农村集体建设用地建设租赁性住房问题研究

刘灵辉,王科宇

（电子科技大学 公共管理学院，成都 611731）

一、研究背景与问题提出

在中国农村剩余农村劳动力的存在和农业比较收益低下这一“推力”以及城市化、工业化带来的就业机会与城乡比较利益的差距这一“拉力”的共同作用下[1]，农村大量青壮年劳动力向城市流动转移。根据《2017年农民工监测调查报告》显示，2017年农民工总量达到28652万人，占全国农民总数的46.69%，农民工以男性、青壮年为主，这导致农民老龄化、农业兼业化、农村空心化现象日益突出。与之同时，大量进城农民融入城市成为“第一代市民”的梦想面临着高房价这一“门槛”，使他们不得不游走于城乡之间，成为“候鸟式”两栖人群。另外，作为人口净流入的大中城市的住房租赁市场需求旺盛，由于存在着租赁房源供应总量不足等问题，租金价格水平伴随着房价飞涨也水涨船高。上海易居研究院近日发布的《50城房租收入比研究》指出，50个城市中超七成房租相对收入较高，北京、深圳、上海、三亚等4个城市房租收入比高于45%，属于租金严重过高城市[2]。高房价击碎了无数农民的市民梦，高房租则进一步把农民从城市由内向外驱赶。因此，在快速城镇化战略背景下，通过增加城市住房用地供应加大住房套数的市场投放量是缓解城市住房压力的有效举措，然而，受法律和政策的限制，农村各类土地用途与处置受到相当大的管控。农用地只能维持农业用途，不能私自转作他用，严格控制农用地转为非农用地。农村集体建设用地的用途被法律和政策严格限定在兴办乡镇企业、乡村公共设施、公益事业和建设农民住宅上。根据《中华人民共和国土地管理法》第43条规定“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”，这一规定直接将农村土地排除在参与城市经济发展的产业用地供给对象之外，不能参与土地用途转变所带来的增值收益分享。

对于小学生来说，英语学习的确具有一定的难度。这不同于自己的母语，在学习的过程中，学生会感到很多内容都是全新的，需要他们付出大量的时间和精力来把这些内容掌握住。因此如果教师不采用有趣的教学方式来组织教学活动，就可能让学生在困难面前表现出退缩的状态。在教学实践中，我们发现多媒体以及实物教学等形式可以更好的引导学生进入一种更加投入的学习状态中，从而有效提高他们的兴趣，也提高了他们学习的成效。

乡村振兴离不开农村土地制度改革与创新，农村土地制度改革将是中国下一轮高速增长的重要引擎。然而，农村大量长期“沉睡”的土地资源不能得以激活，实现农村土地“资源变资产，资产变资本”的转化，这是农村社会经济发展滞后的深层原因之一。因此，如何将农民快速城镇化转移释放出的土地空间合理利用并转化为经济优势提升农村产业？如何打通农村土地与城市产业用地之间的隔阂与梗阻？这两个问题如若得到妥善解决，将对于农村产业的兴旺、农村经济的发展、农民的创收与增收都是大有裨益的。2017年8月国土资源部、住房城乡建设部印发并实施的《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》（国土资发〔2017〕100号，以简称“试点方案”），极大地拓展集体土地用途，赋予农村集体建设用地可以直接用于发展城市租赁性房地产业的权利，这无疑是中央政府“自上而下”对农村土地“还权赋能”的一项大胆尝试和探索。利用集体建设用地建设租赁性住房，可以改变我国城市住宅土地供应中只有国有土地的现有格局，不仅能够缓解城市用地压力，而且在开发商之外开辟了一条“只租不售、可以住但不可以炒”的住房供应新渠道，有利于增加直接入市的低价租赁房源，补足住房租赁市场的“短板”，实现住房买卖市场和租赁市场共同发展，形成房屋购租相互制衡的有效体系，抑制房地产价格的过快上涨，同时，引导消费者根据自己的购买能力和房价租售比，理性决策住房消费方式，真正起到贯彻落实“房子是用来住的不是用来炒的”房地产市场调控精神。然而，“试点方案”对于农村集体建设用地建设租赁性住房的资金筹集、投资主体界定、租金价格水平确定、出租收益分配以及对相关利益群体造成的冲击等方面缺乏具体的、可操作的配套政策方案，故而，围绕上述问题展开研究具有较强的现实意义和理论价值。

1.2.3 近红外光谱数据的主成分分析 经过预处理后的烟叶近红外光谱数据仍然是一个高维数据，若直接使用SVM算法和PSO-SVM算法对其进行分类，其计算复杂度仍然很高。主成分分析方法主要利用降维的思想，能够把多指标转化为少数几个综合指标(即主成分)，从而使用每个主成分来反映原始变量的大部分信息，且所含信息互不重复，以达到降维目的。因此，在此使用主成分分析方法分别对2个数据集进行降维处理。

综上所述，美国对意大利入侵埃塞俄比亚亦未坚决站在反侵略的立场对意大利采取强硬政策，虽这与美国对“九一八”事变的反应如出一辙，但背后的原因却更为复杂。这一部分是因为意大利和美国关系的影响。另一部分是作为对国内空前的孤立主义的回应。正是这种想法导致了罗斯福政府在形式上对意大利吞并埃塞俄比亚采取了与英法并无二致的绥靖政策。因此，与在国内殖民地问题——即菲律宾问题上的“当机立断”相比，20世纪30年代美国对国际关系中的殖民主义扩张和侵略采取了较为暧昧的态度。这种“内外之别”构成了第二次世界大战爆发前美国在非殖民化问题上的政策特点。

二、文献回顾与评述

《义务教育数学课程标准(2011年版)》明确指出：数学是人类文化的重要组成部分，数学素养是现代社会每一个公民应该具备的基本素养．作为促进学生全面发展教育的重要组成部分，数学教育既要使学生掌握现代生活和学习中所需要的数学知识与技能，更要发挥数学在培养人的思维能力和创新能力方面的不可替代的作用．可见，“数学素养”作为数学教育的价值之一被数学课程所重视，发展学生的“数学素养”也应该成为数学课堂的必要任务．为此，我们在开展数学活动时，必须以“数学素养”为目标，导引课堂的方向与目标．本文结合《几何图形》的教学实践，谈谈本人的思考．

综上所述，学术界对集体建设用地建设租赁性住房存在的法律适应问题、配套政策问题、资金问题、投资风险与收益分配问题、政府监管问题以及对策建议进行了一定程度的研究，然而，现有研究对利用农村集体建设用地建设租赁性住房存在的问题分析不够深入、不够系统。同时，结合微观个体的外业调研数据和实际案例而对农村集体建设用地建设租赁性住房的研究成果尚缺乏。根据国家统计局调查研究，2017年全国大概有1.68亿的租房人口，而在学历构成层面显示，本科及以上占到总样本的63.6%，其中又以本科学历的比重最高，基本占据了50%左右。同时，集体建设用地建设租赁性住房的成本较低、租金较便宜，目标人群应是中低收入人群，尤其要侧重高学历人才[10]。因此，本文结合2018年2月—2018年12月对大学生这一城市主要租房群体的1575份有效调查问卷数据以及J县BG镇WWG社区利用集体建设用地建设租赁性住房的案例材料，着重研究“试点方案”在执行过程中可能遇到的资金来源、租金水平确定、收益分配、违法违规等问题，然后，针对性地提出相应的对策建议，以期能够形成一批可复制、可推广的改革成果，进而服务于“试点方案”得以完善并尽早在全国范围内推广实施。

三、调研设计与数据检验

（一）调研过程

为深入了解大学生对集体建设用地建设租赁性住房的态度、要求、租金支付意愿等方面的信息，在明确研究内容的基础上，通过查阅文献、咨询专家意见建议等途径，笔者于2018年2月份设计了针对大学生群体的《利用农村集体建设用地建设租赁性住房调查问卷》初稿。在问卷初稿完成后，首先，团队成员自己填写问卷、相互反馈信息，做针对性的修改完善，以确保问卷内容达到研究目的所需无遗漏、问题次序排列合理、问题难易程度合适，并做到问卷语句的流畅度、通俗易懂性。修改后的问卷包含三大部分内容：第一，个人基本情况，主要调查受访大学生的性别、年龄、学历、就读院校类别、工作状态、购房打算等信息；第二，家庭基本情况，主要调查受访大学生的家庭地址、家庭人口数量及内部构成、家庭总收入与收入结构等信息；第三，对租住集体建设租赁性住房潜在需求方面的调查，主要调查受访大学生对集体建设租赁性住房的户型、装修、基础设施与公共服务设施配套、距离工作地点的距离、通勤时间、出租价格水平等方面的要求信息。然后，2018年3月通过互联网（线上）、面对面访谈（线下）相结合的方式开展了预调研，根据预调研反馈得到的问题对问卷进行修改完善，形成调查问卷的最终版本；最后，利用“问卷星”制作网络问卷，团队成员再次填写并反馈，以确保网络问卷无技术问题。考虑到网络填写问卷存在着交流困难而导致的数据质量不能很好保证等问题，在开展大规模问卷调查前，笔者先后联系了5所大学的5位专业领域的大学教师，培训了3名研究生和6名本科生，以他们为中心向外扩散问卷，并专门负责解答大学生填写问卷过程中遇到的问题和困惑，以确保大学生对问卷内容的完全理解、准确填写。问卷调研从2018年4月初开始至12月中旬结束，共计收回有效问卷1575份。

根据大学生租住农村集体建设用地建设租赁性住房的三种态度（愿意租住、不清楚、更愿意租住商品房）进行统计，可以发现：（1）更愿意租住商品房的684人，占43.43%；（2）愿意租住农村集体建设用地建设租赁性住房的大学生共524人，占33.27%；（3）持观望态度的大学生共367人，占23.30%。然后，根据大学生的性别、年龄、学校类别、学历状态、工作状态、家乡所在地、家庭收入等信息，对大学生租住集体建设用地建设租赁性住房的意愿进行统计（见表 1）。

表1 大学生租住集体建设用地建设租赁性住房和商品房的意愿分布情况

从表1可以看出：

江西铜业股份有限公司贵溪冶炼厂（简称贵冶）是中国第一家采用世界先进闪速熔炼技术、高浓度二氧化硫转化制酸技术、倾动炉、卡尔多炉杂铜冶炼技术和ISA（艾萨法）电解精炼技术的现代化炼铜工厂。年产阴极铜百万吨以上，是中国最大的铜、硫化工、稀贵金属产品生产基地，也是世界首个单厂阴极铜产量超百万吨的炼铜工厂。

农村集体建设租赁性住房通过对外出租获得的收益分配涉及到集体经济组织、农民、投资者等多方利益主体，这些收益应当如何在错综复杂的主体间进行合理分配是所有项目参与者共同关心的问题。

第二，在城乡差异上，来自农村的大学生，有24.42%的人愿意选择租住集体建设用地建设的租赁性住房，有38.65%愿意租住城市商品房；来自城市的大学生，有21.62%的人愿意选择租住集体建设用地建设的租赁性住房，有50.72%愿意租住城市商品房。可以看出，城市大学生租住农村集体建设用地建设租赁性住房的意愿低于农村大学生，但是租住城市商品房的意愿高于农村大学生。

第三，在年龄上，18岁以下愿意租住集体建设用地建设租赁性住房的学生占18.33%，19—21岁的占 25.06%，22—24岁的占 23.81%，25—27岁的占 20.00%，28—30岁的占20.00%，31岁以上的占5.45%。可以看出，大学生租住集体建设用地建设租赁性住房的意愿呈先增后减的趋势，在19—21岁这一年龄段达到最高，随后逐渐减少，在31岁以上这一年龄段降至最低。这主要是由于随着大学生年龄的增长其职业稳定性越来越高、经济实力也越来越强、成家立业的可能性越来越大，愈发需要通过自购商品房或者租住商品房解决居住问题。故而，农村集体建设用地建设的租赁性住房对刚毕业的大学生更有吸引力。

第四，在学历方面，专科、本科、硕士、博士租住农村集体建设用地建设租赁性住房的意愿分别为29.95%、22.61%、21.36%和15.00%。可见，大学生的学历层次与租住农村集体建设用地建设租赁性住房的意愿呈负相关趋势，这主要是由于随着大学生学历越高，其社会地位、薪水待遇等方面会有较大的提升，对生活品质的要求也会随之提升。因此，他们更倾向于通过购买商品房等途径解决住房问题。

第二，集体经济组织号召下的农民集资与建设用地抵押相结合。即集体经济组织首先不依靠外力解决建设租赁性住房的各项支出，在集体经济组织公开《租赁性住房规划设计方案》和《租赁性住房建设筹资与收益分配方案》的前提下，采取向集体内部成员公开筹资的方式来解决，集体内部成员根据自身意愿和经济能力投入不低于集体经济组织规定数额标准的资金，在农民共同集资数额不能满足需求并且集体成员代表协商一致的情况下，再考虑将农村集体经济组织用于建设租赁性住房的建设用地使用权作为抵押担保向金融机构贷款融资。这种模式适用于农村集体经济组织的理事会或者董事会的凝聚力、执行力、号召力较强，农民人数较多且家庭经济条件相对富裕的村庄，该筹资模式能够很好地利用农民手中分散的资金，起到集中力量办大事的效果，同时，集体建设用地抵押开辟了金融机构投资农村集体建设租赁性住房这一领域的新渠道。

第六，工作状态方面，在校学生租住农村集体建设用地建设租赁性住房的意愿为23.87%；待业或找工作的大学生为24.69%；有工作或创业中的大学生为20.36%。可以看出，大学生租住农村集体建设用地建设租赁性住房的意愿与工作状态之间的关系不是十分明显。

第七，在学校类别方面，就读高职高专的大学生租住农村集体建设用地建设租赁性住房的意愿最高，为32.84%，就读三本院校的大学生租住农村集体建设用地建设租赁性群殴住房的意愿最低，为17.33%。这主要是就读三本院校的大学生家庭经济状况往往较好，能够支付起较高的学费支出；因此，他们对住房品质的要求也相对较高，而就读高职高专的大学生对自己的未来发展前景比较悲观，家庭经济状况也往往比较一般，故而倾向于选择比较保本务实的住房选择模式。

（二）信度与效度分析

信度与效度分析是问卷分析的第一步，是检验问卷合格与否的标准之一。信度具体是指可靠性，指使用相同的指标或测量工具重复测量相同的事物时，得到的结果具有较好的一致程度。效度即有效性，即衡量评价指标能够准确反应评价目的和要求。

1.信度分析

为检验问卷的信度水平，首先，对问卷内容里的性别、年龄、户口状态等客观性内容予以剔除，只保留主观性题目；其次，在SPSS21.0中选择“分析-度量-可靠性分析”，然后把问卷指标全部选入项目中，选择Cronbach's Alpha系数法进行检验，最后，可以获得问卷信度的评价结果（见表 2）。

表2 大学生租住农村建设租赁性住房量表的可靠性统计量

目前对于Cronbach's Alpha系数的普遍评价方式是，如果Cronbach's Alpha系数大于0.7，表示问卷信度达到比较理想的水平，如果Cronbach's Alpha系数大于0.6，则表明问卷信度已经达到了可以接受的水平。通过可靠性分析得知，非标准化的Cronbach's Alpha系数为0.665，标准化的Cronbach's Alpha系数为0.811。可以看出，问卷具有较好的可信度。

2.效度分析

效度检验通常分为Bartlett球体检验和因子分析两个步骤，Bartlett球体检验常以KMO值不小于0.5为标准，因子分析常以因子载荷系数不小于0.5为标准[11]。首先，对问卷内容里的性别、年龄、户口状态等客观性内容予以剔除，只保留主观性题目；其次，在SPSS21.0中选择“分析-降维-因子分析”，把问卷指标全部选入项目中，运用KMO和Bartlett球形检验的方法对大学生租住农村集体建设用地建设租赁性住房量表的效度进行检验（见表3）。

表3 大学生租住农村建设租赁性住房量表的KMO和Bartlett检验结果

从表3可知，本次调查问卷的KMO值为0.861，Bartlett球形检验的sig值为0，结果显著：因子载荷系数均不小于0.5。因此，表明问卷调查具有较高的可信度。

四、现实问题与成因分析

（一）农村集体建设租赁性住房的资金来源问题

2006年，国家全面取消了农业税。自此以后，绝大多数农村基层组织失去了内生的收入来源，只能依靠国家财政转移支付维持基本运转并发挥职能[12]。根据2011年农业部、监察部印发的《农村集体经济组织财务公开规定》（农经发〔2011〕13号），集体经济组织收入构成包括集体经营性收入、发包及上缴收入、投资收入、财政补助收入、征地补偿收入、救济扶贫收入、社会捐赠收入、资产处置和其他收入。可以看出，集体经济组织收入来源主要依赖于外界支持、内生动力不足。同时，集体经济组织普遍负债较重，根据农业农村部农村经济体制与经营管理司发布的数据显示，截至2016年底，全国村组两级集体经济组织负债总额达1.25万亿元，村均224.40万元，增长15.20%，村均资产负债率40.40%，上升0.9个百分点。在农业基础薄弱、农民普遍贫困、农村经济凋敝的大背景下，集体经济组织吸引社会资本的能力也极为有限。另外，对于利用农村集体建设用地建设租赁性住房这类工程项目，亦不能过度干预采取政府直接投资，否则，又难免会演变成一场政府主导下的国有化运动。同时，农村集体建设租赁性住房要想达到对外出租的效果，需要对房屋内部按照标准进行一定程度的装修。根据问卷调查显示，有42.03%的大学生认为应当一般装修，54.98%的大学生认为应当中等装修，2.98%的大学生认为应当豪华装修，这就对农村集体建设的租赁性房屋内部的家具家电配置提出了相应的要求（见表4）。因此，虽然利用集体建设用地建设租赁性住房相比城市建商品性住房会减少征地、储备和出让的环节，但是房屋拆迁、农民安置、建筑安装、内部装饰装修等仍需大笔资金。那么，这笔资金从哪里筹集，通过何种模式筹集？这是亟待解决的现实问题。

（二）农村集体建设租赁性住房的配套基础设施和公共服务设施的投资主体不明

农村集体建设用地发展租赁住房，实际上就是发展经营性物业，这些物业必然需要相应的公共配套设施[5]，“试点方案”中要求“试点项目区域基础设施完备，医疗、教育等公共设施配套齐全”。因此，农村集体建设用地建设租赁性住房不仅仅是房屋的建设，还应包含道路、绿化、公园、教育、医疗、邮电、通讯等配套的基础设施和公共服务设施建设。否则，租购同权无异于一张空头支票。同时，租房群体租住农村集体建设租赁性住房也必然会对其周边的配套设施提出相应的要求以满足自身生活需要（见表5）。城镇的基础设施和公共服务设施状况是其发展水平和文明程度的重要支撑，是城镇经济和社会协调发展的物质条件[13]，目前主要依靠地方财政和市场化的融资渠道解决[14]。然而，集体经济组织建设的租赁性住房配套建设的基础设施和公共服务设施，是建设在集体土地上，而非城市土地上。大部分集体经济组织“空壳化”比较严重，这深刻地影响着农村公益性基础设施发展和公共服务的提供[15]。同时，基础设施和公共服务设施具有巨大的外部性、公共性以及全民服务性特征，往往很少直接产生经济效益，那么，这些基础设施和公共服务配套所需的大量资金该由哪些主体投资，该通过何种途径筹资解决？就显得尤为关键。根据问卷调查显示，当受访大学生被问及“集体建设的租赁性住房周边配套的基础设施和公共服务设施的修建需要大笔资金时，您觉得应该由哪些主体负责承担这笔费用”这一问题时，选择政府的1310人次，占35.74%，选择村集体经济组织的695人次，占18.96%，选择项目投资方的1054人次，占28.76%，选择租客的437人次，占11.92%，选择其他主体的169人次，占4.61%。可见，对农村集体建设租赁性住房配套的基础设施和公共服务设施投资主体的认知存在着分散性、随意性的特征，如果配套设施的投资主体不明确，势必会影响到农村集体建设租赁性住房的整体进度和安排。

表4 农村集体建设租赁性住房的内部家具家电配置需求表

表5 农村集体建设租赁性住房周边配套基础设施和公共服务设施需求表

（三）农村集体建设租赁性住房的租金水平确定问题

对于城市商品房对外出租的租金水平确定，已经有一套完整的市场化形成体系，根据待出租房屋的地段、楼层、朝向、房型、面积大小、装修和家具家电等情况，结合周边区域类似出租房源的大致市场租金价格区间，在房东确定意向租金后委托给中介代理出租，或者房东自己通过和租客面对面讨价还价确定最终的租金价格。由于利用农村集体建设用地建设租赁性住房绕开了以往的政府征地、“招拍挂”出让等环节，在用地性质、功能定位、建设区位等方面，农村集体建设租赁性住房与城市商品房之间存在着较大的差异。因此，不能完全照搬商品房租金水平的确定方法。然而，“试点方案”中并没有给出确定租金水平的指导意见，这就需要试点城市探索建立相应的租金形成机制。本文认为，确定农村集体建设租赁性住房的租金水平需要关注和考虑如下几个问题：

第一，如何协调与城市商品房租金水平的关系？在住房出租市场上，农村集体建设租赁性住房与城市商品房之间具有较强的可替代性，如果过分强调其租金价格优势，致使农村集体建设租赁性住房与同档次的商品房之间租金相差过大，会导致双方为了争夺客源而打价格战，陷入零和博弈，影响正常的市场秩序。同时，根据外业问卷调查数据显示，大学生对租住城市商品房愿意支付的平均月租金为1039.17元，对租住集体建设的租赁性住房愿意支付的平均月租金为809.21元，后者比前者低28.42%（见表6），那么，农村集体建设租赁性住房的租金优惠程度能否达到租房者的预期也是需要考虑的重要问题。

第二，农村集体建设租赁性住房的用地成本低这一优势在租金水平确定上的体现程度？农村集体建设的租赁性住房所利用存量土地虽然没有经过征地环节和“招拍挂”出让程序产生“溢价”，但是农村集体建设用地本身是有价值的，在集体建设用地直接对外流转交易市场尚未建立的情况下，那么，租金水平的确定如何体现集体建设用地的市场价值？

第三，如何平衡农村集体建设租赁性住房的租金收益与成本之间的关系？在实践中，超大和特大城市的农村集体建设用地大部分都不是空置的，意味着都有地上建筑物。因此，要利用农村存量土地建设租赁性住房，就意味着需要首先支付高额的拆迁和安置成本、建安成本以及配套设施建设成本等，从而，农村集体建设租赁性住房的租金水平确定无疑要考虑项目的投资回收期和利润率。J县是C市利用集体建设用地建设租赁住房项目三个试点区县之一，J县计划利用BG镇WWG社区的27.78亩集体建设用地建设租赁住房，经XJ公司测算，项目总投资约2.4356亿，建成住宅31701.19㎡（租金每平米120元/年）、商铺3085.72㎡（租金每平米240元/年）、车位470个（租金每个车位480元/年），在考虑空置率以及扣除物业运营管理费用后，每年获得的净收益仅为240万，投资回收期高达101.48年。

第四，利用集体建设用地建设的租赁性住房的租金该由哪个主体来主导决定？如果采取集体经济组织自主筹资方式，那么集体经济组织似乎就天然拥有租金水平的定价权，然而，如果采取联营或者入股方式，则租金水平确定的主导权将变得尤为复杂。如何协调多方利益主体在租金水平上的定价决策权，以更好地兼顾投资回收与让利于租客的双重目标，显得尤为关键和重要。

表6 租赁商品房和集体建设租赁性住房的月租金支付意愿表

（四）农村集体建设租赁性住房出租收益的分配问题

第一，在性别上，男大学生有19.77%的人愿意选择租住集体建设用地建设的租赁性住房，有43.11%愿意租住城市商品房；女大学生有25.57%的人愿意选择租住集体建设用地建设的租赁性住房，有43.63%愿意租住城市商品房。可以看出，女大学生愿意租住农村集体建设用地建设的租赁性住房、城市商品房的比例都高于男大学生。

第一，农村集体建设租赁性住房在建成之后，将产生巨额收益，如何在集体经济组织和农民之间进行分配，是一个重要挑战[5]。首先，集体经济组织的收益该如何体现、体现多少才能更好地维护土地所有者的主体地位？这是值得考虑的问题。J县BG镇WWG社区集体经济组织提供的集体建设用地使用权价值，暂估价为46万元/亩，这样集体经济组织持股比例约为5.25%，每年可分得收益为12.6万元，据BG镇政府、集体经济组织和当地农民的反映，存在着集体经济组织持股份额少而导致收益偏低问题。其次，集体经济组织获得的收益该如何在农民间进行分配，农民作为集体经济组织成员是否都应该参与收益分配，该如何参与收益分配？例如，部分农民在农村集体建设租赁性住房中投入了资金，按照“谁投资，谁受益”的原则，其投资理应在收益中有所体现，然而，没有参与投资的农民是不是可以凭借成员权获得一定的经济收益？再如，如果用于农村集体建设租赁性住房的建设用地是通过“拆旧建新”获得的，那么，被拆除房屋的农民对租赁性住房所需建设用地的取得做出了贡献，这一贡献是否应该在经济收益分配中有所体现？那么，既没有参与投资，又没有被拆除房屋的农民，是否可以仅凭借集体成员权参与经济收益分配？最后，农村集体经济组织分配获得的收益是全部留在理事会或董事会，还是理事会或董事会预留一部分，剩余收益在农民内部进行分配，亦没有相应的制度政策规定。

第二，如果农村集体建设租赁性住房采取的是联营的方式，参与利益分配的主体还应当有企业，那么，投资方在住房建设中投入的资本该如何参与收益分配？同时，在集体经济组织、农民、企业之间按什么标准进行收益分配在“试点方案”中亦尚无明确规定。

评价时段i的灰色聚类评估序列σi=(σi1,σi2,σi3,σi4)，评价时段所属客流拥塞风险水平为k*,根据下式确定第i个评价时段的客流拥塞风险水平式(9)：

（五）农村集体建设租赁性住房的违法违规问题

利用集体建设用地建设的租赁性住房与“小产权房”两者之间有一定的相同之处，即都是在集体经济组织土地上建设的房屋，两种房屋建设都能给集体经济组织和当地农民带来一定的经济收益，同时，法律政策都不允许其像“大产权房”那样对外出售。“小产权房”的兴起源于城镇化的快速推进背景下，城市人口不断膨胀，住房价格飙升，然而，居民工资收入增长水平低于住房价格的增速，同时，集体经济组织收入来源渠道窄，农民法律意识淡薄且创收意愿强烈，于是集体经济组织在集体土地或农民的宅基地上自行修建或者与其他主体合作建设廉价住房并对外销售。由于“小产权房”不受法律政策保护，属于集体经济组织和农民在逐利动机下自发建设的房屋，不仅违反《土地管理法》关于农村集体土地使用范围的限制性规定，而且很容易违反《土地利用总体规划》、《城市土地利用总体规划》和《村镇规划》，出现违法占用耕地的情况，严重扰乱乡村规划建设秩序。由于“小产权房”在住房建设过程中缺乏政府的有效监管，容易出现质量不达标，甚至变成危房或发生房屋倒塌，损害购房者的利益。同样道理，如果政府对于农村集体建设租赁性住房缺乏规划引导，将很可能造成试点城市一窝蜂超前、超规模地建设农村集体租赁性住房，同样会出现集体经济组织违反规划建设租赁性住房，甚至在利益驱使下出现突破存量土地、违法占用耕地的情况；如果政府对农村集体建设租赁性住房的房屋建设质量标准以及房屋密度、高度、容积率、建设面积、绿化面积等缺乏科学的标准控制和执行监督，也容易导致住房布局不合理以及建设质量不达标、不合格；如果政府对农村集体建设租赁性住房的后期运营情况缺乏管理，在收回投资“套现”的动机下，不可避免也会出现“以租代售”的情况。另外，集体土地的权属属于集体经济组织所有，如果可以无限期租赁农村集体土地上建设的住房，不仅与出售无异，而且会引发许多负面问题。比如，一些社会资本可能与农村集体经济组织合谋，无限期地租赁农村集体建设用地，将建设的租赁住房用于出租[7]。

（六）农村集体建设租赁性住房对城市房地产市场及相关利益群体的冲击问题

目前，中国土地市场采取的是“招拍挂”土地出让交易模式，农村集体土地必须首先被征收为国有土地才能通过土地交易市场提供给用地方，国有土地使用权出让交易价格是在国家垄断土地一级市场状况下按照既定的价格形成机制产生的。然而，农村集体建设用地不经征收、储备程序直接进入土地市场用于城市租赁性住房开发，打破了现有的城市土地市场交易规则，政府、开发商、集体经济组织、农民之间的既有土地增值收益的分配格局将受到较大扰动，那么，“试点方案”会在多长时期、多大范围内对同一供需圈内的国有土地使用权交易市场形成多大冲击尚难以估计；农村土地直接入市与农村土地征收后入市并行存在的市场交易该如何更好地做好衔接，才能实现国有土地使用权交易市场平稳健康发展，不因利益冲突而诱发较大的震荡，值得思考和关注。另外，农村集体建设租赁性住房的试点城市均为大城市或者特大城市，同时，农村集体建设租赁性住房要想具有生命力和市场活力，必定要选址在城市边缘的工业、教育等产业集中、人群密集所带来的租房需求量大的地区。截至2018年7月，全国13个试点地区已供应集体土地用于建设租赁住房面积达330公顷，作为全国13个试点之一，北京已供应集体土地204公顷，占全部13个试点地区已供应土地面积的62%[8]。预计到2021年，北京将供应1000公顷农村集体土地用于建设租赁住房[16]。那么，农村集体建设租赁性住房的规模、区位布局、价格优惠、建设质量和建筑式样等，会对快速城镇化进程中涌现出的大量潜在购房群体的心理形成多大影响，进而对城市的房租、房价产生多大的拉低效应，尚有待科学合理的评估。同时，原来在农村集体建设租赁性住房周边区域的国有土地上也会有相应的出租房源，那么，房屋租赁市场必定会形成一定的竞争，如何避免恶性竞争保护出租者的合法权益亦是需要考虑的因素之一。最后，随着快速城镇化的推进，农村集体建设租赁性住房的区域很有可能会被逐渐纳入城市的范围，那么，用于建设租赁性住房的农村土地需要不需要再被征收以转变用地性质，在转变用地性质后，农村集体建设用地建设的租赁性住房可否用于出售？农村集体建设租赁性住房在被征收后，该如何妥善处理地方政府、集体经济组织、农民、投资者等多元主体之间的利益，也需要提前加以思考和应对。

五、对策与建议

（一）多元化融资渠道解决农村集体建设租赁性住房所需资金来源问题

农村集体建设租赁性住房应充分考虑集体经济组织的经济实力、集体经济组织董事会或理事会的凝聚力和号召力、村民的富裕程度与集资积极性等因素，合理确定项目运作模式和资金筹资方案，具体包括以下几个方面：

第一，集体经济组织独资。即直接由农村集体经济组织的理事会（董事会）牵头筹资并承担起建设租赁性住房的所有开支，这种模式适用于经济实力雄厚、有稳定持续收入的农村集体经济组织。同时，该筹资模式具有资金来源渠道单一，能够有效把控资金使用方向，有利于避免多元主体投资随之而来的决策难度增大以及后期收益分配难题。

第五，在家庭收入方面，家庭收入在14万元以内的大学生，租住农村集体建设用地建设租赁性住房的比例均高于20%，平均值为25.65%；家庭收入在14万元以上的大学生，租住农村集体建设用地建设租赁性住房的比例均低于20%，平均值为15.51%。可以看出，农村大学生的家庭收入与租住农村集体建设用地建设租赁性住房的意愿呈负相关。这主要是由于大学生的家庭越富裕，支付能力越强，自尊心亦越强，其父母越不愿意子女租住感觉低人一等的住房。

第三，联营、入股。联营是一种联合方式，联营包括法人型联营、合伙型联营和合同型联营，联营关系紧密程度依次递减[17]。由于合同型联营是一种松散型、简易型的联合形式，联营各方既不出资，也不组建新的经济实体。因此，农村集体建设租赁性住房只能采取法人型联营和合伙型联营。对于合伙型联营，集体经济组织应作为“有限合伙人”的身份出现，以其出资额对企业负有限责任，而非无限连带责任，否则，将会出现集体经济组织无力偿债而转嫁给内部成员的问题。同时，集体经济组织可以将建设用地作价入股给其他经济主体，由该主体负责租赁性住房的建设和运营，自己仅以股东的身份凭借所持股份参与公司的决策和后期经营收益的分红。这种筹资模式可以借助投资外部主体的雄厚资金实力以及开发运营方面的规模化、集约化、专业化优势，增强资金使用的科学性，有效避免农村集体经济组织缺乏大规模开发建设能力的问题。

（二）根据基础设施和公共服务设施的属性划分合理确定投资主体

根据物品的竞争性和排他性的特征，萨缪尔森将物品分为纯私人物品与纯公共物品，然而，美国经济学家布坎南曾指出“有这样的物品和服务，它们的消费包含着某些‘公共性'，在这里，适度的分享团体多于一个人或一家人，但小于一个无限的数目。‘公共'的范围是有限的。”这种介于纯私人物品和由国家提供的纯公共物品之间的产品和服务就是俱乐部物品（Club goods），布坎南认为他的“俱乐部物品”能够涵盖从萨缪尔森的纯私人物品到纯公共物品的所有情况[18]。显然，俱乐部物品既和私人产品相区别又不完全等同于公共物品，属于一种准公共物品。基础设施和公共服务设施有公共物品的特点，也有商品的特点。它们中有一部分为纯公共产品，如医疗卫生、教育、文化等；但基础设施和公共服务设施中更多部分则属于准公共产品，如供水、供电、供气、通讯等[19]。同时，基础设施和公共服务设施由于不可移动的特性一般只用于满足一定范围内的居民使用，“俱乐部物品”属性明显。史蒂文斯亦认为“社区本身就是俱乐部”，社区公共物品类似于俱乐部产品[20]。当然，除了纯私人物品、纯公共物品、俱乐部物品之外，还有一种物品，这就是公共资源，其具有两个基本特征：第一，这些资源不为哪一个个人或企业组织所拥有；第二，社会成员可以自由利用这些资源。它使得公共资源具有竞争性的特征，但不具有排他性的特征。因此，对于连接城市主城区到农村集体建设租赁性住房的主干道路等纯公共物品，应该由政府作为投资主体，由政府负责提供；对于农村集体建设租赁性住房区域内依法依规由个人设置、仅供个人使用的小型儿童游乐场所等私人物品，应该由租房者自行承担建设费用和后期拆除费用；在集体经济组织建设的租赁性住房范围内，资源要么归国家所有，要么归集体经济组织和农民所有，不存在这种类似公海这类无主财产，故而，不存在公共资源这一物品。对于农村集体建设用地建设租赁性住房范围内的公园、超市、餐饮店、菜市场等“俱乐部物品”，应该按照根据“谁受益，谁付费”原则，根据各自受益程度的大小通过集资的方式解决。因此，这类基础设施和公共服务设施的费用应该由项目受益方（政府、集体经济组织、项目投资方）共同出资较为理想。由于承租人所愿意支付的租金数额受配套基础设施和公共服务设施的完备度与满意度的影响较大，意味着他们是为之支付了成本和费用的。

学期结束后，观察组学员的理论成绩及操作成绩均明显高于对照组(均P<0.05)；观察组学员的教学满意度调查中教学计划、教学管理、专业认同项目评分均明显高于对照组(均P<0.05)；教师态度、教师水平、学术期望项目评分与对照组比较差异无统计学意义。见表1,2。

（三）科学合理确定集体经济组织建设租赁性住房的租金水平

目前，多数城市是按成本法来测算公租房租金的，即在保证回收成本和一定利润（通常为3%）的基础上，按照保本微利的原则，结合租住房屋的市场租金，一定比例下浮确定公共租赁住房的租金的定价模式[21]，农村集体建设租赁性住房的租金水平不能像城市公租房那样遵循“保本微利”的原则，因为城市公租房的建设主体是政府，要体现政策的福利性和住房的保障性，而农村集体建设租赁性住房的建设主体是集体经济组织、企业、农民以及其他合法主体，政策目的是为了增加租赁住房供应，缓解住房供需矛盾，而非纯粹出于保障性目的。故而，农村集体建设租赁性住房的租金水平应当适当高于城市公租房。同时，农村集体建设租赁性住房的租金水平也不能完全参照商品房的租金来进行确定，由于农村集体建设租赁性住房的建设用地没有经过征收、储备和出让等环节，建设用地没有“溢价”而直接用于租赁性住房的地基使用，用地成本相较商品房优势明显。同时，农村集体建设租赁性住房在区位、硬件设施、建筑样式等方面确实会略逊于商品房，所以，农村集体建设租赁性住房的租金应该低于同档次的商品房租金。鉴于农村集体建设用地建设租赁性住房的商品属性明显。本文认为，农村集体建设租赁性住房的租金水平（Y1）应该重点参照同一市场供需圈范围内同类型、同档次的商品房租金水平（Y）的基础上进行减价修正确定，具体步骤如下：

第一，根据同一市场供应圈范围内商品房建设用地使用权平均出让价格与集体建设用地使用权的平均评估价，测算出商品房土地出让价占房价的比重（δ%）以及集体建设用地使用权的评估价占租赁性住房价格的比重（ε%），确定“地价差”减价修正系数（a%）。为了使集体经济组织的土地所有者地位得到充分体现，集体经济组织以建设用地入股的，建设用地的评估价不应完全参照“地票”的价格来确定，而应参照所在区域国有土地使用权出让价格进行确定，以提高集体经济组织的占股比例。

面对农村集体建设租赁性住房过程中可能出现的违章乱建、质量瑕疵等问题，政府部门应及早通过健全法律法规予以预防，建立起农村集体建设租赁性住房从项目报批（包括预审、立项、规划、占地、施工）、项目竣工验收、项目运营管理等规范性程序，健全农村集体建设用地规划许可制度，推进统一规划、统筹布局、统一管理，统一相关建设标准，具体而言，包括以下几个方面：

群众文化是社会建设和发展过程中的重要组成部分，在人民群众的日常生活中发挥着重要作用。同时，群众文化在一定程度上可以体现出人民群众的文化素养和幸福指数。下文针对文化现象和文化建设方面的内容对群众文化进行了概述。

“左双权从小就是在呼兰区红旗村长大的，村里的亲戚朋友他都熟悉，必要时他带着站经理到村里进一步开发客户。”范好光说。

第二，将农村集体建设租赁性住房与同区域、同类型、同档次的商品房两者的区域因素（商业繁华程度、交通条件、公用设施及基础设施水平等）和个别因素（新旧程度、装修家具、楼层）一一对比，确定区域因素减价修正系数（b%）和个别因素减价修正系数（c%）。由此可以得到，农村集体建设租赁性住房的租金水平测算公式Y1=Y*（1-a%-b%-c%）。

第三，政府的利益该如何体现？在“试点方案”中指出要“兼顾政府、农民集体、企业和个人利益”，关于政府收益的体现大致可以采取以下两种策略：（1）通过向农村集体建设租赁性住房出租获得收益征收所得税，那么，农村集体建设租赁性住房是否应属于国家重点扶持和鼓励发展的产业和项目，在所得税上享受优惠待遇？（2）政府可以对农村集体建设租赁性住房按租金收入收取房产税，由于农村集体建设租赁性住房担负着“构建购租并举的住房体系”、“拓宽集体经济组织和农民增收渠道”等重任。那么，是否应纳入房产税免（减）税的范围，或者享受定期减征或者免征房产税的政策？

第三，按照房屋的租金回报率公式：租金回报率=（1年租金-房屋保养费）/房屋价格，应使农村集体建设租赁性住房的租金回报率稳定在合理的区间范围内，据此对测算出来的租金价格水平进行适当调整修正，实现商品性出租房和农村集体建设租赁性住房各有“卖点”和“租价”，呈现“互补性”和“共赢性”的帕累托改进局面。

（四）按照“谁投资，谁受益”、体现集体建设用地权利、兼顾成员权的原则，构建起政府、农民集体、企业和农民共同受益的利益分配格局

农村集体建设租赁性住房的出租运营收益在扣除公司日常经营管理及房屋维护等各项开销后，根据不同筹资方式和筹资数额大小，确定参与农村集体建设租赁性住房出租收益的分配主体和分配标准。同时，对于为获得农村集体建设租赁性住房所需地基做出贡献的农民，按照提供建设用地贡献程度的大小差异，使这些被拆除房屋的农民按照原有宅基地面积在后期收益分配上有所体现。由于农村集体建设租赁性住房的建设用地所有权归集体经济组织所有，而集体经济组织是特定区域的人员集合，那么，集体经济组织发展租赁性住房产业所获得的收益，理应让集体经济组织范围内享有成员资格的农民都有一定的收益体现，这样才能调动广大农民参与和配合农村集体建设租赁性住房的积极性，实现“拓宽集体经济组织和农民增收渠道”的政策预定目标。对于政府收益的体现，可以参照房产税按照从租计征的方式来进行，但是为体现政策对农村集体建设租赁性住房的鼓励和支持，应给予一定年限内享受免征的政策优惠（见表7）。

表7 集体经济组织租赁性住房后期运营收益分配

（五）统筹规划、合理布局集体经济组织建设租赁性住房，强化政府部门的过程监管

[59] United States Department of State Bureau of Oceans and International Environmental and Scientific Affairs, Limits in the Seas, No. 143, China: Maritime Claims in the South China Sea, https://www.state.gov/documents/organization/234936.pdf.

虽然利用集体建设用地建设租赁性住房属于一项尚处于试点阶段的新政策，但是一些学者已开始围绕这一问题开展了一定程度的研究。谭荣（2017）指出，集体建设用地建设租赁性住房可能面临着三大潜在问题：第一，与现行法律相适应的问题；第二，“小产权房”变相合法化的风险；第三，对国有建设用地市场的挑战[3]。纪成旺（2017）认为，利用集体建设用地建设租赁住房试点城市及项目选择应具备的四个因素：有租赁住房需求、有资金来源、有建设意愿、有较强的政府监管能力[4]。伍振军（2017）指出，集体建设用地建设租赁性住房面临的四大困境：第一，与现行法律相关规定不符；第二，具体配套政策缺位；第三，项目投资大、回收期长、风险高；第四，合理的收益分配机制有待建立。同时，提出了相应的配套对策建议：第一，放宽对集体建设用地进行经营性开发的限制；第二，拓展集体建设用地使用权及地上物业的权能；第三，推进农村集体产权制度改革，完善股份权能[5]。刘卫民（2017）认为，开展集体建设用地建设租赁性住房试点，未来需要对三个方面进一步探索：第一，探索实现租赁市场的供需基本平衡，避免阶段性的过度建设或供给不足问题；第二，探索将“新市民”纳入集体建设用地租赁住房供应体系，使之与当地居民一样的承租权；第三，探索建立集体建设用地租赁住房的金融支持体系[6]。严荣（2017）认为，在“试点方案”推进过程中有四个问题值得关注：第一，存量土地与增量土地的关系；第二，存量房屋与增量房屋的关系；第三，集体收益与专业化运营的关系；第四，只租不售与用途管制的关系[7]。黄保华（2018）对利用集体建设用地建设租赁住房的试点进展情况、主要做法、存在的主要问题等情况进行了调查，并从完善利益分配机制、以市场为导向进行科学选址、建立统一租赁平台、信贷与税费优惠支持、部门联动同步推进改革等方面提出了相应的对策与建议[8]。王婷婷（2018）论述了集体经营性建设用地租赁房制度存在的三个问题：法律法规不健全、登记制度欠缺和收益分配不合理，并针对性地提出了三个方面的对策建议：第一，应当完善法规，完善登记制度和法律规范；第二，合理解决权属来源瑕疵问题，构建全网“四级联动”系统；第三，健全收益分配制度，政府以税收的方式参与分配[9]。

第一，发展规划先行。要做好试点城市农村集体建设用地建设租赁性住房的发展规划，对农村集体建设租赁性住房的数量、布局和年度建设计划等进行统筹安排。

第二，与各类规划衔接。将试点城市农村集体建设租赁性住房的发展规划与城乡规划、土地利用总体规划及村土地利用规划相衔接、相协调，将集体经济组织用于建设租赁性住房的建设用地纳入土地利用总体规划用地指标管理体系，在空间和时间上进行统筹安排，同时，应根据土地利用总体规划和乡（镇）村规划，对农村集体建设用地实行总量控制，促进集体土地优化配置和节约集约利用。

第三，制定建设标准。参照建设部2005年11月发布国家标准《住宅建筑规范》（GB50368-2005）和2016年6月28日住房城乡建设部批准《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93），由各试点城市制定出适用于本地区集体建设用地建设租赁性住房小区的设计规范和住房建筑规范，对建设规模、容积率、建筑密度、层高、楼间距、绿化率等进行专门的规定。

第四，加强农村集体建设租赁性住房的质量安全监督管理。农村集体建设租赁性住房项目，应该依法进行公开招标，由具备相应建筑企业资质的建设单位组织施工，禁止集体经济组织自发组织施工队建设的租赁性住房投放市场；同时，建筑结构和附属设施设备，应该符合国家和本地区的相关法规、规范要求，符合相关安全要求。在农村集体建设租赁性住房过程中，建设、规划行政主管部门应对辖区内建设项目的质量安全进行监督管理。

受水区浅层地下水超采区面积为 5.83万 km2，超采量为 56.40亿m3；深层承压水开采区（界定为超采区）面积为10.46万km2，开采量为46.48亿m3，列为不合理开采量，即认为全部是超采量。地下水超采量总计102.88 亿 m3。

SF的收派业务在收件环节，客户满意度最高的是收件服务中收派员的服务态度，主动积极。而在收件服务中发现收派员业务熟练度、专业度这方面满意度较低，说明SF员工在专业知识方面还是比较欠缺。在收件环节，满意度最低的是价格价值中的价格是否透明，这说明收派员在上门收件的过程中，并没有明确地告诉顾客各项服务的价格标准，只是随性给顾客办理服务手续。

（六）制定集体土地与国有土地并行供地的规则，评估试点方案对住房交易和租赁市场的影响，化解城镇化过程中的主体间利益冲突

允许农村集体建设用地建设租赁性住房，将农村土地可直接入市的范围从集体经营性建设拓展到整个集体建设用地，扩大了集体土地直接入市的规模，为避免集体土地和国有土地并行入市所带来的问题。在新一轮改革试点中，从城乡整体发展的视角，需要研究建立与国有土地出让相竞争和互补的集体建设用地供应模式和机制[22]，具体而言包括：

企业应该注重员工队伍建设，提高员工整体素质。如努力建设学习型企业，紧紧围绕岗位工作，积极学理论、学法律、学业务，充分创造条件，多种形式开展全员参与的教育和培训工作，切实提高全体员工的效率效能意识；大力开展工作和技能竞赛活动，以提高工作技能和管理水平，深化产品品牌创建活动，培育职业道德觉悟高、业务工作能力强的标兵。

第一，制定集体建设用地入市价格的科学化、规范化形成机制，以及与同一市场供需圈范围内的国有土地价格的良性竞争机制，在城市总体规划、土地利用总体规划、村镇规划的范围内做好两类用地的供应点位选择，避免点位距离太近、太密集且价格悬殊太大而诱发的恶性竞争。

第二，农村集体建设租赁性住房使得土地的具体用途十分明确，而国有土地使用权入市的用途包含着工业、商业、住宅等多种用途。因此，农村集体建设租赁性住房不应布局在远离城市住房租赁或销售市场的偏远地带，这样才能有利于两者之间形成良性互动的竞争机制，服务于构建租售并举的住房供应体系。

第三，利用农村集体建设用地建设租赁住房的试点，是在新型城镇化背景下建立健全房地产市场平稳健康发展长效机制的重要探索[23]，未来可能会在试点方案积累的经验教训的基础上在全国普及和推广。故而，应合理评估农村集体建设租赁性住房大量投放市场对城市住房租赁市场带来的冲击，研究农村集体建设租赁性住房的市场投放量、区位布局、价格优惠幅度等对城市住房租赁市场的影响幅度，同时，进一步研究房屋租金下降幅度与消费者购房的心态、计划、行为之间的影响，进而在构建租售并举住房供应新体系的同时，把农村集体建设租赁性住房对房屋租购市场的冲击控制在合理的范围之内。

第四，农村集体建设租赁性住房所使用土地的所有权归集体经济组织所有且位于大城市边缘带，故而，除非必须用于国家能源、交通、水利、军事设施等重点项目选址确实无法避开，不应将农村集体建设租赁性住房纳入征地的范围，以避免破坏来之不易的集体经济组织新兴产业，维护投资方、集体和农民等主体的合法权益。如果农村集体建设用地及其地上建设的租赁性住房确需因公益事业而被征收，应该合理评估和核算集体经济组织建设用地价格、地上建筑物以及配套设施的价格，按照各方主体拥有的资产份额或者投资额进行合理的收益分配。同时，政府征收这类土地应该考虑对未来持续稳定的出租收益带来的损失额进行一定的补偿。

六、研究结论与未来展望

本文基于大学生这一重要城市租房群体的1575份调研问卷，深入剖析农村集体建设用地建设租赁性住房过程中可能遇到的资金来源、租金确定、收益分配、违法违规等一系列问题，然后针对性地提出相应的政策建议，以期能够服务于“试点方案”的完善与细化，保障这项事关集体土地制度和城市住房制度的政策创新得以顺利推进，在农村培育并形成城市租赁性住房出租这一新兴产业，助力乡村振兴战略的实现。

（一）农村集体建设用地建设租赁性住房的规划选址问题

商品房是建设在国有土地之上，开发商拿地建设楼盘之前往往都会针对目标地块的区位优势、开发类型、目标客户、盈利空间等进行严格的调研、分析和论证。然而，集体建设用地建设租赁性住房是建设在农村土地之上，待开发地块一般位于城市边缘区或者城中村，那么，选择出具有开发潜力和开发价值的集体建设用地是项目成败的关键所在，然而，集体经济组织在项目开发经验等方面处于劣势，如果项目选址失败，再加上农村建设的租赁性住房存在着位置偏僻、交通不便、配套设施不完备等问题，不可避免地会导致租房客户的数量达不到预期这一现实性问题。

（二）农村集体建设用地建设租赁性住房的目标群体问题

农村集体建设用地建设租赁性住房的目标群体无疑是在城市无房的中低收入群体，其中，农民工和刚毕业的大学生是这类住房的最重要潜在客户。然而，农民工和大学生在学历、工作类型、收入水平、城镇化潜力与决心、生活习惯等方面存在着显著的差异，故而，他们对住房的内部装修装饰、周边配套基础设施和公共服务设施、小区物业管理等方面的要求也会存在着巨大差异。如果只单纯考虑把农村集体建设租赁性住房投放市场以提高出租率、减低空置率，而不顾及目标群体的差异化需求，无疑会降低租客的居住满意度，诱发集体建设用地建设租赁性住房小区内部的邻里关系不和谐等一系列问题。

（三）农村集体建设用地建设租赁性住房的租住意愿及租金支付意愿的实证研究

在锁定农村集体建设用地建设租赁性住房的潜在目标客户群体之后，需要有针对性地开展大规模问卷调查，实证分析哪些因素影响着他们租住农村集体建设租赁性住房与否的选择意愿，实证分析哪些因素影响着他们租住农村集体建设租赁性住房的租金支付意愿。然后，根据实证结果挖掘出采用哪些措施才能使潜在目标客户群体转化为现实的客户群体，制定什么样的租金价格水平才能与目标客户的支付能力相适应。同时，根据实证结果，还可以发现农村租赁性住房的选址、层高、装修状况、容积率、建筑密度、绿化率、配套基础设施和公共服务设施等因素对潜在目标客户群体的租住意愿和租金支付意愿的影响，进而指导农村集体建设用地建设租赁性住房的规划选址与建筑设计。