微观经济学对中国房价的影响分析

摘要：中国房地产业近十年来一直处于快速发展阶段。但是，城乡发展不平衡和高房价问题引起了公众的关注。毫不奇怪，这些问题已成为城市和区域研究的焦点。有效预测房价是一个必要且热点的话题。本文认为，应取消地方政府的双重垄断权力，同时征收房产税，以便稳定中国房地产市场。

近20年来中国房地产市场发展迅速，伴随着人口迁移和城市化进程，我国房市的总市值已经高达六十五万亿美元，不同专业机构也已经开展了许多案例研究来评估房地产波动机制。本文将通过微观经济理论分析影响中国房价的因素以及建议政府未来应采取的相应措施。

讨论。

根据均衡价格理论，假设需求是恒定的，供给减少将使供给曲线向左移动，从而增加均衡价格。

因素之一是土地供应。土地供应是房地产市场的基础，一旦土地被保留，闲置或故意囤积，那么会打破供需平衡。大量房地产开发商存在囤积土地的行为 导致供应不足的情况发生。

因素之二是住房供应。房地产供应结构不合理，房地产企业追求高额利润，大部分的目标人群集中在高收入群体，房地产开发商重点发展高端商品房或别墅。尽管低收入和中等收入群体普通住房需求量很大，但由于开发利润较低，供应量相对较小。

根据均衡价格理论，假设供给是不变的，需求的增加会使需求曲线向右移动，从而增加价格。

城市化的发展是城市人口数量暴增。经过30年的发展，中国的城市化取得了显着成效。城市化仍是中国未来扩大内需的最大潜力。 近20年来，大量农村劳务力转移到城市，此类人群慢慢拥有稳定的工作和相对稳定的收入，这导致了大量的住房需求。

可支配收入和消费支出水平不断提高。中国社会的财富增长相当快，居民的收入和生活水平也在不断提高，而购买力水平也在此期间增加，购买住房逐渐成为一种趋势。如上所述，结合供需形势，面对巨大的需求房屋供应有限，中国的房价多年来一直很高，在这种情况下并不那么难以理解。消费者的选择。当房地产价格快速上涨时，一些投资者转变为投机者借此机会套现。另一方面，很多消费者还存在“从众”心理，当一些投机者或投资者在房地产市场获利时，一些消费者会跟随前者的步伐，投机者的出现导致，空置率上升，市场产生泡沫效应，房价继续升高。自2009年以来，我国已经颁布了一些相关政策。本节重点介绍政策的制定，并讨论政策的经济影响。

为了控制当时住房价格过高的实际情况，政府在第一阶段的住房首付率提高到20%，同时取消购买高端二手房优惠利率，但一系列措施没有控制住房价格，房价继续增长。2009年至2010年，中国所有城市的平均价格上涨了30%。北京40.6%，深圳48.6%，上海73.3%。事实上，为应对2008年全球金融危机，政府扩大了房地产市场的投资，且宽松货币政策也刺激了房地产投机。

但近年来由于一二线城市流动人口放缓以及中国经济处于转型期等各种因素客观导致房价趋于平稳甚至下行。这在一定程度上也反映了总体供需情况的变化。需要稳定公众对房价的持续飙升的心理预期。换句话说，缓解有效需求压力的重要前提是扭转消费者的心理预期。居民应根据自己的收入水平，逐步过渡，慢慢改善住房条件。

首先，政府应该做的是调查和分析全国房地产市场的总需求和总供给能力。调查结果可以对未来30年的供需基本了解，及时配置和动员各种资源，有效解決他们之间的矛盾。其次，在双重垄断力量中消除政府征地和土地供应将大大降低住房开发成本，降低住房最终价格。最后，落实征收房产税。中国的许多房屋都是投资或投机者购买而不是真正需要房子的消费者，税费的增加将迫使业主将房屋资源重新投入市场，这样也会增加房屋的供应量。

从房地产市场的供需看可以清楚地看出，高房价的原因在于整个供需市场不平衡。如何解决供需矛盾，实现合理的住房价格反映住房的实际价值是当前环境下问题的关键。虽然中国政府一直在采取相关措施，在一定程度上起到了积极作用，但也存在隐患。个人认为，有效措施是在真实数据的基础上建立合理的供需结构，培育社会保障住房制度和商品房运营体系并行，确保房地产业的稳定发展。

参考

Li， Peng ； Song， Shunfeng Routledge 03 March 2016 .“The Chinese Economy，” Vol.49（2）， p.128-141[Peer Reviewed Journal]

http：//www-tandfonline-com.dbgw.lis.curtin.edu.au/doi/abs/10.1080/10971475.2016.1143306

作者简介：

白开元，（1991年-）男澳大利亚科廷大学会计硕士研究生。