安徽省房地产市场投资风险分析

摘要：在2018年国内房地产市场保持宏观稳定，政府进一步加大对房地产市场调控并取得一定成果的基础之上，本文通过介绍当前安徽省房地产市场的背景和现状，详细介绍现安徽省房地产市场在未来可能面临的投资风险，并通就安徽省房地产市场可能面临的风险提出相关的意见与建议。

关键词：安徽房地产；投资风险；供给侧改革

近年来，房地产业已经成为我国国民经济尤其是固定资产投资方面的主力军，但房地产市场快速推动经济发展的同时也带来诸多问题，如房价增长过快、房地产投資过度、住房供需失衡等。同时，房地产行业的过快发展也导致了地区的实际经济水平和承受能力不适应的新难题。随着经济新常态时期的到来，国民经济的总体增速放缓。在房地产市场经历过火爆的发展时期后，政府加大了对房地产市场的调控，这让一二线城市总体房价过快上涨的势头得到抑制。而对于仍陷入泥淖的中小城市房地产行业来说，其去库存和房地产供给侧改革的效果远不及一二线城市。因此进一步满足人们对住房的需求、加快房价的向下调整仍是目前各地区房市改革最主要的任务。

随着安徽省经济的发展和城镇化的加剧，房地产已成为该省的经济支柱产业。但是房地产经济在促进安徽省经济增长、扩大财政收入、增加就业机会的同时也出现了一些值得关注的问题。在 “供给侧改革”“房住不炒”等国家相关政策下，一二线城市房地产市场已经得到较好地调控，但是诸多三四线城市以及县城的形势依旧严峻。为了发展房地产经济，中小城市建造的大量商品房带来了严重的供需失衡与库存房过剩问题。合肥市在2017年的调控中取得的了较好的成果，但是安徽的其他城市所面临的问题仍相当严重。

2018年，安徽省房地产开发投资较去年增长6.4%，土地购置费增长49.9%，分别较去年降低15.5%和30.2%。2016年以后安徽省平均房价整体处于上升趋势但是目前已趋于平稳。在宏观环境稳定的前提下，国家进一步加紧房地产市场的调控势必会影响安徽省房地产市场未来的走向。在安徽房地产市场整体稳定发展的情况下，安徽房地产投资仍存在诸多风险。

一、政策性风险

政策性风险指因为政府施行的各项经济政策对房地产市场进行宏观调控而给房地产市场带来的未来投资收益的不确定性。如政府对北上广深等一线城市进行价格调控、严格控制商品房的销售过程，这就为当地房地产投资带来了不可预期的风险。当前，安徽房地产的发展很大程度上就是中央与地方政府政策导向的结果。随着当前省内房地产形势的转变，政府可能会减少对房地产市场的大力支持，如在财政补贴、税收优惠、政策优惠方面有所减少。此外安徽可能进一步加大对房价、地价的控制，这也会影响房地产投资进程。

二、市场不规范引起的风险

首先，安徽省房地产市场准入条件低，本地和外地企业大量进入省内的房地产市场势必引起恶性竞争和违规操作。其次，安徽省缺乏对本地企业相关的扶持，外省甚至国外的大型地产企业凭借雄厚的资金、先进的技术、较低的成本很容易在安徽省形成垄断地位，进一步破坏本省房地产市场稳定，也为很多中小型企业进军安徽省房地产市场带来了障碍。最后，包括地方政府、开发商、消费者在内的广大成员将房地产市场当作投资甚至是投机的金融工具，完全违背了经济发展的客观规律。非理性的行为扰乱了房地产市场的稳定发展，也削弱了市场本身承担风险的能力。此外，房地产市场频繁的和银行业、保险业、金融市场的大量交织，进一步扩大了风险的传递。

三、流动性和变现性风险

2016-2017年，安徽地价和房价大幅增长，大大出乎开发商的预期。尽管2017年后安徽加大了对房地产的调控，但是全省的房价仍然处于较高的价位和增长的趋势。房价短时间难以下降，开发商热情不减，众多开发商为了追逐高额收益，将大量的资金投入房地产市场。由于未来的不可预期性和房地产行业的周转时间过长，这会给企业带来流动性和变现风险。当前安徽省的房价已经处于较高的水平，受通货膨胀以及未来房地产走势的影响，安徽省的房价有可能在未来面临进一步上涨的风险。但是由于安徽的经济发展水平在全国省份中处于中下游，省内居民的可支配收入和消费水平低于省内整均价的增幅，住房需求的不足会给房地产投资者带来资金流动和变现的风险。

四、购买力风险

购买力风险是指由于居民实际购买水平的下降而导致对房产消费需求降低，使得房地产投资者遭受一定损失的风险。2018年1-5月安徽土地出让宗数为1957宗，2017、2016年安徽土地出让宗数分别为5138宗和4875宗：2018年1-5月安徽土地出让面积为6912.88万㎡，2017年安徽土地出让面积为17931.19万㎡。在经历过2017年的迅猛增长后，房地产行业的各项指标已有显著降低的趋势。安徽的经济水平在全国仅处于中层行列，经济增长速度可观，但是距离发达省份仍有较大距离。安徽的产业发展链主要是劳动力密集型，而非资本密集型、科技驱动型，这就决定了大多数中低收入居民的难以负担起房价上升带来的压力。

五、有效供给不足风险

当前安徽省乃至全国房地产市场的问题就是供给侧结构性失衡，具体表现为：第一，住房供给总量大，去库存艰难。安徽省商品房住房销售均价从2014年的5017元/㎡涨至2017年的5637元/㎡。建设的新房大多是为了迎合过热的房地产市场。全省除合肥为二线城市外，其余各市由于经济水平较低，拥有大量的土地能够满足建筑用地，且由于城镇化建设和城区外拓，各市的住房供给量呈指数般急剧上升。第二，缺乏满足人民需求的优质供给。受房价涨幅的影响，众多企业盲目投资房地产，近两年安徽新建住房已大大超出本省各地市居民所能够消化的范围。安徽各市区和县城新建的住房大多处于郊区或者偏远地带，难以解决交通、就业、医疗、教育等现实性需求。新开发的楼盘中除了部分高质量的住房能受到消费者的青睐外，其余楼盘都是无人问津，造成了严重的资源浪费。

六、需求不足风险

2017年，安徽省常住人口超过6200万，城镇化率为53.49%，低于全国平均水平。随着城镇化的加速，安徽刚性住房需求理论上会进一步增加。但是要看到在刚需住房短缺的同时，房地產市场整体可能会面临需求不足的风险。首先，除合肥市经济发展状况较好，安徽其余各地区经济发展水平较低，吸引力不足。较低的发展水平导致居民的就业和收入水平偏低，使得许多省内人们不愿在本县市买房。其次，安徽省对外来人口吸引力有限。由于与江浙沪等发达地区交界，安徽省的人口外流严重，进一步降低省内需求量。最后，省内许多新建房大多价格虚高，让购房者难以承受，许多居民的购房意愿不足。

七、消费者信心不足风险

在当前房地产行情下，许多消费者认为安徽许多楼盘的定价虚高而对当前的房地产市场不满，并预测房价可能在未来有大幅度下降的空间。由于近两年安徽省的房价整体偏高的影响，民众顾忌投资的高风险而对房地产市场持观望的态度。同时各新建房地区实体经济发展较差、城市基础建设薄弱，无法满足许多消费者的现实需要。此外由于房价可能有下降的趋势以及房贷基准利率可能有进一步提高的可能，很多中低收入家庭无法预测未来的房市行情的变化，而选择观望，这就可能对房地产市场的投资产生影响。

除上述风险外， 安徽房地产投资过程中还不可避免会遇到如财务风险、经营性风险、利率风险、信用风险、自然风险、抵押风险等。这些风险相互交织并相互影响。然而风险和机遇是共生的，正视这些风险并在未来抓住安徽省房市的投资机会才能化风险于机遇。同时，安徽各地区政府也当正视本地的优劣势，采用科学、有效的方案和政策帮助本区域的房地产行业抵御可能面临的风险。进一步均衡省内房地产市场，对于稳定投资环境、维护房地产市场正常秩序、保护消费者合法权益有着重大的意义。

参考文献：

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[4]周莹，赵鹏飞.论市场调查与分析应用于房地产开发过程中存在的问题及改进措施[J].中国房地产业，2016（10）

作者简介：

朱陈（1995.11- ），男，中南财经政法大学，研究生。