基于竞租理论的城市化土地利用变迁浅析

臧佳和

摘要：文章探討了城市化发展历程对土地利用变迁的映射：按竞租理论及付租能力，商业、工业将优先占据城市中心地位。但随着社会的发展、“互联网+”对商业的推动以及快速城市化引发的城市环境问题，城市社区化、花园化更加符合城市发展的客观规律，导致传统商业、工业区和新兴园艺区在空间上呈现背向发展的趋势。

关键词：土地利用；竞租理论；城市化

一、竞租理论与土地利用

竞租理论是地理学中土地价格和需求随着距离城市中心位置的增加而变动的一种理论，不同类型土地使用者的需求不同，从而造成不同类型土地的竞价斜率不同。在土地所在区位不变的情况下，交通因素、环境因素、服务设施以及人们使用者不断变化的喜好都会对竞价斜率造成影响。在高中地理必修二第二章第一节《城市空间结构》中，学习了各类土地利用付租能力随距市中心远近的变化特点。如图1所示。

随着地价从市中心向郊外逐渐下降，用地功能也随着各个产业的付租能力而发生变化，支付地租能力较强的竞争者（如商业）将获得市中心的土地使用权，而住宅、工业等其它经济活动的土地需求依次外推。课堂上，地理老师要求我们仿照图1按照付租能力画出城郊农业和粮食种植的附租曲线，并标出城市，郊区的大概范围以图2、图3所示。

由于城市环境是自然、社会经济复合的、高度人工化的生存环境，是人类对自然环境干预最强烈的地方，是不完善不稳定的生态系统，因此本文认为传统上，随着城市化使人口产业集聚，城市地面硬化，人口集聚，使城市不利于以自然物为生产对象的第一产业的发展，导致第一产业在郊区的附租能力高于市中心，所以只能在离市中心较远的地方，找到地价和交通的平衡点，以求利润最大化。而第三产业的服务业对人口聚集、距离因素要求更高，会占据城市中心位置。

二、未来的竞租理论与城市土地利用变迁

随着我国经济社会的发展，尤其是互联网功能的普及应用及交通运输的更加便利，城市空间距离对经济职能的影响呈下降趋势，商业区的空间布局不再强烈的受市中心位置的限制；同时，快速城市化引发的交通拥堵、空气污染、噪音等城市环境问题与人们对生活环境要求不断提高的矛盾日益凸出。交通条件的改善使传统工业区对于距离因素的依赖减弱，因此在竞租理论下倾向于竞租价格更低的郊区，以追求更大的利润，工业区逐渐向城市外迁；而园艺业因其逐步提高的经济效益和友好的生态效益，使其逐渐向市中心逼近，导致传统商业、工业区和新兴园艺区在空间上呈现背向发展的趋势。这时产业以地价和交通成本建立起的原始模型将会慢慢重组，最终会由以商业区转变为以社区和花园需求为核心的城市用地结构，这也是城市化发展的客观规律——社区化，花园化。未来的城市将更加突出社会、生态职能，强调以人为本，生态宜居。城市社区化、花园化符合城市发展的客观规律。（如图4）

在图4中，园艺或花卉业因人民群众日益增长的对美好生活的需求以及政府对人们群众需求产业的更多政策支持，有着更优势的竞租能力，从而牢牢占据着市中心的位置。商业因“互联网+”、交通便利等因素的优化不再拘泥于城市中心，而是逐渐退向外围沿交通要道等处，以方便进货和运输。那些污染相对较大的工业和需要大量土地资源的种植业则延伸到城市最外围，以保证城市中心优良的环境条件。

三、花园城市的理论与实践

早在1820年，著名的空想社会主义者罗伯特·欧文（Robert Owen 1771～1858）提出了“花园城市”这一概念。1898年，英国建筑学家霍华德发表了题为《明天的花园城市》专著。系统阐述了“花园城市”的理论，提出城市建设要科学规划，突出园林绿化。如图5为霍华德花园城市理想模型。

而如今，花园城市由空想渐渐变为现实：向来以花园城市闻名的新加坡，以构建花园城市为基本国策，实现由政府主导、科学规划为核心的人造花园的构建；素有加拿大花园城市之称的温哥华，距市中心仅十分钟步行距离即为闻名世界的“史丹利公园”，实现以原始森林为依托的花园城市构建，使温哥华市成为全球最宜居城市之一；以传统重工业闻名的德国鲁尔区埃森市，成功的将废弃厂房改造成自然公园、文化圣地，被联合国科教文组织认定为世界遗产。正所谓“城市的灵魂是花园，核心是社区”。花园城市从空想到理论再到实践，经历了近两个世纪的历程，是城市化发展的必然趋势，也是社会发展科技进步的必然结果。

一个城市随着自身的发展，原先使利益和效率最大化的城市区位将因人们对美好环境的需求而改变，最终朝着“花园城市”方向迈进；在这一系列的过程中，土地利用形式会不可避免地进行巨大的调整。因此借助分析土地利用形式的变动可以大致得到整个城市发展的趋势，从而去提前规划和导向，以减少不必要的支出和改动。

四、综述

竞租理论作为城市经济学的基础理论之一，随着城市化进程的变化和社会经济的发展而拓展变化。依据有关理论和实践经验去分析研究城市化进程中的土地利用变迁，科学规划，协调发展，打造合理、生态、可持续发展的花园城市群。

参考文献：

[1]康琪雪.西方竞租理论发展过程与最新拓展[J].经济经纬，2008（06）.

[2]陈海伟.基于竞租理论的城市土地利用与交通一体化模型研究[D].华南理工大学，2014.

[3]邵佳佳.基于竞租理论的城市空间结构的分析——以南通地区为例[J].科技展望，2016（02）.

（作者单位：山东省青岛第二中学）