开发商处分地下停车位的法律限制

魏俐伟

（山东科技大学 文法学院，山东 青岛 266590）

一、问题的提出

在颁布《物权法》和相关司法解释之前，地下停车位的法律性质尚不明确。它是否构成建筑物的专有部分并不明确，从而也限制了开发单位对它的处分。《物权法》与《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称为《司法解释》）的相继颁布，使地下停车位由住宅小区的附属设施转变为建筑物的专有部分，地下停车位的开发商有独立的处分权，但地下停车位登记制度分散在地方性法律法规中，法律没有作统一规定，这极大地限制了地下停车位的自由交易。《物权法》关于限制了地下停车位处分的条件：“首先满足业主的需要”则太过原则化，没有明确其处分的法律后果，一旦开发商对业主以外的民事主体处分地下停车位，这种处分是否合法有效？不仅会导致法官对法律的任意解释适用，而且也使权利人陷入维权困境。

二、地下停车位的法律属性

（一）地下停车位的涵义

地下停车位是从地下车库中具体划分出来的一种地下停车空间。从理论上说，它是否符合结构的独立性一直是争议不断的。地下车库是被固定的墙围成的，其范围可以确定，无疑属于建筑物，与小区内的住房一样，是建筑物区分所有权的专有部分，房产开发商可以获得初始所有权，从地下停车位与地下车库之间的关系来分析，地下停车位是依附于地下车库的，确定地下车库的法定性质和权属问题，地下停车位的法律属性问题将得到解决。

本文讨论的地下停车位是指住宅区域内规划的用于停放车辆的地下停车位，其中包括以下两类：第一，在地下防空场所的基础上改建的地下停车位。根据《中华人民共和国人民防空法》的有关规定，地下防空设施可用于军民两种用途，在和平年代，在不减损防空功能的条件下可以转型为居民生活、经济建设服务，一旦爆发战争，国家可以征收征用。第二，开发商在规划许可的条件下，建设作为住宅配套设施的地下停车位。这是开发商为满足业主的生活需要，提高居民居住质量而建设的公共服务设施。[1]另外，在规划许可之外，还有开发商自行建造的地下停车位。为了最大限度地实现自己的利益，在义务之外，建造一部分地下停车位用于出售或出租，只要审批过程合法，开发商出售出租这样的地下停车位是无可厚非的，对这种行为是不该加以限制的，否则会导致与物权法的基本法理相违背。

需要说明的是在现实生活中，停车位不仅限于地下停车位，但住宅小区停车位的类型是很复杂的。根据区域建设规划的要求和实际生活需要，停车位可分为以下三类：第一，独立车库。独立车库被封闭的固定墙体围绕，属于地面建筑物，与其它停车位有清晰的界限，更常见于高端住宅区。实际上，这部分车库为业主所专有，且在房产登记中都有明确记载，所以权属争议不大。第二，地面停车位。这样的停车位是在道路旁划出一部分区域以画线或者设置金属护栏作为边界用于停放车辆。根据《物权法》第七十四条第三款之规定将其归为小区业主共同共有部分。实际上，这些停车位由业主委员会委托给物业公司管理。收益归属于所有业主。该区的业主可以支付一定的价格，获得使用停车位的专有权利，以满足自己的停车需求。第三，建筑物首层架空型停车位和顶层平台车位。在中国南部，由于气候潮湿，为了防水防潮，许多住宅楼将第一层架空作为停车之用，近年来，首层架空型停车位已经在北方普及。屋顶平台停车位主要位于商业建筑中，在住宅区十分罕见。由于首层架空层和屋顶平台的建筑面积不参加商品房容积率的计算，所以此两种停车位没有相对应的建设用地使用权份额，从而其相应的权利只能依附属于计算容积率的建筑物，当开发商将小区内所有商品房出售完毕后，不计算容积率的建筑物的物权将转移给小区全体业主。[2]上述三种停车位不在本文的讨论范围之内。

（二）地下停车位作为配套设施的法律争议

随着《物权法》第一百三十六条土地分层制度的确立以及《司法解释》第二条对停车位等特定空间成为专有部分限定条件的确定，地下停车位的法律性质发生了变化，从物业小区的配套设施转变为建筑物的专有部分。

1.制度变迁前，地下停车位是物业小区建筑物的附属物

在颁布《物权法》之前，对于地下停车位没有相关立法，学术界对其法律属性的界定也模糊不清。开发商根据《城市房地产管理法》的强制性规定开发地下停车场作为住宅配套设施。[3]从地下停车位功能辅助的角度来看，它具有附属性。

第一，从建设用地使用权的角度分析，地下停车位以小区宗地使用权为依据。开发商获得建设用地使用权以后，统一开发利用，整体施工。由于此时，土地分层利用制度和空间权在我国没有法律规定，独立的土地使用权缺失是地下停车位成为附属物的致命原因。住宅楼一旦售罄，按照房地一体的原则，开发商对地下停车位的所有权当即转让给全体业主所有。

第二，从地下停车位的功能角度分析，其属于建筑物的附属物。地下停车位是作为整个小区的基础设施建成的，也就是说，地下停车位是为整个小区提供服务的。如梁慧星、陈华彬先生所说，主从物的关系主要是从功能的关联性上来划分。 在现代生活中，地下停车位已成为衡量小区居住条件的重要标准，虽然地下停车位是单独存在的，但其功能是为整个物业区服务的。因此，地下停车位是属于物业区的附属设施，即所有建筑物的附属物。

2.制度变迁后，引发的地下停车位法律属性变化

在《物权法》生效之前，地下停车位被定义为小区的配套附属设施是可以理解的，但这只是为了应对停车位复杂情况的权宜之计，随后颁布生效的《物权法》以及相关司法解释规定地下停车位的权利归属于建筑物区分所有权的范畴。另外，《物权法》第一百六十六条规定的土地分层利用制度，改变了地下停车库属于物业小区附属配套设施的境况，使地下停车位变得独立。

由于地下停车库不必附属于业主的土地使用权，存在了自己独立的空间。 开发商完全可以获得地下停车库的初始所有权。在这一点上，地下停车位的法律性质已经明确，可以成为一个独立的产权对象，与小区内区分所有的其它住房没有差别。开发商自然可以处分整个地下车库。

（三）地下停车位成为专有部分的条件

1.构造上的独立性

在结构独立性方面，建筑物的每个部分与建筑物的其余部分完全隔离，被固定围墙作为明确的边界，如果仅用油漆画线来区分隔离区域，则不具有结构的独立。但随着法律技术的不断发展，只要有明确的边界，登记证明中某一部分可以体现在具体的人身上，则可以成为专有的部分。王泽鉴先生认为，至少在建筑许可证设计图纸上标明明确的边界可以分为几个部分的停车位，可以设置区分所有权；鉴于地下停车位的重要性，如果立法规定，具有某些要素时，地下停车位可以成为区分所有权标的物，并在登记中配套相应的制度，则为解决无休止的纠纷将有所帮助。由此观之，在实践中油漆画线标号区分地下停车区域的做法完全符合区分专有部分独立性的要求。

2.使用上的独立性

在使用的独立性方面，建筑物所有权的专属部分能够实现排它性的使用，其特征在于存在独立的入口和内部专用设备。地下停车位是为满足业主的停车需求而建造的。一旦确定权利主体，它只能满足特定所有者的停车要求。在车库内设有专用车道和出口，进出车辆不需要利用别人的专属部分，所以地下停车位具有使用上的独立性。

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条将建筑物区分所有权的专有部分规定为具有建筑上的独立空间，具有结构和利用的独立性，并能够被注册为特定所有者的特定空间。虽然这个司法解释为地下停车位的属性争议作了明确的规定，但不难看出，停车位成为专有部分增加了“登记可能性”的条件，在这一方面，我认为是存在问题的。“登记可能性”不应是地下停车位成为专有部分的条件。理论上说，停车位只有在成为建筑物所有权的专属部分时才能有登记的可能性，而不是先登记才能成为建筑物的专属部分，此解释有因果颠倒的纰漏。只有在承认地下停车位是专有部分的情况下，才能为地下停车位登记，而不是简单地对地下停车位进行登记才能将其纳入为专有部分。中国的房地产登记对象只适用于土地，住房。地下停车位的登记制度仍然存在空白。实际上，北京，深圳等地区实行停车位登记，但这一举措是根据当地法律法规，有效范围有限。在实际操作层面上，为了尽快消除开发商和业主之间的停车位争议，这一规定是可以理解的。

（四）地下车位所有权的初始分配

地下停车位所有权的初始分配问题，我们把它分为地下防空设施和建筑区划内用于停车的地下车库两类来做讨论。

地下防空设施的产权问题，按照“谁投资，谁使用，谁收益”的原则，在和平时期投资者享有一定的处分权。因此，防空设施法律性质的定义和所有权的归属是模糊的。地下防空设施，包括独立的地下防空建设和结合民用建筑修建的地下防空设施，前者是国家或地方政府为在战时保护人民的人身和财产安全而修建的，其投资者更为明确，所有权属于国家。后者是按照《关于结合民用建筑修建防空地下室的若干规定》的要求建设的防空地下室，享受土地使用税费优惠等待遇。关于结建人防工程的产权归属是仁者见仁的问题，主要分为由国家所有、开发商所有、业主所有等三种不同的理论。根据“谁投资，谁所有，谁收益”的民法基本原则，结建人防工程的产权应归属于开发商。

建筑区划内用于停车的地下车库的权属问题，作为小区内的配套设施，地下车库权属与区内的绿地、草坪和公共通道一样。业主主张共同共有应视为理所当然。但事实上，这种地下车库由于其结构和使用独立性，不一定与草坪、绿化带等命运一样。根据《物权法》第一百三十六条关于土地分层的规定，地下车位可以取得单独的产权。

至于小区内地下停车位的所有权，由于其功能的独立性和结构的独立性，虽然中国现行立法没有明确的地下停车位登记制度，但只要当地法律法规规定可以进行登记，开发商即可获得地下停车位的所有权。

三、开发商肆意处分地下停车位的《物权法》规制

地下停车位作为区分所有建筑物的专有部分，具有独立的产权属性。开发商获得地下停车位的原始所有权后，开发商可以单独转让，进入房地产市场交易。就像商业住房一样自由流动。但地下停车位的功能毕竟是服务于整个物业小区的，现代物业小区如果没有适量的停车位，将会对业主的生活质量造成不利影响。因此，从地下停车位可以单独处分的性质和作为小区辅助性设施的功能来分析，应对地下停车位开发商的处分权做一定的限制。《物权法》第七十四条第一款处分停车位“首先满足业主的需要”，也就是在这样的背景下诞生的。不幸的是，“首先满足业主的需要”过于原则化，在实践中如何正确理解“首先满足业主的需要”的内涵，对解决地下停车位纠纷起着决定性的作用。

（一）开发商处分地下停车位时的受让主体

1.地下停车位应当首先满足小区业主的需求

一般情况下，开发商获得停车位的初始所有权后，可以与每个特定业主通过签订销售合同的方式出售地下停车位，实现地下停车位所有权和使用权的转让。从地下停车位交易的主体来分析，出卖人可以为获得地下停车位初始所有权的开发商，也可以是获得地下停车位产权的其它主体，受让方可以是小区的业主，也可为居民小区业主以外的其他民事主体。

《物权法》第七十四条第一款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位和车库应当首先满足业主的需要。”从文意解释的角度来看，规划蓝图中标明的地下停车位的处分，以“首先满足业主的需要”为限度，不论转让人是开发商，还是其他地下停车位的所有者。业主的地下停车位处分也应受到此条款限制。从“首先”的语义研究中得出，开发商对地下停车位进行处分，小区业主应当是第一个被考虑的对象，在满足小区业主的停车需求之后，才能向小区业主以外的其他民事主体处分地下停车位，即业主对本小区内的地下停车位有优先租赁购买的权利，而这种优先购买权或优先租赁不受同等条件的约束。《物权法》第七十四条第一款的规定对于相对于开发商而言处于弱势地位的业主，在维护自己的利益方面提供了法律依据，这正是法律维护公平正义保护弱者权益的体现。

2.向非小区业主出售地下停车位的限制

根据《物权法》第七十四条第一款的规定，规划许可的地下停车场应首先满足小区业主的停车需求，至于是否能向小区业主以外的其他民事主体出售出租地下停车位，没有提供明确的法律规定。但同样也没有明确禁止向小区业主以外的民事主体出售或出租地下停车位。根据基本法理“法无明文禁止即可为”的原则，地下停车位的所有者在满足小区业主的停车需求后，向其他民事主体处分地下停车位并无不妥。只是开发商向小区业主以外的民事主体处分地下停车位时必须以满足了本小区业主的停车需要为前提。

《司法解释》第五条第一款规定：“建设单位按照配置比例将车库、车位以出售附赠或者出租的方式处分给业主的，应当认定其符合《物权法》第七十四条第一款关于‘应当首先满足业主停车需要’的规定。”使开发商在适用“首先满足业主停车需要”条款时有了具体的操作依据。换句话说，开发商只要分配地下停车位的比例满足了小区住户的配置比例，则满足“首先满足业主停车需求”的基本要求。那么对于“配置比例”的理解成了适用此法条的关键。

按照《司法解释》第五条第二款的规定，分配比例是指停车位的数量与小区内房屋数量的比例。本标准虽然简单，易操作，但忽视了大面积商业房屋业主可能需要更多的停车位的实际情况。如此规定，在一定程度上违背了立法的目的。从《司法解释》第五条第二款规定分析“配置比例”可能为小区房屋套数与规划许可中停车位数量之间的比例，也可能是所有停车位的数量与所有住宅套数之间的比例。根据前者的意思，开发商在物业区内附赠建设的地下停车位，虽然没有在规划中，但只要是合法建设，获得所有权证，即可以自由处分。

如果开发商根据“配置比例”将小区内的地下停车位出租给业主，然后在满足业主对地下停车位需求的前提下，向业主以外的民事主体出售地下停车位是否合法？如果开发商被允许这样做，获得地下停车位的所有权人就可以修改先前的地下停车位租赁合同提高出租价格以压榨广大业主。这显然违背了“首先满足业主需求”的立法目的。根据《物权法》第七十四条第一款的规定，“首先满足业主需求”应该包括业主的购买需求和使用需求，两者之间的关系本质上是并列的，而不是排它的。换句话说，如果该小区业主获得使用停车位的权利，那么小区业主对于地下停车位的所有权需求并不因此而放弃。

开发商在向非业主民事主体处分地下停车位时，如何证明他们已经满足业主的停车需求？在小型物业区，开发商可以征求业主的意见，也就是业主收到书面通知并做出回复，让开发商知道业主的地下停车位需求已经得到满足，业主同意转让剩余的地下停车位，并且地下停车位处分意见回执可以作为后期争议解决的证据，也可请公证部门出具公证书以此来证明地下停车位确已满足业主需求的现状。在大型的小区，业主委员会可以召集业主大会，广大业主可以做出同意开发商处分小区地下停车位的决定;开发商也可以在小区公告板上张贴处分地下停车位的信息，让所有的业主都知道此事并提出自己的意见。法律在限制开发商处分地下停车位时不仅要考虑到业主的需求，还要考虑到减轻小区周围的停车压力，明确限制开发商只能出租地下停车位，而不是出售地下停车位。在出租地下停车场时，公开地下停车位信息、承租人的信息等相关宣传，同时规定出租种类为临时出租，根据业主的实际需求，开发商可以终止合同恢复已经出租的地下停车位。

3.承租人应当属于“首先满足停车需要”的范围

根据《物权法》第七十条之规定，房产的购买者无疑属于业主，而承租人只享有住宅区房屋的占有和使用的权利，而不属于业主的范畴。根据《物权法》第七十四条第一款规定地下停车位应当首先满足业主的需要，基于此条款，承租人的停车需求不属于首先要满足的范围。从以上两个法条推出此结论是不容置疑的。但从实践的角度来分析，这个观点是有问题的。首先，根据《司法解释》第十六条之规定，虽然承租人不属于业主，但其居住于小区内，必然与小区存在利害关系，应作为准业主享有与业主相当的权利。根据《山东省物业管理条例》第五十条之规定，小区车库、停车位应当首先满足物业使用人的停车需要，物业使用人要求租赁小区内停车位和车库，建设开发商不得拒绝。从现实需要来看，由于近期商品房价格上涨，住房租赁是一个普遍现象，住房租赁在一定程度上缓解了住房紧张，许多小区存在大量住房租户。房屋租赁人生活在在物业小区中，必然有停车需求，如果租户的停车位不能满足，会导致物业小区停放车辆混乱的现象，从而破坏小区内的和谐。

（二）开发商处分地下停车位的法律效果

1.“首先满足业主需要”理解

在讨论“首先满足业主需要”的时候，应该明确客观的情况：地下停车位和商品住房一样有刚性需求；从功能的角度来看，地下停车位是小区的附属设施；从中国房地产现状来看，地下停车位明显供不应求。在此基础上，根据目的解释、逻辑解释和社会学解释，笔者得出以下结论：

首先，此法律条款中的“首先”是不限制具体条件的优先满足于业主的停车需求。在地下停车位的处分权方面，本身就存在着开发商和小区业主的利益冲突。根据《物权法》的理论，开发商在取得地下停车位原始所有权之后，对其物权的处分限制必须有正当的法律依据且应当在适度的范围内。否则，就会阻塞物权的自由处分和交易。如果对开发商的处分权做过度限制无异于否定了地下停车位的所有权，这也是不符合《物权法》的立法目的。如果将这里的“首先”理解为：将地下停车位出租或者出售给业主而不能以更高的价格出售或出租给第三方的话，则是对开发商的要求过高了。一旦停车位的开发商和业主对地下停车位价格不能达成合意，我们可以想象他们之间会发生无休止地争议。然而，如果对开发商的处分权不加以限制，势必会损害广大业主的权益，这也是不符合立法目的的。如果这里的“首先”被理解为优先权，这本身就会导致业主与业主以外的第三方在购买或租用地下停车位时处于相同的条件下，如果开发商故意提高地下停车位的价格，自然就吓倒了很多车主的购买，这个时候，开发商可以避免“首先满足业主使用的条款”。这样开发商就可以利用提高价格的方式逃避法律的规制，进而损害业主的利益。[4]

其次，业主的需求应该包含潜在的需求。在实践中，业主购买商品房时需要有停车位的，开发商应与其签订销售合同、租赁合同或者赠与合同以满足业主的实际需要。如果业主由于其它原因暂时没有停车位的需求，但小区业主也存在潜在需求，客观上，开发商不能排除每个业主未来没有地下车位需求，所以，更多停车位的建设也不能完全满足业主的潜在需求。从这个角度分析，以满足小区业主的潜在需求，对开发商是极不公平的，笔者认为，对“业主需要”做出一些限制来协调两者之间的矛盾。如果小区住宅在全部出售完毕以后，在合理的时间内，在小区宣传栏发布公告来征求业主的意见，如果此时业主的停车位需求得到满足，则地下停车位是可以出售或出租。

2.“首先满足业主需要”规范性质

从裁判规范的角度看，《物权法》第七十四条第一款之规定：车位、车库应当首先满足业主的需求，只有一个完整法条的构成要件，缺乏法律后果。违反本款规定的开发商，与业主之外的第三方签订了销售合同、赠与合同、租赁合同处分地下停车位时，该如何确定其有效性，与本法条的规范性质有很大关系。

根据民法规范的理论，从法律规范的标准来分析，民法规范可分类为：倡导规范、任意规范、强制性规范和授权第三人规范。《物权法》第七十四条第一款没有对违反该条款的法律后果的描述，似乎这一规定可作为倡导性规范，这只是在向社会宣传呼吁有关地下停车位的交易原则，对地下停车位的处分限制问题没有实质意义。虽然倡导规范澄清了地下停车位交易中各方的行为准则，由于其属于一种倡导性的规范，法官不能援引判决，只是促进和倡导各方在市场交易中尽可能遵照这种行为模式。基于此种认识，出租出售地下停车位的开发商在没有满足小区业主需求的情况下，与小区业主以外的民事主体签订赠与合同、租赁合同、销售合同自然是有效的，这势必损害业主的权益，与《物权法》保障业主的停车权益相违背。

从《物权法》第七十四条第一款规定中的“应当”的表述来分析，其不属于任意性规范，无疑是作为一个强制性规范。那么开发商违反本款的规定，在未满足本小区业主停车需求的前提下，与小区业主以外的民事主体签订的地下停车位出租出售合同因违反法律的强制性规定当属于无效的合同。这种无效的法律合同会涉及到所有与此地下停车位相关的交易当事人。如果是这样，立法者则是弃民事交易的安全便捷原则于不顾，过分维护小区业主的利益。根据民法理论，只有在损害国家利益或社会公共利益的情况下，存在严重违法的情况，交易才被确定为绝对无效。而开发商处分地下停车位的行为仅关乎小区业主和交易当事人的利益，并不涉及国家及公共利益，因此，在笔者看来，把上述条款归类为强制性法律规范不太妥当。

从《物权法》第七十四条第一款的规定来分析，由于其是一种平衡交易各方利益的法律规范，是对交易方当事人与交易方当事人以外的民事主体的法律关系进行协调规制，而这种法律规范的本质是授权第三人的规范。所谓授权第三人的规范，是指授予交易双方当事人以外的第三人以一定的民事权利，此种权利可以决定影响其利益的民事交易行为的效力情况。如，我国民事立法中规定的撤销权。“首先满足业主需要”规范的是地下停车位交易双方当事人与小区业主之间的利益关系。如果开发商在未满足小区业主停车需求的前提下，擅自处分地下停车位，则小区业主可以向人民法院请求撤销交易或者请求确认合同无效。

3.开发商向非业主处分地下停车位合同的效力

根据上述分析， 笔者认为，《物权法》规定的“地下停车位首先满足业主需要”实则是赋予业主对小区内停车位的优先购买权，开发商向非业主处分地下停车位的合同效力，也应从保护业主优先购买权的角度分析。开发商无视小区业主的停车利益，与非业主民事主体订立的地下停车位买卖合同，是无权处分的合同，也是一种效力待定的合同。根据我国民法理论的通说观点，合同效力待定的因素可以分为三类：第一，欠缺处分权；第二，欠缺意思能力；第三，欠缺代理权。因此，无权处分合同正属于欠缺处分权的这一类，开发商擅自与业主以外的第三方签订的地下停车位买卖合同属于效力待定的合同。其效力也需要得到小区业主的追认，这也平衡了小区业主、开发商、购买车位第三方的利益。

四、结语

《物权法》及其相应的司法解释的颁布，改变了地下停车位的权属认定规则及其法律性质。地下停车位的法律性质由原来的物业小区附属设施转变为现在的小区区分所有建筑物的专有部分。开发商在取得该停车位的初始产权后，可以自由出租、出售地下停车位，仅仅受到《物权法》“首先满足业主需要”规则的限制。此规则应首先满足小区业主的现实停车需求和潜在的停车需求。如果房地产开发商违反了这一限制性条款，则小区业主可以行使撤销权撤销处分合同或者请求法院确认合同的无效，以保护自己的权益。同时，国家也应加强立法，规范地下停车位的登记制度，使地下停车位纠纷有更为明确的法律依据，营造高效、安全、便捷的停车位交易环境。政府也要完善地方行政法规，加强公共停车设施规划，制定小区地下停车位价格标准，彻底解决“停车难”的问题，提高公民的生活品质。