“营改增”对房地产开发企业的税负影响分析

黄海梅

摘要：随着“营改增”税收制度的改革，房地产行业作为国民经济支柱产业，也落实“营改增”税务制度，但是房地产企业由于“营改增”实施细则的落实时间比较短，因此在“营改增”税收制度的开展中还存在很多的问题。本文主要对“营改增”税收制度对房地产开发企业的税负影响进行分析，并提出相应的解决对策。

关键词：“营改增”;房地产开发企业;税负;影响

从2016年5月，我国房地产行业也被正式纳入到“营改增”的试点，使得我国的财政税收制度得到不断的规范和完善。而税收体制的建设和完善使得收税制度更加复杂，对企业税务成本控制带来一定的挑战。所以如何对“营改增”税收改革制度进行完善，并保证其税收的合法权益是当前急需考虑的问题。

一、“营改增”对房地产开发企业税负的影响

（一）进项税抵扣问题

房地产开发企业是一个综合的、系统的产业，其中包括土地的应用、建筑的设计施工、金融等多个行业的发展。如果销售额是固定的，那么营业税税负的征收始终趋于稳定。但是“营改增”后，企业的税负主要依据进项税额。而且“营改增”的进项抵扣严重不足，进而导致税负大幅度提升。首先前期费用中设计、勘探、招标、公证和竣工验收后的备案、决算等业务流程均属于鉴证咨询或现代服务，税目为6%或征收率为3%，远远不足于抵扣10%的销项税。其次对于房地产开发此类资本密集型的行业来说，企业每年支付给银行或相关金融机构的利息费用通常是巨额的。根据营改增政策规定，“购进的贷款服务”不得从销项税额中抵扣，并同时规定，纳税人接受贷款服务向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用，其进项税额不得从销项税额中抵扣[1]。这意味着，企业所支付的利息费用及直接相关的其他费用在营改增之后需要缴纳6%的增值税，且这部分的税额无法做进项抵扣。

（二）账务核算复杂，涉税风险大

“营改增”税务制度的改革在我国的税收制度上是一次比较重大的改革动作，对税收制度的调整力度大，将传统的营业税和增值税都统一为增值税。这种税务的变更形式有效的降低了房地产行业的税务负担，但是同时也导致企业核算工作面临着诸多的问题，提升税务改革的工作量和难度。尤其对于企业财务人员来说，其必须要针对当前的税收制度工作进行调整[2]。比如，对财务核算方法的改革、范围的变化等都导致财务核算的难度进一步增加。一是重点关注甲方重复抵扣问题。甲方自行购买建筑材料时从供货方（一般纳税人）处取得增值税专用发票，认证通过后可以将购买时支付的增值税计入甲方进项税额。然而尽管甲方截留了部分款项，乙方仍按合同价款全额开具增值税发票，收到全额发票后甲方全额计入进项税，也就是说，材料款部分发生了重复抵扣。二是乙方承担了增值税和所得税双重风险。施工方按全额开具增值税发票缴纳增值税计入销项税，而进项方面，甲方购买建筑材料取得的增值税发票，如果是由供货方直接开具给甲方，施工方则不能将该部分税款计入进项从而进行抵扣。同时企业所得税方面，尽管甲方截留了部分款项，施工方还应将合同收入全額计入企业所得税应纳税所得额，不得扣除截留款项。

（三）发票处理流程变化，进项税管理难度提升

“营改增”税收制度在房地产行业进行试点后，使得房地产行业的会计核算方式以及科目等都发生了重大变革，从而使得发票的处理流程也发生改变。传统的营业税核算服务发票中包括服务收入、实际发生的成本，具体来说，税收等于收入额与税率的乘积。“营改增”税收制度实施后，则税额等于本期销项与本期进项的差值，同时进项税以及销项税都是根据具体的缴税金额进行核算的。由此可见，税金的核算、购入的服务以及收入的核算等都发生了比较大的改变。而且这种变化也导致发票处理流程的变化，比如进项税发票管理中必须要对可抵扣与不可抵扣的进项税项目进行区分，而且“营改增”税收制度实施后，企业会计核算流程环节更多，管理难度更大。

二、“营改增”税收制度对房地产开发企业税负影响的对策

（一）提升成本结构抵扣比例以及项目管理能力

为了有效的对“营改增”税收制度改革中可抵扣进项不足进行弥补，企业必须要保证行业财会人员全面了解可抵扣以及不可抵扣额度比较小的项目[3]。同时，加强对房地产企业所有员工进行税收制度的培训，使企业的所有人员都能够熟悉财务以及税务等方面的知识。并以此为基础，提升成本架构可抵扣比例，从而解决进项不足的问题。

（二）加强培训，有效应对纳税筹划风险

“营改增”税收制度在房地产行业的核算具有重要的影响，同时也提升了税收的风险，为了有效的解决房地产税务问题，必须要加强对企业财务人员的培训和管理。企业在税制改革前必须要做好企业新税收知识以及技能等方面的培训，从而有效应对税收制度改革中可能会存在的纳税风险。在企业财会人才的培养中主要的措施包括，通过对移动课堂以及大课的方式对新税收制度的普及，并针对培训的内容进行考核，保证企业的员工都熟悉新制度的各项条例。其次，从核算技术以及新税收知识等方面来看，不仅要加强理论方面的培训，同时还需要组织部分能力较强的人员进行实践学习，并通过这种方式对其他的工作人员进行技术的指导。

（三）提升企业员工“营改增”意识，做好票据跟踪工作

随着发票处理流程的变化，加大了进项税票管理的难度，所以还需要注重对员工素养和能力的提升，对员工“营改增”意识进行强化，使员工认识到新税改对企业、社会的影响，以及对本行业发展的作用，通过税务制度改革促进企业间的利益均衡分配。同时，在税务改革试运营前，还需要保证企业员工能够掌握新税务业务以及发票的处理办法，防止在税务管理中出现纰漏，做好对财务人员、管理人员以及监管部门等方面增值税票据的跟踪管理。

（四）加强财税内部控制管理

“营改增”后企业经营业务出现一定的差异，而且增值税发票的管理和业务流程等方面都具有更紧密的联系，有利于对税制改革产生的利润测算、税金平衡以及资金周转等问题进行解决。此外，还需要加强对企业财务、税务等数据的统计以及管理，做好增值税发票的管理以及税务管理程序优化等方面的控制工作，全面了解增值税会计核算的流程和制度，并做好对发票的管理以及增值税会计和税务的处理工作，有效降低房地产开发企业的税务负担，提升“营改增”税务制度的效能。

（五）加强增值税发票管理

“营改增”税务制度下，房地产开发企业需要摒弃传统的采购以及劳务聘请不要发票或者不核对纳税身份等不良情况。增值税模式发展下，如果采购的价格相同，采购商的选择中需要选择一般纳税人，并开具增值税专用发票，在小规模的采购中，需要尽可能的压低采购价格，对增值税的抵扣损失进行有效的弥补。工程决算过程中，必须要保证决算的及时性，并需要对方开具增值税专用发票，从而有效降低当期的税负。此外，取得正规的发票后还需要做好增值专用发票的管理工作，作为增值税进项税额抵扣的依据。企业可以根据需要设置专门的增值税发票管理人员，加强对增值税发票的管理，促进“营改增”税改制度的有效落实。

三、结论

从当前“营改增”税收制度在我国房地产开发行业的试行可以发现，虽然促进我国房地产行业的发展，但是同时也存在一定的挑战。因此必须要加强税收制度对房地产税负情况影响的分析。针对“营改增”税收制度可能存在的问题和风险，做好税收改制的准备工作，进而有利于“营改增”税收制度的落实，有效降低房地产行业的赋税负担。

参考文献：

[1] 陆珂 .“营改增”后房地产开发企业增值税收筹划建议[J].商业会计，2017 （18）：78-80.

[2]张立军.营改增后房地产开发企业增值税及相关业务处理[J].财会学习，2018 （17）：163-164.

[3]滕惜惜.营改增对房地产开发企业的影响研究[J].现代营销，2018 （6）：194-197.