代建制在房地产开发项目中的应用研究

林建华

摘要：随着社会的发展，我国的建筑工程的发展也有了很大的进步。自2004年国务院颁布《关于投资体制改革的决定》以来，中国在非经营性政府投资项目领域加快了代建制的推广和实践，并探索总结出了一些宝贵的经验。近年来，各类市场主体在准经营性项目和经营性项目建设领域也积极进行了代建制的探索和尝试，房地产开发项目就是其中一种。房地产开发项目代建（以下简称“房地产代建”）就是投资商和开发商相剥离，开发商以代建的形式承担项目的开发任务，全面引入成熟的管理经验与开发理念，开发建造高品质房产。

关键词：代建制;房地产开发项目;应用研究

引言

代建制的实践已不局限于非经营性政府投资项目，已扩展到准经营性项目和经营性项目建设领域。就代建制在房地产开发项目中应用的背景、模式、优势等方面进行了较为系统的研究分析，得出了研究结论，并从代建商角度就房地产代建的发展完善提出了相关建议。

1房地产代建产生背景

1.1资本市场产生的投资需求

房地产代建具有市场的合理性和可行性。在资金流动性充裕的背景下，拥有土地或者现金的很多优质企业具有投资需求，具有较高利润的房地产业是其重要的考虑对象。但是初涉房地产领域的投资商，缺乏房地产项目的开发经验。投资商把项目用地买来，如果转而委托开发商进行专业代建，可以最大程度地规避自身经验的缺乏及其他的市场不确定因素，大幅降低投资风险。这样形成了房地产项目代建这一新的市场需求。

1.2行业调控引发的变革要求

国内房地产行业经过多次国家政策调控以后，倒逼行业发展模式必须进行调整。其原因在于：一方面，政策调控的重点是打压开发商拿地资金来源，限制房地产开发贷款，要求必须是自有资金;另一方面，调控影响了整个房地产行业的销售，加之土地市场的竞争压力，导致开发商资金的流动性急剧下降。国家调控意味着房地产行业整合步伐将加快的同时，其自身的发展模式也必须按市场要求进行调整。国家行业调控的客观要求是把房地产投资职能还给真正有钱的、自有资金充裕的企业;开发职能交给成熟的专业房地产商，使其专业的开发能力得到整合和放大。这也体现了市场专业化细分的发展规律和行业发展的内在要求。

2房地产代建的应用模式

2.1房地产代建的两个条件

总结现有的房地产代建实践，成功的项目代建需同时具备两个条件：（1）物质条件。投资商具有已确权的待开发土地资源或比较充裕的项目开发资金，这是代建成功的物质基础。（2）思想条件。投资商与代建商就拟开发的房地产项目具有相近的开发理念和产品定位，即双方追求的经济利益和社会效益具有一致性，而不仅是追求项目利益的最大化。这是代建成功的思想基础。物质条件是基础，思想条件是关键，两者相辅相成，缺一不可，共同构成房地产代建的两个基本要素。

2.2代建双方的分工界面

房地产代建按照投资和建设分离的原则确定双方的分工界面。即，项目确权后，投资商负责提供土地和资金，委托代建方实施项目代建，双方通过代建协议明确双方责任、权利和利益，同时按协议约定共享风险和收益。代建过程中可以约定使用代建商已有的房地产品牌。依据代建协议，双方可共同成立项目管理团队负责项目代建实施，代建商负责组建项目管理团队，其中项目经理及主要专业负责人由代建商派遣，而财务负责人由投资商派遣。项目管理团队根據代建协议的授权行使项目建设管理权，负责包括项目前期管理、规划设计管理、报建备案、工程管理、采购管理、成本管理、营销管理、竣工交付管理等开发环节的全过程管理，努力实现项目管理各项目标，取得合同约定的收益。投资商拥有项目开发的投资决策权，项目开发过程中的财务管理由投资商负责;代建商享有财务信息知情权，代建商负责项目开发过程中各个环节的全过程管理。投资商拥有知情权、监督权和建议权。双方按照代建协议约定享有项目投资收益，分担项目代建风险。

2.3代建项目实施模式

在代建项目实施过程中，代建商对代建项目实行总体建设垂直管控、具体实施专业把控相结合的项目化运作模式。即，在代建项目的项目规划、建筑设计、装饰装修和营销管理等宏观方面实行垂直管控，侧重于代建商房地产品牌的导入和品质保证;在代建项目的建设、工程管理、成本管理、材料采购等微观方面由项目部负责实施，但是代建商通过制定标准、品质督查、过程管理等形式进行专业把控，从而保证代建项目的开发品质和工程质量。

3房地产代建优势分析

3.1代建双方可实现优势互补合作共赢

从市场经济角度分析，对投资商和代建商而言，房地产代建是将各自资源最大化、将市场风险最小化的最优选择，体现了优势互补、合作共赢的时代发展主题。（1）投资商拥有的土地和资金能够通过代建进入房地产开发市场，并找到合适的投资盈利点，从而得以充分的流动产生可观的经济效益。（2）代建商长期发展形成的具有影响力的市场品牌，通过房地产代建可以最大化地发掘品牌边际效益，取得品牌溢价，使其专业资源摆脱自有投资能力的限制，通过和外部资源合作实现价值和效益的最大化。

3.2代建可实现房地产发展的转型和升级

房地产商通过代建实现了企业发展的战略转型和升级，利用开发品牌与专业管理服务的输出，有效解决了房地产商在房地产开发中品质保证与规模扩张的两难抉择。原有的开发商可以跳出土地和资金的限制轻装上阵，将其成熟的品牌价值和专业管理推向市场，从而规避政策调控和现金流风险，实现企业发展的战略转型和拓展，谋求利润新的增长点，通过“借鸡生蛋”突破市场规模继续扩大的土地和资金瓶颈。新的盈利增长点和抵御市场风险能力的增加，改变以往房地产商负债经营的传统模式，降低企业的资产负债率，使得“轻装”前行的代建商发展得更好、更快。同时，代建使得房地产行业得到充分的调整和细分，有利于自身持续、健康发展。

3.3代建是中小房企解套的“次优”选择

对于在市场高峰处拿到土地的中小房地产企业而言，代建也是一种解套的“次优”选择。由于土地成本畸高，决定了这些地块上只能建造绝对价格不菲的高端住宅;而持有土地的中小房地产企业往往没有开发经验，在高端客户中的认同度几乎为零。成熟的项目品牌往往意味着城市生活中优雅的居所和无微不至的服务，是优质材质、住宅科技与顶尖设计力量的交融。把项目委托给拥有成熟高端品牌和丰富营造经验的代建商，则能一定程度上起死回生，撬动当地高端人群的消费力。

3.4规模效应有助于提高代建效益

代建商一旦形成较大的代建规模，庞大的规模经济优势将使其在采购市场具有极强的议价能力;通过统一与主要供应商签订价格协议，使代建项目的采购实现规模经济效应，大幅降低采购成本;在获取客观效益的同时，向社会提供更具性价比的项目产品，从而实现代建的良性发展。

结语

随着代建制实践的逐步深入，代建制现在已经逐步扩展到准经营性和经营性项目领域。房地产开发项目代建是代建制适应社会发展的时代产物，它是将房地产项目的投资和开发功能相剥离，开发商以代建的形式承担项目的开发任务，全面导入成熟的项目管理经验与开发理念，开发建造高品质房产。

参考文献

[1]纪茂全.企业型代建制项目管理模式研究[D].青岛：山东科技大学，2008.

[2]王润.关于房地产公司从事项目代建管理的思考[J].科技信息，2010（13）：384-385.