房地产工程管理与项目成本管理的对策分析

王绪春

摘要：21世纪以来，我国的经济和社会得到迅猛的发展，房地产工程产业更是迎来了巨大的发展，市场规模更是得到了急剧的增长。但是，房地产市场内的部的竞争压力也相当激烈，近些年来也有不少企业掉队落马，更多的是新鲜血液的进入，竞争的激烈程度远超其他产业。然而，房地產企业间的竞争不仅体现在自身的资源总体规模，更体现在工程管理和项目成本管理的能力之上，通过这方面的能力来实现自身对资源利用效率最大化，实现自身利益的最大化。据此，本文首先论述了房地产工程管理和项目成本管理的重要性，并就不同阶段两者的工作开展进行详细的论述，希望可以有所助益。

关键词：成本管理对策 设计阶段 信息化 质效水平 效益

近年来，我国城市化水平得到了迅速的推进，不断有项目得到开发并投入使用，但其中也有不少的问题项目产生。经过对大量案例的比较和分析发现，科学合理的管理才是实现高工程质量水平、合理工程进度以及最大化经济效益的根本。这才是为业主提供安全性、实用性以及可靠性的根本，也是保障人民基本的生命和财产安全的基础，更是持续推动我国经济发展的良好动力。而一旦房地产工程项目在管理方面出现问题且没有得到改正，那将会使得房地产工程项目的质量降低、工期延误以及投资效益下降甚至负效益等现象的出现，这不仅能不利于房地产市场的良性发展，更是对我经济市场的动摇。

一、房地产工程管理和项目成本管理的概述

作为贯穿于整个房地产项目运营周期的工作，房地产工程管理的工作内容主要包含开发管理、规划设计管理以及施工管理三项。而开发管理工作的则是针对房地产工程的开发管理，通过对房地产企业所能在该项目中运用的人力、财力以及物力等资源进行一系列的整合与配置，构建具有科学性和项目实际性的运行流程，结合信息化管理技术和模式，为业主满足真实的需求。该项工作的重点有效协调好企业内各部门的工作关系，建立起科学合理的交流机制，确保项目的工程整个周期都处于控制之中。良好的项目开发管理工作可以实现对成本的有效控制成本和施工质量，使之在预期的工作时间内能够保障安全性和稳定性，为工程项目的价值最大化奠定基础。[1]

房地产工程的规划设计管理工作需要由资质合格的设计单位来完成，对整个项目的施工方案和建筑方案进行规划，在确定后将传统的规划图转化为数字化形式的规划图，并对其提出科学合理地分层编码标准，最终将预想转换为基础性资料，上传后的规划设计图可以作为房地产工程的参考资料，为后续工作的开展提供帮助。

房地产工程的施工管理工作需要由房地产公司指派相应的工程管理部门负责。以承包管理模式为例，在工程的实际施工阶段，需要对下级单位资质进行严格考核，完成招投标工作，构建并完善相应的施工管理制度，确保良好的施工质量和现场安全，对施工方各个岗位和各个工种进行良好的协调，合理调度和使用施工器械，技术人员做好施工现场的指导，维护施工现场秩序，开展相应的安全知识教育，切实保障工程施工按质按量按时的完成。

房地产工程项目成本管理工作的基本内容主要包含四个方面，成本规划，这一工作主要是在房地产工程的设计阶段开展，结合项目效益目标和设计方案来进行成本的规划和设计，其核心目标是为了确保项目成本管理工作存在可以依照的思路与总体要求。成本计算工作则需要借助专业的计算软件和相应的技术来实现项目成本各项信息的汇总，通过数据资源来为项目成本管理工作服务。成本控制工作则需要利用所采集的成本管理相关数据信息开展相应的调整和控制工作，用以实现成本降低的目标。业绩评估则是对上述工作的成果进行分析，对各方面的信息和结论进行反馈，将成本管理工作的成果反应到实际的数据当中。而作为企业管理工作的重要组成部分，成本管理工作是企业阶段性利益和未来效益的重要保障，需要各个员工将成本管理和控制的意识融入到自身的工作当中，从真正意义上实现在保障了工程项目的质量前提下减少生产消耗，提高房地产企业利润。因此，在企业中受重视程度可想而知。[2]

二、房地产工程管理和项目成本管理的策略分析

（一）重视房地产工程项目设计阶段的管控工作

在房地产项目的工程管理和成本管控过程中，设计方案所指向的成本和造价直接关系到整个项目的最终给收益。因此，房地产项目的设计阶段，需要秉持严谨和认真的工作态度，认真遵循国家设计标准和升级设计标准，根据企业的实际情况和需求开展成本管理工作。从现阶段我国的房地产市场发展状况来看，我国房地产企业的设计人员普遍存在经济意识不足的现象，缺乏相应的成本管理和造价控制的理念，难以做好房地产工程中的造价控制。同时，其中还存在过度重视工程项目成本核算工作，缺乏设计技术和成本意识相结合的思维，造成造价成本和设计方案脱节的现象。房地产在开发设计阶段，需要分阶段做好管理工作。[3]

首先，需要设计技术更加专业，选取合适的团队来提供高质量的设计工作。目前，房地产不仅处于市场竞争日趋激烈的环境下，更处于技术不断发展和理念不断更新的环境下，有必要选择设计理念更加先进科学、技术认识更加深入的企业来完成相应的房地产设计工作。此外，房地产企业相关部门还需要积极与设计工作人员展开有效的沟通，掌握实时的设计进度，对于存在的问题要积极交流形成有效的解决。同时，也可以就企业的设计需求与相关设计工作人员进行有效的沟通，达成良好的共识，形成有效的解决方案。

而设计企业也需要整个设计阶段严格依照国家相关标准以及相关规范来开展相应的设计工作，确保工程设计方案的质量，对设计图纸进行多重审核，确保保障力度。房地产企业则需要以身作则，避免设计图纸的随意性更改，杜绝工程隐患，严格遵照国家相关部门和法律的要求来开展工作。

（二）做好房地产项目施工阶段的管控工作

房地产的项目施工阶段，房地产企业需要对合同进行有效的管理，重视施工质量和施工成本的管理控制工作。房地产项目的施工合同主要是对工程款的拨付、工程结算、索赔处理等等限定，对于整个房地产项目建设项目的费用控制、工程进度推进以及工作施工质量具有良好的保障。其中，还需要对施工合同中的违约行为进行准确的限定，对于施工合同工期、施工合同价款结算等等内容进行准确的描述。在施工准备的成本管理工作开展需要做好良好的岗位分工和授权，确保从项目决策、预算管理、支付管理、竣工决算以及监督检查等多个角度的工作都有相应的人员能够开展相应的项目决策工作，通过市场相应数据信息的采集和分析来对现有的工作方案进行优化，保障成本在预期范围内，确保房地产经济效益可以得到有效的提升。在施工阶段的成本管理工作中，需要将工程材料的成本管理工作放在首要，其总成本占据了整个房地产成本的较大比例，同时也是关系到整个项目质量的重要因素。在建筑材料市场运行的过程中，不同种类的工程材料往往会存在不同的波动，价格差异也客观存在，即使同一品种的材料在不同周期、不同厂商、不同规格以及任意因素变动下也会形成巨大的价格差，房地产工程材料采购人员不仅需要严格按照设计方案来选取合适材料，更需要时刻注意市场信息和数据的采集，把握市场发展动态，进而有效控制房地产施工材料的成本。

（三）做好房地产工程招标阶段的管控工作

房地产工程的项目招标阶段，需要并存公正、公开、公平以及诚信的基本原则，更需要严格依照我国法律来开展相应的工作。相关工作人员则需要对相应的招标信息数据进行整理，认真核实，对有价值的信息进行深入分析和挖掘，确保招投标工作按质按量完成的基础上保障房地产企业的根本利益最大化。除此之外，对于施工合同的签订和管理工作也需要引起高度的重视，才能有效的保障实际建设质量以及建设进度，提升费用控制有效性。具体工作的开展需要分为三个阶段：首先需要确切了解投标单位的资质，相应的资质证书，实际工作能力、履历以及经验，根据工程的实际需要择优选取；然后，开展科学的定标工作，形成以工程量清单为判定的合理依据和标准，防止违规操作的产生；最后，对于合同的内容、标准以及其他注意事项需要严格按照标准和方案来施行，同时也要求定标单位严格按照合同开展，避免不必要的经济纠纷，对工程项目成本进行有效管理。[4]

（四）做好竣工验收阶段的管控工作

竣工阶段的审核工作也是一项相应的重要的工作，一方面需要做好施工现场的垃圾处理和物业交接，另一方面还需要做好验收和整改工作。对于成本管理而言，需要整个工程项目的费用和清单进行比照，其中出现分歧的情况需要按照合同内容来执行。在工程收尾阶段，成本管理人員也需要坚守职业道德和底线，秉持严谨认真的工作态度来开展工作，对各方面的信息进行记录和保存，确保各个环节费用审核的合理性。

（五）强化信息化管理工作的水平

现阶段已经逐渐进入了高度信息化的时代，各产业与信息化技术的联系也日趋紧密，与房地产相关的施工、设计以及监督等单位的工作开展更是如此。因此，对于成本管理和工程管理工作的单位而言，除了要强化自身的专业素养外，更需要对自身的信息化管理水平进行强化。[5]

我国的宏观经济政策对房地产项目的开发具有重要影响，尤其是在面对激烈市场竞争时，房地产企业需要对各个项目具有较强的管控能力，能够清晰认识到管控工作的质效才是房地产项目成本降低效益提升的根本。房地产企业在项目的实际管理和开发当中，需要秉持良好的项目成本管理意识，认真落实成本管理方法与成本管理手段的创新工作，尤其需要通过信息化管理手段来加强成本管理工作水平，构建成本数据库，从整体角度来考量成本管理，提升项目经济效益，尽可能降低工程的造价成本，实现企业可持续发展。对于房地产企业而言，资金直接影响其市场竞争力，同时对资源的利用效率和管理能力也是影响房地产企业经营管理的根本，需要引起高度重视。

参考文献：

[1]申春林.探析房地产工程管理与项目成本管理的对策[J].建设科技，2018（06）：70-71.

[2]杨小敏.房地产工程管理与项目成本管理的探究[J].环渤海经济瞭望，2018（03）：59.

[3]张荣，宋莉.房地产工程管理与项目成本管理分析[J].山西建筑，2017，43（14）：236-237.

[4]袁国琛.基于房地产工程管理与项目成本管理分析[J].住宅与房地产，2018（13）：23.

[5]陈国洪.房地产工程管理途径与具体方式初探[J].江西建材，2016（17）：264+266.

（作者单位：单县房地产管理局）