限购限贷对于抑制房地产泡沫的理性化分析

摘要：当前实体经济出现脱实向虚的趋势，资产价格不断上涨。通过对房地产价格泡沫产生的原因分析，结合日本的具体案例，研究限购限贷政策对抑制房地产泡沫的作用，最后基于中国的国情背景，从政治经济学的分析视角提出解决方案。

关键词：限购限贷;房地产泡沫;系统性风险

习近平总书记提出，要深化金融体制改革，增强金融服务实体经济能力，防范金融领域发生系统性风险。房地产价格与金融领域密切相关，房地产泡沫的破裂将会直接影响国民经济的健康运行。因此有序推进限购限贷政策实施，能够抑制我国经济发展新时期房地产泡沫的扩张，进而增强金融服务实体经济的能力，保证金融体系的平稳健康发展。

一、房地产泡沫的产生原因

在我国经济发展新常态下，保持金融体系的稳定性，加强金融监管愈加成为经济发展和社会稳定中的重要环节，保证金融行业要处于服务于实体经济的地位。然而在金融行业这个社会性密度极大的领域，往往社会个体因缺乏监管而盲目逐利，导致资产泡沫的不断扩大。其中房地产市场价格是我国统计的资产价格的重要组成部分，因此有效控制房地产价格将是稳定资产价格，实现金融有效监管，防范金融领域系统性风险的重要举措。

对于房地产行业的商品类住房，由建筑和土地两部分组成：建筑是包含劳动者无差别劳动的一般商品，社会性密度较小，不同地域、不同地理位置的差异不大，因此价格相对较低。而土地则属于不包含劳动的特殊商品，其价格与建筑价格呈现反向变化。在商品房的价值组成中，其土地价格远远高于建筑价格，因而商品房的整体价格也被大幅度抬升。我国居民购置长期居住的住房时，一般选择房地产开发商修筑的商品房，获得房屋产权。由于土地的稀缺性，其价格具有不断上升的趋势，随着中国城市化的推进和人口的不断增长，土地资源将愈加紧缺，尤其是国内大城市，常常导致一个地区特定时间段内出现房市的供不应求，在造成房地产的价格不断上涨，逐渐出现房地产泡沫，即房地产价格畸高，与实际价格严重背离。

二、房地产泡沫带来的影响

（1）房地产开发商供给侧。人们的逐利行为在房价攀升时会促使更多房地产开发商进入房地产市场，通过银行的融资渠道融得大笔资金投向房地产的大规模开发建设。如果长期不对开发商的行为和银行的融资渠道做出约束，将会导致地产商盲目开发房地产项目远远多于人们实际需求，催生房地产泡沫。

（2）消费者需求侧。房地产价格上涨将会带动投资者投资炒房，将住房变为投机工具。房地产本质是作为制造业下行的风险补偿商品，因此在制造业下行压力加大时，投资者将会把大量资金从制造业撤出，投入房地产行业。投资者还可通过向银行借贷的加杠杆行为，撬动房地产投资的杠杆，进一步扩大对房产的需求，抬升房价，助长房地产泡沫恶化。

（3）系统性危机。房地产泡沫与资本循环息息相关，某一环节出现的任何微小问题都有可能刺穿房地产泡沫，刺破房市虚假的繁荣。当房地产泡沫扩大到一定程度时，一旦银行提升利率，将会导致贷款者的还款能力降低甚至难以还清贷款，同时企业贷款成本增加，波及实体经济领域，使得制造业企业融资途径不畅，造成经济衰退。

三、政治经济学视角下的解决方案

1.出台限购政策，抑制投机炒房行为

限购指限制个人或集体的房产购买数量。由于房地产行业中的土地作为一种特殊商品，相比制造业的长期利润率下降的特征，住房的价格始终具有上涨趋势，因而银行的大量资金更愿意流向房地产领域，与土地挂钩。同时在我国经济发展前景良好的态势下，人们对于未来充满信心，导致信贷不断增加，所获得的贷款抬升了房地产行业的需求，这种被拉升的需求往往是超过刚性需求的，不断推升房地产泡沫的壮大。

因此限购政策的出台需满足居民第一套住房的刚性需求，减少大量的投资炒房需求。通过出台限购政策，住房需求将逐渐转向刚性需求，减少投机行为，让房市回归满足居民居住需求的基本特性，使得房价逐渐回落至居民可支付的水平。

2.完善限贷政策，保证银行信贷资金安全

限贷指从贷款角度调整相应的贷款利率，提升购房者第二套房的首付款比例和房地产开发商的贷款利率，从而提高开发商与购买第二套住房者的还款成本，抑制过度加杠杆的行为，保证贷款者具有足够的还款能力，确保银行信贷资金安全，避免金融领域系统性风险的发生。

未来几年是打好防范化解重大风险攻坚战的关键时期，面临严峻的经济发展外部环境，我国国内经济也承受着巨大的发展压力，尤其是金融领域多年来积累的体制性、周期性矛盾正在经历阵痛调整期。因此，当前工作重点是加强金融监管，化解金融领域潜在的风险，引导金融领域服务于实體经济，促进金融与实体经济、金融与房地产以及金融体系内部的协调发展。做好重点领域风险防范和处置，坚决打击违法违规金融活动，加强薄弱环节监管制度建设，坚决抑制资产泡沫的出现和扩大。通过限购限贷政策的辅助协调，最终促使住房回归其价值基本面上，保证房子是用来住的，而不是用来炒的，促进房地产行业与我国经济协同健康发展。

参考文献：

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[2]谢保嵩，雷进贤，李鑫.房地产泡沫、工业投资挤出和偏向型财政政策[J].西南金融，2018（01）：12-17.

[3]贾杰.融资约束情况下房地产企业融资方式探究[J].财会学习，2018（31）：208.

作者简介：

王逸飞（1998-  ），男，汉族，陕西宝鸡人，本科，北京理工大学人文与社会科学学院，研究方向：经济学。