浅谈中小房地产企业的转型发展

黄海明

关键词：中小房地产企业  现状  发展  转型

一、前言

为了调控房价过快增长、维持社会稳定，让老百姓人有所居，国家不断出台了一系列与房地产行业相关的融资、土地、限购限贷、现房销售、房地产销售中开发商自持面积增加、部分热点城市商改住整顿等方面的政策。随着国家房地产调控政策的不断增加，房地产企业的红利时代已经过去。据统计局公布的多项数据显示，楼市总体下行态势未改变。房地产投资、商品房销售以及土地购置等几项重要指标均出现同比较大幅度下滑。目前，国家政策、宏观经济形势等大经济指导方向对房地产行业冲击较大，销量和净利润有所回落，中小型房地产企业资金链断裂，出现亏损甚至倒闭。大企业也同样接受着严峻的考验。那么中小房地产企业在当前行业动荡时期该如何发展？是咬紧牙关，与市场政策抗衡？还是重新寻找新的经济增长点，转型经营？或亦二者相结合，走出一条符合企业自身发展的道路？文章通过分析自身企业的发展经历，对中小房地产企业转型发展提供帮助。

二、中小房地产企业发展的现状分析

（一）国家宏观调控政策的影响

2012年以前是房地产企业资源的红利时代。那时，国家尚未出台各项房地产“限购”和“限贷”调控政策，只要涉足房地产行业的企业，普遍发展良好。1998年国家开启住房改革，中国的房地产市场经济开始形成，随后政府配套推出一系列措施，推动房地产市场的快速发展，随后到2002年土地招拍挂制度的出台，将房价和地价正式捆绑在一起，形成了房价和地价的联动效应，此时房企竞争力主要体现在资源获取的优势上，谁能够获取土地资源谁就能够盈利，重拿地轻开发是这个时期房企的典型特征。此时但凡有实力且主营业务良好的的企业均会发展产业多元化，涉足房地产;或有资金实力的家族企业组建项目公司。全国大大小小的房地产公司如雨后春笋般遍地开花，工商注册的有6万余家。这6万余家房地产公司在改善了全国居民的住房问题同时，企业自身也得到了快速发展。然而房价被越炒越高，尤其是一线城市，中心地段要以10万元以上的单价来计量，新项目的楼板价不断被刷新。 国家为了压制房价过快增长，维持社会稳定，陆续出台了各项房地产政策调控政策。房产行业利润水平中枢下滑已是业内不争的事实，过去一味囤地追求高毛利而导致库存积压的模式无法持续，在利润率下行趋势下，高杠杆、快周转的模式曾一度大行其道，但随着行业调控手段的多样化和严格化，一味追求高杠杆、快周转又受到了限购限贷和融资收紧等调控手段的打压，在这种利润和规模的平衡之下，龙头地产有着更优于中小房地产企业的品牌溢价优势和融资能力。在“房子是用来住的，不是用来炒的”的大前提下，国家“支持居民自住和改善住房需求，促进房地产市场平稳健康发展”。中小房地产企业在市场低迷时期，该如何确保利润，使企业持续发展，是每位企业带头人应该认真思考的问题。

（二）自有资金不足，融资渠道单一

中小房地产企业资金来源主要有三大块：自有资金、银行贷款和其他资金，而这三项资金占总资金的比例配比约为40%、约40%、和约20%。在调控政策的影响下，各大银行对房地产开发贷款放贷业务更加谨慎。早期成立的中小房地产企业都会与银行有业务往来 ，能生存至今的都是按时还款，信誉良好的企业，有一定的信誉优势，加之有抵押物、有担保，再贷款也不是很困难。然而新进的中小房地产企业就很难从银行获得贷款支持。与此同时，很多中小房地产企业对直接融资模式不甚了解，缺乏专业知识和专业机构的咨询和支持，在银行贷款无果的情况下，自有资金有限，开发资金不能及时到位，失信于工程合作方，导致整个项目建设工期延长，停工甚至變成烂尾工程，等待兼并或收购。

某集团公司的主营非房地产，公司扩张派生出地产板块。集团明确态度，项目公司自己解决所有资金。依托集团的品牌，取得上海中环110亩工业用地，但后续资金跟不上，银行贷款条件不够，最终在开工不久就被迫停工。后多方托关系，寻找合作伙伴，以共同开发的方式完成了后续建设。所以，民营中小房地产企业一定要打有准备的仗，备足“子弹”，或做好充分的备战方案，否自，资金链一旦断裂，等待他们就是兼并或收购的命运。

三、中小房地产企业转型发展方向的建议

在政府对市场调控及一二线城市房价居高不下的情况下，市场进入了加剧洗牌的状态，不优不强的企业会加快出局。未来能生存下来的是全国又大又强的房企和区域龙头企业。中小房地产企业将会面临越来越严峻的生存困境。那么中小房地产企业将如何发展，何去何从？

（一）发展“地产+X产业”

如何做“专、深”，是中小房地产企业创新发展的思考方向。“地产+X产业”发展模式，成为中小房地产企业开拓专业化细分市场的主要选择。未来衡量房地产企业大小，不一定以住宅市场的体量为标准，也不一定以规模化为依据，可能更趋向更多细化领域，会更加多元化，会出现养老产业、教育产业、工业园产业等“地产+X产业”的置业公司。市北高新就是一个很好的例子，它在工业产业方便做精做细，做强做大，由上海静安区工业厂房起步，逐步向上海周边产业园发展，最终成为有质有量的高新产业园的领头羊。

（二）微转型

很多人认为转型就应该是转方向，换行业，动作很大。其实细分市场，也叫转型，在原有自己的领域里做精做细。例如我们把员工在一个公司内部职位的变化叫转型。从普通职员到部门经理，工作内容工作关系都有所变化，而且薪资提高了。因为员工首先是对行业是熟悉的，对公司的大环境是了解的，这位员工只是把之前具体涉及到的工作想的更多更全面，这就是从普通职员到部门经理的转型，而且这种微转型很成功。全国很多中小型房地产公司，凡是坚持在自己领域精耕细作的，微转型80%都能成功。规模缩小了，产品就会做得更细，立足本地化，服务也就更到位，现金流就会更有保证，一切都会进入良性发展。

2015年致达建设成立了自己的物业公司，对自有资产进行自主管理。在房地产鼎盛时期，致达建设预留了商铺、工业产业园等投资性房产，每月有较充足的现金流。在房地产市场低迷的时期，现金为王，有现金就能活下去。公司通过拍卖等形式成功收购了上海几处资产，实现了资本的扩张。正所谓“东边不亮西边亮”，能在行业内深耕，做精做细，做出自己的特色，就是一种转型，公司都会健康成长。

（三）加强内部管理 苦练内功

暴风雨来的时候，最先倒下的就是那些原本就摇摇欲坠、千疮百孔的建筑。一个企业如果只重术轻道，重规模拼速度，忽视了诚信、品质和尊重客户等一些基本商道，没有正确的理念和价值观，没有优秀的团队，没有良好的管理，就是一座巍巍颤颤的建筑，在暴风雨来临的时候，是不堪一击的，企业或被兼并或破产倒闭。中小房地产企业想要健康得活下去，应具备几大成功之道：客户导向、企业诚信、产品品质、健康文化。

（1）以客户满意度统领全局工作，所有的工作最后都用客户满意度来考评，跟绩效和经济收入挂钩。聘请第三方机构年底做公司的客户满意度调查，从设计、施工、销售、物业等各个方面进行考评打分，让公司的整体工作和所有员工的注意力关注点都集中到客户身上去。

（2）诚信是企业的命根子，以客户为中心、企业诚信和产品品质等这些道会让企业走的更远，而不是那些“短平快”的项目。

（3）健康文化。企业的文化决定企业发展的久远。如同一个有着健康体魄的人，会有充足的活力和朝气一样，企业的健康发展来自于企业健康的灵魂。领跑文化，公司在方方面面的工作在市场上一定处在一个领跑地位，其实领跑就是创新，不跟随。另一个就是以客户为中心文化。客户即市場，有客户就有市场，企业就有存在的道理。

（4）做正做久比做大做强更重要。中小房地产企业做大做强谈何容易？如果难以做大做强，那就努力做正做久。做正做久了，自然会做大做强。

四、结束语

致达建设作为典型的中小房地产企业，能健康的发展到今天，有多种因素。在外部环境好的时候，能放;在目前面临的形势和危机下，能收。一边做精做细自有产业，一边寻找机会或自己开发、或与外部合作，继续向房地产市场进军。企业无论大小，要用开放的心态直面今天市场变革，以坚定的信心、精准的战略以及创新运作模式、创新内部管理、创新做精做细，才能够经受住挑战，抓住机遇，才能在行业中赢得一席之地。

参考文献

[1]何红萍.中小房地产企业的战略转型与内部创新研究[J].上海管理科学，2018（2）;9-13.

[2]王子君.中小房地产企业生存现状、问题及对策研究[J].企业天地，2016（5）;56-57.