃发展，目前包括房地产抵押贷款债权的证券化和房地产投资权益的证券化两种形式。

（1）房地产抵押债权证券化的发展现状

我国住房抵押贷款证券化的发展还是处于刚刚起步阶段，由于我国国情比车妙待殊，所以还需要适宜的发展条件和更努力的探索。现阶段我国房地产抵押债权证券化主要表现为：

首先，由于我国债券市场相对发达国家的规模比较小，主要品种是国债，普通企业债券和金融债券的规模都不大，而且债券的流动性欠缺、信息披露失真等，大多数债券只能以私募的方式发行，不能公开上市交易，当前的情况一直制约我国住房抵押贷款证券化的发展。

其次，住房抵押贷款信贷资产的规模小。作为放款方银行向居民个人发放的贷款中最适合证券化的资产之一的住房抵押贷款。

再次，投资者的结构性缺陷。抵押贷款证券是一种结构非常复杂的证券，大多数个人投资者因难以进行深入的分析和预计而导致其购买热情不高，所以主要依靠机构投资者参与投资。但是，我国机构投资者参与证券市场的领域和参与程度都受到法律的严格限制。所以，必须培育机构投资者，扩大市场需求。

（2）房地产投资权益证券化的发展现状

随着我国改革开放以来，资本证券市场也得到不断发展。同时，房地产投资权益证券化也得益于资本证券市场的带动，得到一定程度的发展。在当前来看房地产投资权益证券化是现行房地产证券发展的主体格局。其现状主要表现为：

首先，房地产股票市场的发展。我国目前股票市场的上市公司中，大部分企业从股票市场上发行股票筹集来的资金均有一部分流入房地产业。有条件的房地产企业，可以在深交所和上交所办理一定的手续上市，这为房地产融资业务的进一步扩展创造了极为有利的条件。

其次，房地产债券市场的发展。我国目前的债券巾.场上，为房地产开发而发行的债券已有两种：第一种是房地产投资券。第二种是受益债券。没有债券市场就没有准确的定价，就没有中介机构，就没有真正的金融衍生品。大力发展债券市场，是我国扩充投资品的重中之重，也是发展中国式金融衍生品和必经之路。有了发达的债券市场，房地产作为重要投资品种的作用自然会有所下降。但是目前我国房地产债券的发行规模还是很小，房地产债券基本上还处于初步发展阶段。

三、房地產证券化发展存在主要问题

（1）专业人才缺乏

房地产证券化业务相对其他行业来说其是一项综合性强、过程复杂、涉及面广、专业分工极其细致的一种专业业务。对本行业需要专门的证券化组织机构和高精尖的专业人才。由于发展的起步问题，我国对房地产证券化的人才还处于培养建设阶段，这方面的人才在数量和质量上都是很欠缺的，目前的金融从业人员整体水平在短期内很难达到要求。

（2）房地产证券化相关法规的不健全

房地产证券化涉及众多的市场主体，包括原始债权人、证券特设机构、信用评级机构、贷款服务和证券投资者，房地产证券化的过程就是调和他们利益的过程。然而，在我国现行的证券法相关条款并没有规定资产证券化在房地产融资业务中的应用。同时，破产法和信托法都是涉及风险隔离机制的建立等问题，但是这两部法律推出时间都不长，因此在实施过程中难免遇到各种困难。

（3）房地产证券化配套设施不完善

房地产证券化需要配套完善的会计、审计和税收处理方面的设施，可是我们当前阶段市场主体的水平还未达到如此阶段。在会计、审计的角度，合理的房地产证券化会计制度和审计制度的设计习令是一个缓慢的过程，因为不同的会计制度和审计制度会导致不同的证券化成本与收益，所以我们应该从长计议。从税收的角度来讲，税收制度的设计既要保证效率减少征税的成本和实现无重复征税，还要兼顾公平，保证纵向平等和横向平等。

（4）金融体系信用制度的不健全

想要房地产证券化得到很好的发展，其基础条件就是必须拥有石、良好的信用环境。有由于我国这方面的发展比较晚，我国现阶段还没有建设有一个完善且覆盖面比较广的个人信用系统。除了人行的征信系统外，还没有一个全国性的可以全行业通用或多部门联动的信用信息数据库，市场参与者的信用理念还较为欠缺，因此银行无法对借款人的信用等级做出正确的判断，从而也就无法准确的对贷款的风险做出评估。

（5）缺乏完善的中介服务机构

房地产证券化发展过程需要多个组合为其服务，其中包括资产评估机构、信用增级机构、会计师事务所、律師事务所等。所涉及的东西比较多，一系列的机构建设还是相对比较滞后。从整体的服务机构来说，会计行业的建设进程来说还是可以满足房地产资产证券化的需要，但是还有些例如资信评级等机构满足地产资产证券化还是存在一定的差距的。所以完善的中介服务机构是非常有必要的。影响着房地产证券化的推进。

（6）证券市场发展不完善

房地产证券化的产品种类繁多，当房地产证券化产品的推出往往容易对证券市场产生巨大的压力。尤其是当证券市场饱和的时候，它将对证券市场的发展产生不利的影响。当我们注意到房地产证券的流通要承受证券市场和房地产市场的双重风险时，这将使房地产证券化得以推行更加困难。

四、推进我国房地产证券化的顺利发展的建议

由于我国房地产证券化发展与欧美地区发展起步相对较晚，欧美地区的房地产证券化的经验我国可以借鉴，结合我国的基本国情可行的经验可以引用。例如在房地产证券化体系，培育多元化的投资主体及个人的信用体系中。下面分析我国应从哪些方面进行改善推进我国房地产证券化发展。

（1）建设用人体系培养专业人才

由于我国房地产资产证券化还处于初级阶段，专业人才的培养是十分有必要的。培养专业人才首先要从相关机构人手，通过国内相关机构与国际机构建立紧密的合作关系，还可以设立专门的教育模式，设立多种渠道针对性地去培养相关的专业人才。同时，在继续教育培训方面也可以加强。促使更多的入学习国外先进的经济技术，这样能够很好地借鉴欧美地区先进的经验。再者，结合新时代我国社会主义特色国情总结一些经验来提高我国经济监管和发展水平，建立一支既懂先进的金融知识，又了解我国国情的专业化队伍，这样才能更好的服务金融业务。

（2）建立健全个人信用制度

银行发放个人住房消费货款，除了审查借款人所购房屋的市场价格，还要审查借款人的资信状况，以确保借款人具备良好的信用和较强的还本付息能力，从而为抵押货款证券化奠定基础。虽然近年来信用管理行业有了一定的发展，但总体来讲，现阶段我国尚无完整意义上的个人信用制度，银行很难对借款人的资信状况做出准确判断，对个人信货业务货款风险的评价显得困难重重。同时，由于个人流动性大，财务收支状况难以确定，借款人有无民间负债和民间借贷不良信用记录也无从得知。银行为了减少信货风险，只好在货款方式上严格控制。这样一来，无形中制约了个人信货业务规模的扩展，而规模过小的初级市场对证券化的推行是没有实际意义的。为此，应尽快建立包括个人信用登记、评估、风险预报在内的一系列个人信用制度和全行业多部门联动的信用管理系统，对借款人就业和收入变动状况以及资产增减情况实行动态监控和跟踪调查，以利于银行扩大个人住房消费货款规模，推动城镇居民购房需求。

（3）完善房地产证券化的相关法律法规

房地产证券化过程离不开政府的适度管理和法制的保障。政府必须对房地产金融体制的建立和发展房地产证券化给予大力支持并加强有效管理。要求对我国现行证券法等进行修改，还要对土地管理法、房地产管理法等基础性法规进行完善，而且人民银行、证监会、银保监会等也要对各个法律法规以及资本市场的运作进行监督和管理，做到最大限度地保护房地产证券发起人、中间人和投资人的权益，以促进房地产证券化在我国健康、有序地发展。

（4）建立房地产证券化体系，培育多元化的投资主体

1.加快商业银行转制步伐。可以允许商业银行参与房地产信货业务，在其推动住房商品化及社会化方面取得一定的成效，应及时总结经验，积极培育住房消费市场。

2.组建全国性的住房银行。住房银行在吸收住房资金积极从事房地产的开发、支持住房消费方面可以发挥积极的作用。

3.建立专门的政府抵押贷款担保机构。该机构可专门为住房抵押抵押货款提供担保，也可开展抵押货款业务。但其主要职能是在抵押一级市场提供担保或保险，以保障第一货款人的利益并稳定抵押货款规模。

4.建立二级抵押货款市场，不仅能为商业银行的住房金融业务融入更多的资金，确保安全、可靠、流动性强的运作环境，而且为长期化资金的保值提供可靠的投资环境。

五、结语

总之，就当前房地产行业还不是很明朗，还面临着较大的融资困境，虽然2016年之后一线城市房价又有一轮尝试加速提升，但二三线城市还是面临周期性压力。而房地产证券化作为突破房地产融资的手段，是值得提倡的一种金融创新。但是，当前房地产证券化市场整体上还是不够成熟还需要不断创新及累积经验，积极学习借鉴欧美地区发展的经验。同时，结合我国国情总结一套可行的体系适合我国房地产证券化健康发展。其中我国可以对类似REITS产品探索研究克服其复制性不强、操作难度较大、面临的障碍较多等特点，而为我国房地产证券化市场的扩大。

参考文献

[1]赵颖.我国房地产资产证券化问题思考[J].现代商业.2010（29）

[2]李天华.论我国房地产证券化的问题及对策[D].华中师范大学.2000