嘉兴市推广住宅全装修问题分析

吴宇涛　张建华　沈寅宵　戴舒婷

[提要] 通过业主抽样问卷调查以及对开发商的实地访谈，以嘉兴市已交付使用和在建的住宅全装修楼盘为例，分析当前全装修住宅存在的主要问题，提出相应的解决对策，为全面推广住宅全装修提供一些参考意见。

关键词：住宅;全装修;问题;对策

本文为嘉兴学院南湖学院2018年度重点SRT资助项目

中图分类号：F293.3 文献标识码：A

收录日期：2019年2月11日

一、嘉兴市推广住宅全装修基本情况

浙江省嘉兴市地处长江三角洲南翼的杭嘉湖平原，东邻上海，南濒杭州湾，西连杭州，北接苏州，京杭大运河穿境而过，沪杭铁路复线贯穿全市，320国道和沪杭高速公路横贯东西，乍-嘉-苏高速公路连接南北，距上海、杭州、苏州均不到100公里路程，具有优越的地理位置。

2016年9月10日，浙江省人民政府办公厅印发《关于推进绿色建筑和建筑工业化发展的实施意见》，明确提出“10月1日起，全省各市、县中心城区出让或划拨土地上的新建住宅，全部实行全装修和成品交付，鼓励在建住宅积极实施全装修。”在政策的引导下，从2017年开始，嘉兴市区许多在建的住宅项目，几乎全部都采用了全装修的销售模式。

二、具体调查、访谈样本及分析

为了更好地了解已经交付使用和在建全装修住宅楼盘的实际情况，本次调查主要分为两个部分：一是选择已交付入住的五个全装修住宅项目，对业主进行抽样问卷调查;二是走访四个在建全装修楼盘的开发商，了解全装修的实施现状。

（一）已入住全装修住宅的业主抽样调查分析。为了解已入住业主对全装修住宅的态度，我们选择已交付入住的五个全装修住宅楼盘，对业主进行抽样问卷调查。本次共发放100份调查问卷，回收有效问卷100份，进行数据统计分析：

1、购房时间及装修价格。被调查的业主购房时间主要集中在2016～2017年，包括全装修在内的房价每平方米在9，000～10，000元之间。50%的被调查业主反映当时开发商提供的装修报价在1，500～2，000元/㎡，另外50%的被调查业主反映当年开发商提供的装修报价在2，000～3，000元/㎡。但是，几乎所有的被调查业主都认为开发商的装修报价相对实际的装修效果而言，差距较大，装修报价存在明显的虚高成分。

2、购买全装修住宅的原因。业主购买全装修住宅的主要原因是什么？对于这个问题，调查问卷提供了四个主要选项，允许业主多项选择。从回收的问卷来看，有98%的被调查者认为主要是自己没时间进行装修，购买全装修住宅省时方便，购买后可以立即入住;48%的被调查者认为，开发商统一装修，价格便宜;42%的被调查者认为房价包含装修价格，可以通过按揭减轻装修的资金压力;14%的人认为自己装修太累。因此，我们不难发现，决定业主购买全装修住宅的最主要原因就是全装修住宅省时方便。具体数据如表1所示。（表1）

3、業主认可的装修报价。人们对于装修的个性化要求较强，导致业主对住宅装修的实际需求不同，可接受的装修价格也存在很大的差异。45%的被调查业主认可的装修价格在每平方米1，500～2，000元之间，这部分业主主要购买的是全装修公寓，因为这些业主并不是以居住为目的，而是以投资为目的，较低的装修价格可以减少投资成本。另外，55%的被调查业主则认可每平方米2，000～3，000元的装修价格，这部分业主购买的户型以两房或三房的住宅为主，以自己居住为目的，因此认可较高的装修价格。

4、全装修存在的主要问题。住宅全装修存在着什么主要问题？调查问卷提供了多个选项，允许业主最多选三项。从回收的问卷来看，有44%的被调查业主反映厨卫瓷砖和地砖贴的不好，装修质量较差;48%的业主反映电源插座数量不够或位置不合理，装修设计水平低;62%的业主反映空调、脱排油烟机等家用电器都是品牌定制的低档货，明显存在价格与质量的不对称。具体数据如表2所示。（表2）

5、确保全装修质量的措施。统计数据显示，被调查业主中的38%觉得开发商的实力与信誉很重要，而86%的人觉得收房时在专业人士陪同下验收重要，调查中的所有人都觉得，签订详细的购房合同条款则最重要。数据如表3所示。（表3）

（二）在建全装修住宅楼盘的实地走访。为了掌握在建全装修住宅楼盘的现状以及开发商对全装修住宅的态度，笔者抽取了市区有一定知名度的四个在建全装修住宅项目，进行实地走访调查，具体情况如下：

1、是否提供“菜单式”装修。为了满足更多购房者装修个性化的需求，避免毛坯房带来的二次装修。近年来，参照发达国家“用户参与设计”的做法，一些大型开发商推出了“菜单式”装修，受到购房者的普遍欢迎。通过实地走访，发现四家在建全装修住宅的开发商都不提供“菜单式”装修，原因是开发商认为购房者的个性化需求复杂多样，难以统一，如果提供“菜单式”装修，开发商在装修设计、材料选择、设备选购等方面需要投入更多的精力和资金，将大量增加开发商的工作量，在当前房地产市场火暴的情况下，开发商不愿意开展“菜单式”装修。

2、户型及全装修价格。四个在建全装修住宅楼盘中，甲、乙两个楼盘的开发商走的是高端品牌路线，主要开发改善型住宅，以四室两厅二卫的大户型为主，装修报价分别是5，000元/㎡和6，300元/㎡，价格极其高昂。另二个丙、丁楼盘的户型较为普遍，主要开发满足刚需的二室二厅和三室两厅的户型，装修报价分别是3，000元/㎡和3，500元/㎡。

3、交付形式及材料。甲、乙二个楼盘交付形式为全屋完成硬装，包括安装全屋地暖和中央空调，并且装修材料和配套电器全部采用国内外知名品牌，因此装修报价远远超过目前市场全装修的平均价格。丙、丁二个楼盘则是选择只是厨房、卫生间完成硬装后交付，开发商降低了装修成本和减少了装修时间。四家开发商都把装修材料的品牌、规格作为售房合同的附件列入，以达到切实保障购房者的权益。

三、住宅全装修存在的主要问题

通过对被调查业主的统计数据分析和在建楼盘开发商的实地走访，笔者发现目前嘉兴住宅全装修中還存在着以下一些主要问题：

（一）难以满足购房者对装修的个性化需求。随着人们生活水平的不断提高，人们对居住环境提出了更高的要求，尤其是对住宅装修个性化的追求。但是，目前嘉兴在建的全装修住宅楼盘，开发商都采用统一装修设计、统一装修材料、统一家电定制品牌，导致全楼盘的所有住宅装修风格大同小异，许多购房者无法接受当前各家一模一样的装修风格。

（二）装修设计和施工质量有待提高。来自被调查业主的统计数据显示，目前在已经入驻的楼盘中，业主对全装修意见比较大的原因：一是全装修设计特别是电路的设计不合理。如电线容量太小、电源插座太少等，已经无法满足越来越多家用电器对其的要求。还有就是在全装修时开发商提供的家用电器，如中央空调、脱排油烟机等虽然是知名的品牌，但开发商为了降低装修成本，往往都采购品牌家电企业专为全装修而生产的低配定制机，导致使用过程中小毛病不断;二是装修时施工质量不到位。全装修采用的是大批量施工，加上开发商在质量管理上缺乏有效的监管，导致一些全装修住宅的施工质量得不到保证，频繁出现诸如瓷砖地砖贴不平、墙体开裂、地板不平整等质量问题，导致购房者对全装修住宅的质量缺乏信任。

（三）二次装修造成资源浪费。在抽样调查时，笔者发现不少业主虽然购买了全装修住宅，但由于开发商提供的装修不符合自己的喜好，再加上原装修存在设计不合理、施工质量不到位以及装修材料档次不高等原因，会将原有的装修进行拆毁、丢弃，重新进行二次装修，造成了更加严重的资源浪费。

四、对策建议

从理论上讲，与毛坯房相比，全装修住宅在装修成本、质量控制等方面都有较大的优势，必将成为我国住宅产业化发展的一个主要途径，也会受到越来越多的购房者青睐。但是，在目前嘉兴房地产市场上，住宅全装修并没有完全得到购房者的认可，只是迫于日益火暴的房地产市场压力，购房者才被动地购买全装修住宅。因此，为了让消费者接受全装修住宅，必须解决住宅全装修过程中产生的现存问题，才能加快嘉兴市全装修住宅的全面推广。

（一）开发商提供“菜单式”装修。作为开发商，必须丰富住宅全装修的设计方案，提供“菜单式”装修。为了满足业主装修个性化的要求，建议开发商推出“精装与简装”相结合的装修方案，即只有卫生间和厨房真正装修过，其他房屋只经过墙面、地面找平等基本装修，再由业主自主选择开发商提供的装修菜单，选购开发商提供的装修材料、配套设施，并由开发商按菜单统一装修。此种方式的优势在于，一方面保证了厨房、卫生间重要部位的节能、节水设备的应用以及确保工序材料的节约;另一方面满足了消费者个性化的需求，给予人们对自己居住空间装修设计的发挥空间，避免二次装修造成的资源浪费。

（二）提升装修设计水平。随着人们对装修要求的提高，作为开发商必须提升全装修的设计水平，为了让装修设计能够满足业主的需要，建议开发商在项目前期开展购房者装修需求问卷调查，通过具体的购房者意向调查，更多地了解购房者的装修需要，切实提升全装修的设计水平。

（三）规范装修验收管理。针对目前住宅全装修存在的施工质量不到位的问题，开发商必须进一步规范装修验收管理，提高装修施工质量：一是严格控制装修材料的质量，必须做到进场验收、使用前试验，合格后方可用于施工;二是做到以预防为主，随时检查验收分项工程的施工质量，做好工序及工序间衔接的控制，提高各工种交叉施工的质量;三是积极采用新的施工技术、工艺和质量可靠的新型材料，以保证和提高施工质量。

（四）提供高品质的定制设备。针对业主意见较大的定制设备，必须引起开发商的关注。开发商为了降低装修成本，采购品牌的定制设备无可厚非，但采购的定制设备必须要确保质量，不能只空挂一个品牌。定制的设备首先应该确保价格与产品质量相符;其次必须以成品保修的方式由生产厂家对业主直接做出承诺，做到及时、周到、专业地处理产品质量问题，最大限度地保证对业主的售后服务。