房地产精装房标准化策略研究

【摘要】随着社会的发展，我国房地产企业的发展也有了很大提高。在市场经济的推动和客户不同喜好的影响下，房地产市场销售的房屋大部分为毛胚房，客户买到房子不具备住房条件，家家户户都要进行为期几个月的装修，方可入住。精装房得不到客户的青睐，扯皮纠纷问题太多，大部分房地产开发商只开发毛胚房也是实属无奈，有的开发商就是故意把假冒伪劣产品用在业主要拆卸的范围内，糊弄了大部分业主，社会上就出现了黑心开发商的说法，造成了一种畸形的社会现象。为了满足客户的真实需求，节约社会资源，减少不必要的浪费，发挥集中装修，集中采购，降低工程造价，发挥专业优势，精装房标准化的实行是非常有必要的。

【关键词】房地产;精装房;标准化策略;研究

精装房标准化的策划研究，大致需要经过五大阶段：第一阶段为图纸设计阶段，定位墙是不需要砸也是不能砸掉的;第二阶段为精装房标准化的标准制定阶段，定位精装房的标准是客户喜欢的，而且是自己可以调配的;第三阶段为精装修房实施阶段策略研究，定位精装修过程是有专业人员替客户把关和操心的;第四阶段为精装房验收，交付使用阶段，定位客户得到的产品是合格的，满意的，精装房是有专业水平含量的;第五阶段精装修房质量回访，客户满意度调查阶段，定位房地产开发商是可信任的，服务质量是有保障的。分析了目前精装房存在的问题，通过对精装房标准化五大阶段的分析研究，总结各阶段的具体细节要点，为今后精装房标准化提供可行建议。

1、重要性

客户接收到精装房要进行入住使用，每个装修部分和家电设施都有两年的免费质保期，为了更好的推广精装房和精装房更新换代提供真实可靠的信息，检验各环节、各产品的施工质量，在质保期内，每年要进行一次精装房客户满意度回访，回访要标准化。回访标准化内容包括：实体是否与交工時提供的质量验收记录，检测报告一致;门窗、五金运行状况是否良好;卫浴、洁具运行状况是否良好;开关、插座及灯具运行状况是否良好;电气设备运行状况是否良好。

2、房地产精装房标准化策略

2.1图纸设计

图纸设计阶段是决定房屋功能用途是否合理最重要的阶段，也是决定房屋是否畅销的关键阶段。建筑产品是具有独特性的，不管是建筑的外观还是建筑的户型结构都是别具一格的，它需要设计从业人员根据用地规划设计条件及设计规范精心设计，认真推敲，仔细研究。户型设计，布局要求功能齐全合理，室内通风采光效果最佳，房内规矩整齐，走廊最小化、共用化，房间尺寸合理，家具家电摆放合理。

每个楼盘根据定位标准，一般会设计出多种户型，但基本户型大致可分为：经济型刚需房，舒适型改善房，宽敞型奢享房。经济型刚需房参数简介，面积约80m2～100m2，多为两室一厅一卫一厨。客厅开间3.6m～3.9m，建筑面积约20m2～30m2，卧室3m～3.3m，建筑面积约18m2～25m2，卫生间、厨房开间最小1.8m，建筑面积约6m2～10m2;舒适型改善房参数简介，面积约120m2～140m2，多为三室两厅两卫一厨型房屋。客厅开间3.9m～4.5m，建筑面积约25m2～35m2，卧室3.3m～3.6m，建筑面积约18m2～25m2，卫生间、厨房开间最小2.4m，建筑面积约8m2～12m2;宽敞型奢享房参数简介，面积约160m2～190m2，多为四室两厅两卫一厨型房屋，客厅开间4.2m～5.4m，建筑面积约30m2～40m2，卧室3.3m～4.2m，建筑面积约18m2～25m2，卫生间、厨房开间最小2.4m，建筑面积约10m2～15m2。在设计阶段要做到让客户在户型方面，无可挑剔，无捣墙改户型的想法。

2.2标准化制定阶段

精装房标准化制定阶段是决定客户是否喜欢，是否畅销的关键阶段，也是决定精装修房能否顺利推广的关键阶段，因此要做到效果标准化，装修材料标准化，价格组成标准化。

首先，要根据房屋购买人群，制定相应的设计标准，包括精装修房的设计效果及风格。每个户型根据不同的装修风格设计出1套～3套不同的效果图，客厅、卧室、厨房、卫生间分别出各自的效果图，就像汽车产品一样，同一款汽车有几种配置，低配、标配、高配甚至更多的配置，来满足不同客户的需求，然后每种户型再做出一套客户满意度最高的样板间进行展示，作为此户型装修的标准配置，以供客户亲临现场体验实体效果。

其次，要根据设计效果制定相应的用材标准，根据设计效果，同一主材选用不同档次的材料，至少三个厂家，地砖、墙砖、门、乳胶漆、壁纸、橱柜、电器、洁具、灯具及插座开关等按不同的厂家确定不同的质量档次，在样板间内摆放不同厂家的材质样品，让客户明明白白做出明确的选择，再向客户展示一套标准精装修配置的材料价格表和选配材料的价格表。

最后，要根据个别客户的喜好要求，制定出完美的替换材料或者选配风格的计价管理办法，使不懂工程的销售人员和顾客也可以完成销售和选购环节。

2.3装修阶段

通过效果要标准化，装修材料要标准化，价格组成标准化的策略研究，在销售阶段达到客户满意，精装修房屋畅销。在销售过程中，所有销售人员必须统一培训，销售人员讲解要一致，严禁乱承诺，乱讲解，做到的要说到，说到就要做到，避免争议和欺诈行为的发生，销售体系也需要标准化。

每套精装房设定一套标配的价格，然后把可以选配的材料、设施、设备做出相应的价格增减体系，售楼部就像超市一样，客户尽情的点选自己喜欢的精装房和相应的装修配置，一切均以书面材料记录为准。客户选择完毕，不管是客户还是销售人员都可以很轻松的进行价格核算，所有的细节均可约定在合同之内，供需双方共同遵守。这样就能充分发挥资源优势，各方共赢，精装房顺利推广。针对已到装修阶段仍未销售确认的房屋，一律按样板间标准装修完毕，等待销售。精装修房标准制定阶段是精装房标准化成败的最重要的阶段。

结语：

房地产精装房标准化阶段策划要是做到了，就基本做到了客户所想所要的房子，精装房就会非常畅销，节约社会资源，利国利民利己。因此，房地产开发商要响应国家的号召，将精装房标准化，积极推广精装房，未来精装房势在必行。

参考文献：

[1]向敏.精装房项目过程管理关键研究[D].济南：山东大学，2011.

[2]王清海.论房地产开发项目管理的质量控制[J].剪裁与装饰，2008（1）：263-265.

作者简介：

苏哲，辽宁保利房地产开发有限公司，辽宁沈阳。