温州：三产安置房交易是与非

郑旭 郭鹏

2019年2月，浙江省温州市龙湾区沙城街道（温州经济开发区管委会代管）庄桥村有村民通过信访，向上级部门反映：由本村村委会与沙城街道所辖其他4个村村委会委托代建的三产安置房项目——东方府邸，存在违规处置集体财产、委托无资质公司代建、违法进行预售认购等违法违纪问题，并恳请相关部门调查核实，依法处理。很快，这份信访件被交至沙城街道办事处办理。该办事处于3月15日给信访人出具了《处理意见书》。

作为三产安置房项目，东方府邸也有像其他商品房小区一样的售楼中心。

三产安置房项目是指以村级集体经济组织为单位，利用村集体土地被征收为国有后，政府核定返回的三产安置用地指标，为失地农民开发商业建筑、建设安置住宅用房。

在温州，当地政府于2008年制定并出台了相关管理办法，其中规定：根据征收集体农用地面积，每亩核给被征地农村集体经济组织建筑面积60平方米的住宅用房安置指标。

据温州本地媒体报道，上述办法出台后，原本用于安置失地农民的安置住房开始批量上市，与五证齐全的商品房新盘、二手房三足鼎立，成为当地房源市场的供给方之一。由于三产安置房价格要比新楼盘和二手房的低，因此“对刚需及部分‘首改（首次换房的改善性置业）客户群体有很大的吸引力”。

有读者向《民生周刊》记者反映：在三产安置房无障碍入市以后，围绕这种房源形成了多种矛盾体，主要表现为“村民与村集体经济组织间的矛盾”“村集体经济组织与负责代建房企的矛盾”“非本村户籍购房人与村集体经济组织以及房源代售方的矛盾”“住房人因房屋质量、物业服务等问题与施工主体、物业公司的矛盾”。除此之外，三产安置房在项目实施、工程建设、资金监管、安置指标交易等重大事项环节中，也衍生了不少村级权力腐败。

温州三产安置房上市路径是什么？当地媒体和业内人士缘何不断向这类房源的意向购房人“预警”？在目前法律无法限制三产安置房指标自由交易的前提下，温州当地该如何将好事办好，即让农村集体经济组织发展壮大，也让失地农民获得满满的幸福感？带着这些问题，《民生周刊》记者赴当地做了调研。

房源指标的转让？

与温州市县区其他类似项目相比，东方府邸三产安置房项目是一个“新楼盘”，立项于2018年10月，其他项审批手续办结于今年4月底。记者实地采访时，该项目已进入基础性施工阶段。

据沙城街道办事处一王姓副主任介绍：上述项目为辖区内的八甲村、七五村、永恩村、烟台村、庄桥村发起的联建项目，并委托温州中凌房产开发公司代为实施。该项目住宅用房面积73160平方米，商业建筑面积8273平方米，建设资金为自筹。其中八甲村占比33.81%、七五村占比25.61%、永恩村占比11.06%、烟台村占比10.11%、庄桥村占比19.41%。项目建成后，五村可按出资比例获得对应的安置房面积。

有知情村民向记者透露：东方府邸项目涉及的住宅用房共计590套。2018年12月中旬，庄桥村等五村村委会及其股份经济合作社联合发布《认购公告》和《摸文（抓阄）公告》。两个公告要求村民在2018年12月20日至2018年12月31日期间按户缴纳“定金”8万元，以取得“认购资格”。取得“认购资格”的村民要在2019年1月3日至4日以抓阄方式确认房号。未到者按自动放弃处理，剩余房源由代建房企垫付房源指标款并自行销售。

走访中，几个村的受访村民向记者反映，项目涉及的认购套数、放弃套数以及最终剩余并由代建房企拿走的套数等数据，村里一直未公开。或因如此，受访村民推断590套房源中，房企自行销售的套数与村民认购的套数相差无几，故质疑村干部在该项目中有向房企輸送利益之嫌。

庄桥村等五村村委会及其股份经济合作社向记者提供的一份情况说明中，对项目剩余房源委托代建房企对外认购的合理性做了阐释：委托代建房企对外认购的行为，实际上是房源指标的转让，是在本村村民无法完全消化剩余房源指标的前提下，为确保项目资金有效供给，及时到位而进行的财产性指标的转让，并非第三方自行销售行为。

上述五村强调：各村委托对外认购房源指标的合同主体，仍是各村经济组织和认购户。非本村认购户认购合同相对方是各村的股份经济合作社，并不是代建房企或者销售公司，相关合同的权利义务也均由村集体和认购户享有与承担。

低价格入市与高风险预警

那么，东方府邸三产安置房项目房源指标的转让与销售是否于法有据？

施工现场公示牌。

“在我国现行法律中，房源指标买卖还属于空白概念，在审判实践中，这种指标所对应的应该是已被政府征为国有后又返给村集体的安置用地，在此宗土地上所建的住宅一般被称为‘定向商品房。因此，指标转让合同实质上是对房屋预期认购资格的转让，是一种权利的转让。这种权利属于可期待物权的范畴，未被法律所禁止。”一位不愿具名的某市中级人民法院副院长说。

尽管如此，温州本地媒体还是在2015年6月和2019年5月，对类似于东方府邸三产安置房源的低价格入市进行了分析，同时对意向购买此类房源的购房者进行了高风险预警提示。

当地媒体指出：农村三产安置房，房屋初始登记的主体即申请人系村委会，而不是个人，因此三产安置房不能直接登记在购房者个人名下。而按照现行政策，国有土地上的三产安置房，原安置户已取得房屋所有权证和土地使用证的，才可以进行二手房交易过户。

也就是说，非本村户籍的购房人认购在建三产安置房只能簽订买卖契约，而非二手商品房交易时签订的购房合同，且无法进行公证，只能待小区交付、集体领证并分割至每户后，才能进行过户，最终取得房产证也需要一定的过程。

有业内人士提醒，三产安置房的购买只能属于民间债权行为，在取得房产证之前无法以产权交易进行备案，在二手房市场上属于隐性成交，因此存在卖方单方毁约及债务风险，而相对较低的价格也体现出这种风险。

对此，庄桥村等五村村委会及其股份经济合作社在向记者提供情况说明中也载明：东方府邸项目的产权分割到各村经济组织后，根据相关规定，履行完相应的审批手续及缴纳政府规定的税费后，再过户至每个认购户名下。

有知情村民告诉记者，东方府邸的房子“预售”价额为6500元起，而邻近的五证齐全的商品房均价要在13000元起。

在“东方府邸项目展示中心”记者注意到，前来询价的本市及埠外的意向购房者不在少数，置业顾问除了向来者介绍“楼盘”的位置优势外，还主动告知该“楼盘”虽没有预售许可证，但由于是三产安置房，不仅可以提前销售，购房人还可以从与其合作的银行获得购房贷款。

暗访中，除有一位购房人向记者表示“想买一套做婚房使用”，多数购房人的心态是：“价格确实便宜，买来放着也不会赔，机会合适就出手。”

三产安置房不是法外之地

“尽管三产安置房源指标交易行为不受制，但城市管理者要制定并完善相应的监管政策，指导村集体组织做好村务公开，帮助购房人规避在交易过程中存在的法律风险，特别是要防范金融风险。”中国委托代建住房模式第一人、许昌市惠民房地产开发有限公司负责人杨金成在接受采访时建议道。

在中国裁判文书网全文搜索“三产安置房”，记者共找到422个结果。其中，涉及浙江省的为419个，这当中有416个结果与温州市有关。同样，在该网全文搜索“三产安置房指标”，共找到93个结果，而这些结果全部来自浙江省温州市。

不仅如此，对于已建成并入住的三产安置房项目，网友在温州市的网络问政平台上反映较为集中的问题是：房屋质量差、物业管理水平不高。而对于“三产安置房指标交易”，有网友则表示出对这一概念的诸多疑惑。

据当地媒体报道，2018年8月温州市龙湾区制定并印发了《村级三产留地开发建设规范化管理办法（试行）的通知》，旨在对辖区三产安置房项目实施、工程建设、资金监管等重大事项加强管理，严防村级权力腐败。

而在此之前，为了进一步优化辖区三产安置留地政策制度，规范安置留地审批与管理，维持房地产市场秩序，温州市永嘉县亦印发了《关于进一步规范村集体三产安置房建设招投标及分配处置有关事项的通知》。

尽管沙城街道办事处已就庄桥村村民信访问题给出了《处理意见》，但村民直言，这份意见仅仅是对项目梗概进行介绍，对于他们所反映的其他问题并无回应。

“三产安置房项目肯定不是法外之地。我们已经结合辖区群众反映较为集中的指标交易等问题，着手拟定更为详尽的监管措施，并上报市里。”温州经济开发区管委会代管住建局负责人向《民生周刊》记者表示。