房地产项目管理中内部控制的运用途径

卢海涛

【摘要】进入二十一世纪以来，我国房地产项目发展如火如荼，各个房地产企业之间的竞争也越来越激烈，激烈的竞争给房地产行业带来了发展机遇，同时也带来了挑战。房地产企业要想在竞争中脱颖而出，就要做好房地产项目的内部控制工作，从传统的粗放式管理转变为精细化管理，把各种可能存在的风险降到最低，才能使房地产项目内部结构得到不断的优化，增强房地产项目的竞争力。本文对影响房地产项目的内部控制的关键点进行了阐述，并针对这些关键点提出了相关的建议，希望能够给房地产项目优化内部结构提供一定的参考。

【關键词】房地产;项目管理;内部控制;运用途径

我国对房地产行业的发展制定的宏观调整政策，早在2010年就开始实行了，虽然政府的宏观调整政策在一定程度上抑制了房地产泡沫问题的加剧，但是这样的调整使得房地产行业市场有了一定的萎缩，带来的是房地产市场竞争的加剧。房地产企业要想在激烈的竞争中提高自己的竞争力，增加经济效益，就必须要加强内部控制，保证房地产项目的品质，提升品牌影响力。

1、房地产项目内部控制原则

房地产项目的内部控制一方面对重要事项或者有重大风险的控制单元，要有针对性的提出相应的控制措施，同时还要做到对全局统筹兼顾，进而提升房地产项目的内部管理质量。另一方面，要考虑到房地产内部管理结构的制衡，特别是在房地产项目的机构设置、分工方面，要有监管部门进行监管，形成一个相互制约的体系。最后就是要考虑到成本问题，成本的控制对房地产企业内部管理意义重大，在进行内部控制的过程中要注意剔除一些没有效益的控制措施，进而优化内部结构、控制成本，提高内部控制的工作效率。

2、房地产项目中内部控制的风险点

2.1项目战略风险

所谓战略风险，指的是项目确立之初，对战略目标的定义不够明确，从而无法确认战略方向，使得战略目标的实现要承担很大的成本，或者无法实现。这种情况的出现，通常战略制定者对市场环境认识不足，不清楚自己的市场定位，从而做出决策上的失误，带来严重的战略风险，影响到项目的生存与发展。因此，项目的决策层应当时刻关注市场环境，了解自己的定位，才能够做出正确的战略决定，促进房地产项目快速发展与进步。

2.2项目人员风险

项目的实施都是需要人才来实现的，项目人才是项目的基本，是实行内部控制的和管理的基础，若是离开了人才，一切项目都是纸上谈兵罢了。房地产项目同项目之间的竞争，实际上就是项目中人才的竞争，若是无法合理的对人才进行利用，就会出现人才危机，影响到整个项目的进度，甚至会影响到企业的生存，带来的损失无法估量。因此，对房地产项目来说，企业应当积极引进人才，提升自己的人才队伍，对人才加以合理的利用，提高人才队伍的凝聚力，进而提高项目的竞争力。

2.3项目财务风险

对房地产项目的管理，尤其是内部控制来说，是一项复杂且长期的工作，必然会存在许多不可控制的因素影响到项目的实施，使得房地产项目无法达到预定的战略目标。这些影响项目实施的因素中，财务风险是影响最大的，一旦项目财务状况出现风险，比如说资金链断裂、融资不到位、投资损失等问题，都会使得房地产项目的经营效果跟预期产生很大的出入。这些潜在的财务风险是无法全面消除的，只能通过合理的措施来规避财务风险。项目管理层应当根据财务状况推出不同的措施，多管齐下规避财务风险，保证项目财务的稳定性，努力减少出现财务风险时所造成的损失，保证项目内部控制的稳定性。

2.4项目经营风险

房地产项目上经营风险的出现往往是由于管理层决策错误造成的，经营风险的出现会对房地产项目的顺利实施产生重大的影响，会出现难以估量的损失。对房地产项目来说，房屋规划设计、消费定位定价等因素都是在经营过程中可能会出问题的关键部位，若是管理者没有丰富的管理经验，就会出现经营决策失误，面临经营风险的出现。因此，项目管理者要对项目的经营风险建立有效的考核制度，确保把项目的经营风险降到最低。

3、项目管理中内部控制运用途径

3.1进行全面的人员编制管理

房地产项目中对人员的控制是十分重要的，因此应当建立完善的人员编制制度，这对项目的管理和控制有很大的促进作用。对房地产项目进行有效控制的一个重要手段就是人员编制制度，它能够很好的发挥房地产项目的内部控制作用。全面的人员管理制度，需要管理层从宏观层面上进行全局控制，对各个部门的权利和责任落实到位，对部门内部的人员考核要做到公平对待，不能有所偏私。在项目中，若是发生了人员矛盾，应当做好调解工作，充分调动内部人员的积极性。

3.2进行资金管理控制

资金对房地产项目来说，是一个重大的决定性因素，离开了资金的支持，项目可谓是寸步难行。要想有效的进行资金控制，就应该建立全面的资金管理制度，对资金的去向、流动、预算都要做好控制。比如说，在审批未完成之前不能付款;通过授权才能开通银行账户;法人和财务的章要分开管理，不定期的清账;另外就是采购方面的问题，采购往往要涉及成本、质量等方面的问题，若是被人利用，就有很大的资金风险。因此要提前设计好采购环节，对合同的签订，材料的交付，货款付清等环节要进行严格的把关。对供应商的选择要相对公正，要选择性价比高的供应商。

3.3降低工程建设风险

房地产项目往往建设周期长，投入资金多，无论是哪个环节，都会有大量的资金投入，因此就存在很多的权钱交易。在这个过程中，要防止主要管理人员腐败问题，把控好资金的流向，防止因为腐败的原因使得项目的工程质量出现问题。另外就是对工程建设质量要进行严格的把关，避免因为各种风险，使得工程质量大打折扣。

结语：

国家的宏观调整政策对房地产行业的影响很大，房地产企业要想实现长远的发展和经济效益，就必须建立完善的内部控制体系，从内部改革入手，积极了解内部风险，研究内部控制的重点，同时对业务流程进行优化，对项目资金进行严格的把控，才能够有效的降低房地产项目的各种风险，提高企业的竞争力。

参考文献：

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[2]李家友.房地产项目管理中内部控制的运用分析[J].建材发展导向（上），2016，14（5）：75-76.

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