影响中国和德国房地产价格因素的对比分析

文/张子厚 济南市历城第二中学 山东济南 250100

1994-2008年间，德国名义房价保持了长达15年的平稳，到2008年金融危机前夕，当经合组织（OECD）国家经历了75%的房价涨幅时，德国的名义房价指数甚至比1994年下跌了6%。虽然此后德国房价也经历了连续8年的上涨，但上涨幅度远远小于中国近几年的幅度。影响中国和德国房地产价格的因素都有哪些？有何异同？本文从供需和政策方面分析了影响两国房产价格的影响因素，指出德国房价相对稳定的主要原因，以此对遏制我国房产价格过快增长提出建议。

1、中国和德国房地产市场概况

1.1 中国房地产市场概况

2003年以来，我国商品房价格进入快速增长时期。2003年至2007年，我国房地产投资平均增速达到了25%，平均销售均价涨幅保持在10%以上；到2008年，受美国次贷危机的波及，房地产市场增速放缓。2009年，房地产市场迅速回暖，商品房销售面积同比增长44%，价格同比上涨23%；2010年以来，房地产投资增速有所下滑，但房价依然呈稳定上涨趋势。

相比于商品房市场的火爆现状，租房市场显得相对低迷。租房率始终保持在较低水平。但是近年，上涨过快的商品房售价倒逼租房市场走高，房屋租金水平出现较为明显的上涨，租房率亦有所提升。

1.2 德国房地产市场概况

与中国房地产市场相比，德国房地产市场比较成熟，热度较低，价格相对平稳。

自1995年起房价系数一直较为稳定，在次贷危机等经济动荡中，政府并未过多干预，房价却表现的出人意料的坚挺，走势平稳。

1970-2015年，德国新建住房名义价格指数增加90%，扣除通胀的实际价格下跌11.3%，实际房价收入比下跌62%[1]。德国房地产市场还有一个比较明显的特点，那就是其租房率始终保持在较高水平，高达58%，住房自有率仅为42%。如此高的租房率在中国是难以想象的。

对比两国房地产市场，我们可以发现，中国房地产市场增长快速，处于发展阶段，稳定性一般，且有过热之嫌。租房市场发展滞后，租房率低。德国房地产市场较为平稳，处于成熟期，稳定性较高，租房率高。

2、影响两国房产价格的因素-供求状况

2.1 中国的供求状况

1）城镇化进程的快速进行带来巨大住房需求。

图1：中国城镇化率

如图1所示，近7年来，我国城镇化率增长了8.57%，增涨很快。从长期来看，1995～2017年，城镇常住人口从3.6亿人增加到8.1亿人，大量人口还未拥有属于自己的房产，且处于婚龄，加之学龄儿童的快速增长，买房需求庞大且趋于刚性。不断增长的需求使房价走高。

2）社会文化因素使中国人购房需求更强烈。中国文化体系中认同“买房”构成社会认同感及安全感。“安家立业”的传统思想迫使很多人不得不去买房，这也是中国住房刚需的一个重要来源。在中国，年轻人结婚买房已经成了社会及家庭双方的共识，这对于没有充足经济能力的年轻人来说是一个巨大的负担，同时也是推高房价的一个重要因素。

3）地区供求关系不平衡。2003年以后, 在人口进一步向东部沿海集中，但每年中西部新增土地供应所占的份额却越来越多，东部可以开发为房产的土地供应却在相对萎缩。需求旺盛的地区同时供给缺乏，需求很小的地区同时供给过剩。房地产市场出现了严重的供需错配，导致东部地区房价猛涨，西部地区房价较为疲软甚至有一定幅度的下跌。

2.2 德国的供求状况

1）长期来看，人口增长缓慢，老龄化现象严重使得需求没有明显增长。

图2 德国人口和人口增长率

如图2所示，近20年，德国人口平均年增长率仅为0.05%，甚至出现过短期的负增长。这种人地关系不紧张，需求增长慢的情况使德国房价长期维稳成为可能。德国城市化程度和地区发展较为平均，人口分布亦相对平均，所以类似中国那样因局部地区供给失衡导致房价猛涨的情况较少出现。

2)由于历史原因，德国国民长期习惯于租房，买房需求被租房有效替代。第二次世界大战后的德国满目疮痍，面临着严重的住房紧张问题。1950年全国的住房缺口达四百五十万套。为了保障人民的住房需求，德国政府在五十年代大规模兴建公租房。导致五六十年代公租房占据了绝大部分的市场份额，居民大量租房。影响持续至今。

3）德国的住房体系非常完善，包括由开发商、个人自建房、合作社共同建房、政府保障房组成的多元化住房供应体系，保障了住房的充分供给。多元的住房供给使德国房地产市场长期处于供需均衡状态，保障了房地产市场的平稳运行，房屋价格始终保持稳定[2]。

通过对比两国房地产市场的供求状况，我们不难发现，中国的房地产市场存在着明显的供不应求和地区差异问题，东西部地区供求情况差异过大，加之社会心理带来的买房刚需，导致供求失衡严重，房价自然上涨迅速。德国各地区发展相对均衡，高租房率有效替代了部分购房需求，全国范围内供求基本平衡，房价得以长期稳定。

3、影响两国房产价格的因素-政策因素

3.1 中国

1）为遏制房价过快增长，住房与城乡建设部出台“限购令”，规定中央政府可在住房与城乡建设部指定的40个重点城市统一实施基本限购令。现今，全国各地大都出台了不同程度的限购政策，有效抑制了投资机构炒房和个人投资者的过度投资，为房地产市场降温，有效抑制房价过快增长。

2）调整买房首付额度，实施差别化信贷。这一制度有效减少了加在房产上的杠杆，使房产投资属性降低，过滤了部分投机需求，利于房价合理增长。

3）出台“租售同权”政策，并对租赁房产开发进行补贴让利。租售同权，是指租房居民和买房居民可以享受基本同等的公共资源，能够有效化解部分购房刚需。同时，对租赁房产开发的补贴让利，有利于增多租赁房屋的供给，维持租房市场价格合理变化，有效提升了租房的性价比，为房地产市场降温，抑制商品房价格过快增长。

3.2 德国

1）政府对房地产商采取严格的限价政策。根据《经济犯罪法》，如果开发商制定的房价超过合理房价的20%，购房者就可以向法庭起诉，如果超过50%，且在诉讼中被定性为“获取暴利”，则开发商可能会被罚以高额罚款和三年有期徒刑[3]。限价政策使投资房产显得无利可图，避免了过量的资金进入房地产行业，房地产市场不会过热，房价难以猛增。同时，在租房方面，政府也对房租的上涨速度加以限制，提升了租房性价比，亦有利于抑制商品房价格增长。

2）在居民这一端，为了防止居民炒作房价，政府也出台了非常严格的管制政策。住房交易时需支付3%的过户费、5%的评估费以及25%的资本利得税，此外还有累进税率的个人所得税。房产持有超过10年不需要支付资本利得税，若未满7年即转让房产，综合税率可能高达50%[4]。如此高的购房税率使得德国房产的金融投资价值很低，居民买房需求不高，商品房价格自然难以上涨。

3）德国没有同中国类似的户籍制度，所以德国居民在国内搬迁后，只要在当地市政厅登记注册，即可享受同当地居民一样的公共资源（包括子女上学、医疗、养老等）。户籍和住房不会成为居民享受当地公共资源的门槛[5]。该政策有效化解了相当一部分的购房刚需，降低了居民的生活压力，维持了房价稳定。

比较两国的政策因素，我们发现，中国现在正在实施的政策与德国之前一直实行的政策有很多相似之处，比如“租售同权”和限价限购，鼓励租房等政策，可见，“德国模式”对中国的房地产市场有着很大的借鉴意义，值得我们思考。

4、结论及政策建议

目前来看，我国的房地产市场的确存在诸多问题，但国房地产市场发展到今天只有20多年的历史，才刚刚起步，这些都是行业发展中难以避免问题。目前正是制定我国房地产市场长远发展规划的恰当时机。为了贯彻房子是用来住的基本方针，借鉴德国房地产经验，结合中国房地产市场的基本情况，本文作者建议政府应当加快推进房产信息全国联网工作、加快共有产权房、廉价房等既有政策的推进工作，给低收入者一个选择、加强金融创新，搞活股市、债市、期货等理财市场，给老百姓多余财富更多的保值增值的方式，减轻房子的金融属性压力。