从政府角度分析成都市住房租赁市场的完善

(西华大学 四川 成都 610000)

引言

最近几年，整个中国的房地产市场出现了过热现象，房价上涨十分迅速，形式从一线城市不断蔓延至二、三线城市。住房租赁市场作为房地产市场健康发展的重要组成部分，应发挥其关键作用，但我国住房租赁市场在房地产市场中占比极小，而发达国家成熟的房地产市场已经形成了房地产市场和房地产租赁市场并重的形式。为了提高居有其所的情况以及抑制房地产市场的各种不良风气，中央和地方政府都出台了相关政策。成都作为发展迅速的二线城市以及中国西部的中心城市，人口在不断增加，房价也在不断上涨中，大批高校毕业生以及收入低下的人民都需要租房，长期租赁更是一个大发展趋势，住房租赁市场的发展急需成都政府的支持及完善。去年住建部等九部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，成都入围12个试点城市之列，成为全国首批住房租赁试点城。成都政府也十分给力，在租赁市场方面做了很多努力及尝试。但仍存在一些问题。

一、成都市房租赁市场的现状

2017年“蓉漂”租客占比增至30.9%，拥有很大市场，成都政府也积极响应中央，采取了一系列措施，健全了制度，将“以购为主” 转变为“租购并举”。2017年3月，成都通过了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干措施(送审稿)》，鼓励并支持住房租赁消费，如其他个人出租住房月租金收入不超过3万元的，7年12月31日之前可按照规定享受免征增值税政策。成都政府在2017年8月发布了《成都市开展住房租赁试点工作的实施方案》。实施方案中提出，到2017年年底组建或改建3至4家国有住房租赁公司，启动一批租赁住房建设，完善住房租赁交易服务平台，开展住房租赁市场专项检查，建立住房租赁信用管理体系和服务体系。除此之外，成都政府为大力发展住房租赁市场，提供了充足的好房源。继今年年初成都首批2200多套国有租赁住房亮相网络平台之后，第二批1200套国有租赁住房已于近日集中上市。“公司计划推出2000套国有租赁房源，截至9月底，经过前期维修，家具家电配备齐全，在五城区范围内已推出219套、339间房，单间租金在400元至600元，低于市场价的20%左右。”成都城投资产经营管理有限公司资产管理部主任蒲茂军说。同时，为避免住房租赁市场中的“黑中介”城乡房产管理局搭建的全市22个区(市)县统一使用的“成都住房租赁交易服务平台”率先上线试运行。成都政府在大力发展住房租赁市场的同时，仍有很多不可忽视的问题。

二、成都住房租赁市场不可忽略的问题

1.政府在租赁市场方面经济政策支持不足。

一是对于企业的经济支持不足，租赁市场分散，主要以散户散租为主，机构化、专业化的住房租赁占比很低，主要是由于住房租赁企业难融资且收益少，像现在渐渐提出的长租公寓，收益少且慢导致真正做长租公寓的企业微乎甚微，基本上都是“个人对个人”自行出租，这样就会导致正规的租赁房源不充足。不能集中管理，口头承诺较多，并且有随意抬高价格，隐瞒重要事实等。住房纠纷多，从而承租人以及出租人的利益都都不好保障。但对此政府已经渐渐采取措施解决，如国有租赁住房的集中上市。二是对租赁消费者的经济支持不够，租房贷款难，租赁贷款在我国刚刚起步，各方面都不成熟，导致个人租房贷款比例较低

2.其次是政府在住房租赁市场的监督管理十分不到位。

一是对中介的管理，这个行业的门槛低，对于住房租赁市场的中介服务也没有严格的规定，导致出现“黑中介”等。二是对于出租房屋的质量标准没有一个强制性的规定，造成市场上住房质量差、用户体验差，常见的有隔音差、墙皮脱落、漏水等。还有一严重的问题便是对于承租人以及出租人权益在法律方面的保护极差，缺乏专门的明确的住房租赁法律法规。对于承租人而言租期不定，提前解约时常发生，随意抬高租金并且租金变化快，法律法规中也没有对此方面明确的规定。并且即使承租方面发生问题后，由于维护权益的成本较高，承租人也不会通过法律手段来维护自己的权益。

3.政府在保障性住房方面的政策还有待完善。

随着房价的不断上涨，很多投机者通过投资房屋来从中获取利益或是保值，而对于许多中低收入的家庭，买房似乎越来越成为一种奢望，房价与收入的极大差距，使得他们不得不租房。除这些中低收入的家庭外，在成都外来打工的农民工等也是租房的主要需求人，成都人口一直在不断增加，随着高新区以及很多大型企业的发展，越来越多的务工人员进入成都，对于收入较低的人，选择的便宜的房租是理所当然的，但这就造成住房租赁市场中一严重问题如出租质量不符合要求、不适宜人居住的房间如地下室、阳台等，群租也是常见的。要想改善住房租赁市场中的这一问题不仅需要政府管理好住房租赁市场，做好保障性住房以及优惠、保障性政策也是十分重要的。

三、成都住房租赁市场完善的相关建议

1.政府需加强经济支持。

政府可以通过很多方式来加强经济支持，一是开发建设公共租赁房，以低于市场价格的租金出租，对于这一点，成都市政府正在逐步实施，2200多套国有租赁住房已经出台，并且价格低于市场价。二是应加强对租赁机构的经济支持，政府可直接给住房租赁机构直接给与补助。住房租赁企业的贷款要求租期长、成本低，政府也可以适当提供低利息贷款。像德国在二战后为解决住房危机，德国政府就向投资企业提供了长达30至35年的无息住房建设贷款，由其开发建设，建设后一定期限内，由政府将部分房屋以低于市场的价格的租金出租，租金与市价的差额由政府补贴给企业。企业还清贷款后，可按市场价对该部分房屋进行出租或出售。这是我们值得借鉴和学习的。三是可以给低收入的租房者发放租房补贴。除此之外，政府还应推广金融机构对机构化租赁企业的租赁贷款以及对租赁消费者租赁消费贷款等的金融产品。

2.政府需加强市场管理。

政府中各个相关行政部门应该相互协调，严格管理住房租赁市场，其次政府应制定相关的强制性实施措施来管理，现在出台的大多数政策都是建议、标准之类的，这样的文件性政策起不了关键性作用，还是应该落在实处。严禁哪些房屋出租就应实施下去，租金等等各方面都应完善。大数据时代，平台信息也是十分重要的，各种住房租赁信息应公开、透明、真实，这就需要政府发挥其作用，搭建好住房租赁的信息平台，收集并核实信息。这一点成都政府正在实行当中，在2018年发布的《成都市人民政府办公厅关于加快发展和规范管理我市住房租赁市场的意见》中提出了住房租赁和来蓉人员的信息采集以及加强住房租赁登记备案管理。除此之外，网络平台上仍存在很多虚假的住房租赁信息，政府应严加管理并严惩通过网络租赁来骗取他人信息及钱财的行为。

3.政府需完善住房租赁的政策法规。

政府应该重视法律和规划的强制作用，尤其是对于控制租金水平、规范租赁合同、限制租约解除、惩处违法行为等方面应给出具体明确且的规定，从而保障好承租人权利，从而建立安全、规范的租赁关系。并且应该增强法律保障，比如在德国，租客的权益保护程度很高，房东不得随意上涨租金，居民的租房意愿都较高，德国的住房租赁市场十分成熟，五成以上的居民常年租房居住。2017年我国出台了《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》，这是首部有关住房租赁和销售的法规，然而可以看出，写进法律条文的具体内容却少之又少，我国对这部分法律法规应加强完善，但地方政府也可制定相关的地方法规来保障租赁关系中双方的权益，稳定租赁关系。

4.政府应努力完善保障性住房。

根据不同的家庭收入情况与支出水平，可以适当的提供房租的补贴。通过租赁补贴解决居住困难的家庭。对于低收入家庭可以提供经济适用房，对于收入极低的，应提供廉租房，真正做到让人们住有所居，才能避免在住房租赁市场中出现出租不适宜人居住房屋这类的问题。其次，对于按照政府标准建造廉租房的开发商，政府应提供税费免减、贴息贷款、低价获取土地等降低成本的优惠政策。像日本就十分注重保障性住房的立法，明确了地方政府在住房供应方面的责任，地方政府在必要时必须从财政、金融以及技术上给与低收入者援助。

结论

事实上中央与地方政府都大力发展住房租赁，本质上也是为了解决人们的居住问题，长期来看，租房是一种大趋势，无论是从当代90后的观念不断发生转变还是从房价不断上涨这个事实来看，长租在将来可能都是人们的首要选择，从很多发达国家如德国、日本、新加坡等的经验来看，我国的房地产发展仍处于不成熟的状态，应多像其他发达国家学习，不断完善。成都政府也在积极响应国家以及习总书记在十九大提出的“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”并且采取了很多措施，但仍需做出更多努力，从经济、法律法规、市场管理等几个方面不断完善成都的住房租赁市场，希望成都政府能让成都人民住有所居，更加幸福。