基于营改增的房地产企业税务管理提升探析

胡文锋

摘 要：营改增全面扩围以来，房地產行业和建筑施工行业全部实行增值税的征收。因增值税在政策、核算和管理方面的要求比较复杂，所以对房地产企业的税务管理方面也提出了新的要求。但是，我国产业发展和经济实体的发展并不平衡，营改增的全面扩围，给企业带来了机遇的同时也带来了一定的挑战。基于这种情况下，企业要适应当下环境，实现可持续发展，加强税务管理成为必然选择。本文对营改增后加强税务管理的重要性进行了分析，并对加强税务管理的提升措施做了探讨。

关键词：营改增  税务管理  方法探讨

一、我国房地产税务管理现状

随着我国的经济快速发展，居民的收入水平也得到大幅度的提高，人口城市化建设不断加大。城区房价一直持续不断上涨的趋势，推动了我国房地产行业的空前发展，房地产行业成为我国经济的重要支柱。但是，一些房产企业一味追求利润，加快了发展的脚步，其在管理方面却没有加强管理，给企业税务管理的有效率造成了阻碍。房地产税务管理不规范，目前很多企业有以下几个方面的共性：

房地产企业税务管理中，以兼职人员居多，专职专业管理人员较少，学历水平普遍不高;财务管理制度不健全，缺乏内控制度，导致税务管理基础不规范;一些房地产企业对于已经销售的房地产，不开销售发票，已收款项目里挂记预收款或者其他的应付款，没有严格按照税法规定进行纳税等等。另外，在一些主动纳税的企业里，也存在因对税法了解不够，对项目管理了解不够的情况，使其内部税务管理不规范，财务核算不精确，财务复核与审计不严格等情况，造成非本意的少纳税和错纳税的情况。

二、营改增后房地产企业加强税务管理的重要性

（一）加强税务管理有助于降低企业税务风险

增值税的税务处理相对来说比较复杂，主要包括三个方面。会计核算复杂，它涉及了销项/进项税、进项税转出、出口退税等科目，这些都需要企业对涉及的税行为，有准确的判断。在发票的管理方面，增值税发票包含了增值税专业和普通发票、机打发票等等，发票在购买时，对其数量、认证、移交等方面都有特别规定。税款申报方面，增值税申报报表中，主表和附表之间勾稽关系较为复杂，税款在申报过程中存在了难度。以上所述，在企业税务管理上都带来了一定的难度，加强应增高税务管理，可以在核算税款方面加大了准确度，在税款申报方面能如期申报，在税务评估和稽查事项中，能够有效避免滞纳金和罚款，对税务风险有了合理控制。

（二）加强税务管理有助于降低税收成本

企业成本中的重要组成部分就是税收成本，所以，在现代企业的财务管理中税收成本的加强管理课程备受关注。营改增的实施，对各行业中的增值税税率做了重新规定，对发票管理的实施也做了相应的要求，如果企业税务没有根据相关规定进行管理，会对企业的营业成本造成负担。比如，建筑安装行业的税率在营改增的实施后，由营业税的3%提升到增值税的11%，如果建筑安装企业在业务分包中不能取到增值税专用发票，直接会导致分包成本大幅提升，给企业税负增加重量。

（三）加强税务管理有助于企业合理配置资源，促进企业多元化发展。

营改增的全面实施，从各个行业在当前环境的发展中来看，企业的税收负担呈降低的趋势。到目前为止，我国率先大幅减税降费，全面推开营改增试点，累积减税超过两万亿元。负税的有效降低，让企业在业务的的扩张上实现了多元化的拓展。加强营改增税务管理，为企业有更好发展提供了坚实的基础保障。例如，企业选择水平多元化发展时，对税务加强管理，可以准确的对税收成本做预测。

三、营改增后提升房地产企业税务管理方法的措施

（一）加强相关人员税务学习，强化税务培训

税务管理的内容相对比较复杂，其属性的要求上也需要相对专业。不断学习，是提升税务管理水平的基础。对税法知识及时更新，才能及时了解国家税收法规的最新情况，才能及时了解税务机关的管理要求。虚心求学，多向成功优秀的企业学习税务管理经验，增加优化自身税务管理方面的缺点。另外，税务管理除了加强学习之外，还需要对各种形式、各种内容的涉税组织培训。例如：税法知识、税务申报专用系统知识;税务稽查和专项检查;财务分析等等。针对不用的培训对象和目的，分层次的合理培训，明确培训主题，提高培训效果。税务学习和培训之后，要针对所学内容做回顾和探讨，将所学运用到税务管理中午，体现税务管理培训的价值。

（二）对发票加强管理

增值税的关键在于发票和税收之间的联系，房地产企业对其所属财务部、管理部、采购部加强监管，对其所开的发票要进行审核，确保其准确性和完整性。谨慎选择合作对象，优先选择可以抵扣税额的规范企业，避免因企业规模小或者不规范无法抵扣问题，增加税务上的负担。例如：企业可以制定票据管理相关制度，相关人员需要按制度对各种税票进行统计。对票据加强审核，负责人员实行定期抽查制度，另外，制定相应惩罚制度，对违反操作者按照制奖惩制度进行落实。

（三）税收筹划要做好

首先要了解增值税的优惠政策，税收级别不同，税率也不同，这样就需要根据不同的税率，去制定不用的核算方法。另外，税率也受企业规模大小影响，也就是说，企业规模小，其税率相对来说比较低，反之就比较高，要做好税务筹划，需要在掌握政策和企业情况的基础上，建立营改增税务管理制度，对上下游单位涉及的税务事项要求上明确处理，在企业税收利益上能最大限度的加以保护。

（四）建立预警机制

建立预警机制，可以从源头上发现风险，评估风险，起到降低风险的目的。掌握住相关税收政策，通过政策的调整降低风险，对房地产企业的监控发展起到了促进的作用。预警机制的建立，可以让相关管理人员，更清楚的了解相关政策。

四、结束语

营改增的全面扩围，让我们看到了房地产企业从营业税到增值税的转变过程，房地产只有在自身机构的不断优化，结合政策的调整，才能让企业不断的进步，创造更好的效益，才能让整体的发展水平得到提升。营改增的全面扩围，给企业带来了机遇的同时也带来了一定的挑战。房地产企业管理人员，需要对财务风险有充分的认识，并针对风险及时做好预测和化解，根据自身发展状况做调整，才能更好的应对营改增，才能有效促进企业运行。

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