家庭年收入50万元商铺投资规划

陈洪

随着人们的生活日益富裕，财富逐渐积累，通过投资实现财富保值、增值的愿望不断增强。俗话说，“一铺养三代”。作为不动产投资中的热门，商铺投资成为一些家庭实现资产增值的重要途径。

案例资料

黄先生，38岁，税后月收入1.80万元，年底奖金4万元;黄太太，36岁，税后月收入1.50万元，年底奖金3万元。他们的儿子今年7岁。黄先生家庭拥有一套价值150万元的房产和一辆价值12万元的轿车;活期存款25万元，定期存款50万元，股票20万元。夫妻二人都有社保，并各自购买了保额50万元的商业保险，每年的保费分别为1.20万元和1.30万元。

黄先生夫妇的月生活支出约1万元;抚养孩子每月花费2000元;房贷尚余50万元未偿还，每月还款3500元;月养车支出2000元。夫妇二人每年的旅游费用及给老人的赡养费用共计5万元。夫妻二人打算让孩子出国读大学，计划为他准备100万元教育费用。对于这个理财目标，他们希望通过投资商铺来实现。

黄先生家庭资产负债及收入支出情况分别见表1、表2。

从表1来看，黄先生家庭的资产负债比为19.46%，家庭财务很安全，风险评级为低风险，处于家庭成长期。在这个阶段，随着家庭成员年龄的增长，最大的开支是保健医疗费和教育费用。随着孩子自理能力增强，夫妻二人处于事业发展高峰，投资能力大大增强。

从表2来看，黄先生夫妇二人的月总收入3.30万元，男方占比54.55%，女方占比45.45%，同时构成家庭经济支柱。

目前，黄先生家庭的月总支出为1.75万元。其中，日常生活支出1.20万元，占比68.57%;月房贷还款支出0.35万元，占比31.43%。家庭日常支出占月收入的比重为36.36%，低于50%，表明家庭控制开支的能力较强。黄先生家庭月房贷还款占月收入的比重为10.61%，低于40%，表明财务风险较低，处于较为安全的水平。黄先生家庭每年可结余18.10万元，留存比例为38.48%，表明家庭具有较强的储蓄能力，而这正是未来财富增长的关键。

理财规划

针对黄先生家庭的财务状况，从应急准备、长期保障、子女教育、退休养老4个方面入手，为其提供以下理财建议。

应急准备

黄先生家庭每月的生活费用1.20万元，月房贷还款0.35万元。建议黄先生家庭准备6个月的应急资金，以应对意外情况出现时的生活必需费用和房贷风险。所需准备的应急资金总额为9.30万元，建议以货币基金等流动性较强的投资方式留存。

长期保障

黄先生年收入25.6万元，有社保和商业保险，年交保费1.20万元。如果以未来5年的收入为条件设置保额，黄先生的保障缺口为25.60万元/年×5年-50万元=78万元。如果将50%的房贷风险考虑在内，黄先生的保险缺口将达到78万元+25万元=103万元。按保费占年收入10%～15%的原则测算，黄先生每年的保费支出应控制在2.56万～3.84万元。

黄太太年收入21万元，有社保和商业保险，年交保费1.30万元。同样以未来5年的收入为条件设置保额，则黄太太的保险缺口为21万元/年×5年-50万元=55万元。将50%的房贷风险考虑在内，保险缺口将达到55万元+25万元=80万元。按保费占年收入10%～15%的原则测算，黄太太的年保费支出应控制在2.10万～3.15万元。

子女教育

黄先生夫妇不仅希望为孩子创造更好的基础教育环境，也希望在孩子18岁时送他出国留学，计划为此筹备100万元教育费用。黄先生可通过每月进行基金定投来实现这笔资金的筹备，假设学费每年的涨幅为3%，年均投资回报率为6%，则月定投金额为7429元。

退休养老

目前，夫妻二人每月的生活费用为1万元。假设通胀率为3%，则至黄太太退休時这笔费用为17535元，至黄先生退休时这笔费用为19161元。由于黄太太退休较早，因此以黄太太的退休时间计算养老费用。

假设黄太太55岁退休，筹备养老金的年限为25年，则目标养老金为17535元/月×25年×12月=526.05万元（假设退休后的存款收益率与通胀率相同）。黄先生夫妇均有社保，他们打算一半依靠社保，另一半自行筹备，可通过基金定投的方式来实现。假设投资回报率为6%，则月定投金额为6210元。

为了获得较高的投资回报率，黄先生夫妇把投资重点放在了不动产投资上。但当前商品房市场走向不明朗，于是他们将目光转向了商铺投资。夫妇二人看中了某新开发商场一间价值150万元的底商。需要注意的是，商铺的首付至少为50%，贷款年限不超过10年，并且贷款利率在基准贷款利率的基础上上浮10%。目前，黄先生家庭的现金、活期存款、定期存款总计75万元，正好可以支付首付。其余75万元按照贷款利率7.205%（5年期商业贷款利率6.55%×1.1）、贷款成数5成、贷款年数10年计算，月还款额约为8787.58元。收入方面，以商铺的租金回报率为6%计算，月租金收入为7500元。

扣除基金定投及商铺投资的月支出后，黄先生家庭每月结余为573.42元，年结余（加年终奖）为76881元。

商铺投资的关键

投资商铺是一门考验眼光的学问，“一铺养三代”还是“一铺套三代”，也许只在一念之间。那么，哪些商铺的升值潜力更大？毫无疑问，位置是选择商铺的首要标准，即“所选城市在全国的位置、所选区域在城市中的位置、单个项目在区域中的位置”。此外，只有零售业相对发达的城市，其商铺才更值得投资。

总体来看，商铺的价值首要取决于所在地段的商业价值。其周边辐射的人口数量、交通方便程度、周边的配套设施等，都将影响商铺的投资价值。

即便是相同地段、不同位置的商铺，其价值也不尽相同，商铺的售价会根据楼层及开口位置的不同而变化。在一条商街上，要选择位置在“角”与“边”的铺位。“金角，银边，草肚皮”是商业内流行的择址、选铺要诀。一条商街制造的效益并不是均等的，街角上的铺位是择铺首选。街角汇聚四方人流，人们立足的时间长，街角商铺人流多而财气旺。“边”是指一条街两端的铺位，处于人流进入的端口，也是刚进入商街的客流有兴趣、有时间高密集度停留的地方，商铺生意由此兴旺。“草肚皮”则指街的中间部分，因客流分散、购物兴趣下降等原因使得店铺经营不够火爆。

对于相同位置的商铺，要选低不选高。顾客在店铺内购物为图省时、省力，往往不愿向楼上走，因而店铺的低层往往能够比其他楼层创造更高的营利。为此，在择铺时，选择一、二层比选择三、四层店铺更具经营上的安全性。换言之，一个商业楼的层高与其经济效益成反比，楼层越高，销售额越低，利润也就越少。这些都是由顾客的购物习惯与消费心理决定的。

在投资商铺的过程中，需要重点关注以下问题：

第一，专业程度。与购买住宅相比，商铺投资更具技术含量。如果说不动产投资是一场棋局，那么商铺投资就是其中高段位的那一种。它考察投资人的综合眼光，需要考虑包括投资项目的位置、地段、规划、商圈、商圈成长性等在内的诸多因素。

第二，风险程度。由于对投资者专业水平的要求更高，商铺投资的风险更大。投资后实现项目收益的最大化需要一段时间。所以，商铺投资可能给投资者带来一些特殊的风险，如空置率风险、租户流失风险等。

第三，流动性。商铺投资被认为是一项流动性较差的投资。如果希望能以合理的价格出售商铺，通常需要足够的洽谈时间。为何市场中二手房住宅中介多如牛毛，而商铺中介凤毛麟角？主要原因就是商铺的流动性差，其投资者的目的大多是获取长期租金收益。

第四，金融杠桿。首付款比例方面，住宅是30%～50%，商铺的首付必须是50%;贷款年限方面，住宅最高可以贷30年，商铺最多10年;贷款利率方面，投资商铺的贷款需在基准贷款利率的基础上上浮10%。

第五，投资回报率。如果以租金计算投资回报率，住宅的回报率在2%～3%，商铺则达到6%～8%;从租售比衡量，住宅的租售比在1∶500～1∶600;而商铺的租售比在1∶150～1∶200。

对于商铺投资者来说，是否有合理降低风险的捷径呢？除了选择地段好的商铺，投资者还可以先留意开发商是否会持有一部分商铺，以及后期的经营管理公司是哪一家等。此外，还应对拟投资的商铺进行实地考察，多咨询附近商铺的租金水平和出租情况，或是请教其他有意入驻的商家，充分了解和掌握商铺的相关信息。