金融政策对房地产价格的影响分析

王文波

摘要：近些年，我国房地产行业得到了飞速发展，并逐渐成为我国各地主要财政收入来源。此外，房地产行业逐渐在我国国民经济增长以及提供就业岗位等方面扮演着重要角色。而基于房地产交易大环境以及相关调控措施难以落实使得当前房价过高等其他问题逐渐现象，严重影响我国房地产行业的健康发展。故此次就金融政策对房地產的影响进行分析，探讨基于政府引导的金融引导政策维稳房地产健康发展。

关键词：金融政策 房地产 影响

通过金融政策的干预引导，可以有效维稳房地产行业的发展，促使市场房价稳定、保持合理的结构以及实现供需的总体平衡，从而构建良好和谐的房地产市场。通常而言，房价主要受到市场供求关系影响，因此基于金融政策对房价进行调控时，往往需要对房地产市场总体供求体量以及结构进行调整。

一、金融政策干预房地产价格必要性

分析近几年我国在售商品房均价以及城镇居民可支配收入，其中2014年我国商品房平均售价达每平方6223元，而当年统计的我国城镇居民人均可支配的收入为28844元；而该情况到了2015年，则为在售商品房均价为6793元每平方，较上一年增幅7.4%，实际城镇居民人均可支配的收入为31195元，较上一年增幅2%；到了2016年，该数据又变化为在售商品房均价为7476元每平方，较上一年增幅10%，实际城镇居民人均可支配的收入为33616元，较上一年增幅7.6%。依据小康社会住宅面积标准，通常普通家庭其面积为100-120平方为宜。由此可见，面对高昂房价，单凭个人收入远不够支持住房需求。房价上涨过快，住房供需结构不合理是实现我国房地产行业所面临的主要问题。基于金融政策干预十分必要。

房地产行业其投入巨大，且房屋使用年限较长。依照国际管理，通常地区商品房空置率为5%-10%之间较为合理，正常的房屋空置率可以有效抑制房价的上涨趋势，而近些年我国逐渐出现投资房地产趋势，人们逐渐将资产投入到房地产行业，一时间“炒房”成了时下热门行业。大量资金涌入房地产行业，进一步促进房价增速，消费者消费物理，一些城市逐渐出现房屋空置等情况。据不完全统计我国家庭房屋空置率达到22%左右，“鬼城”、“空城”已经出现。依据《中国家庭金融调查报告》显示，就现阶段而言我国自有住房率已然接近九成，远远超过20%的家庭拥有多套房，且实际空置率已经达到22%左右。此外，当前我国房地产行业发展以及起步相对较晚，但经过多年的努力，房地产行业已经成为推动我国经济发展的重要动力产业，房地产的销售面积以及开发面积不断增加，从而人数以及企业数量不断增加，最终使得房地产的增加量在GDP中的比重弊端增加。就另一方面而言，房地产具有与其他行业强关联性以及扩散性效果，在不断自我发展的同时，也会进一步带动上下游行业的向前发展，对于国民经济的发展与提高具有重要意义。

二、金融政策发展历程与特点

上世纪九十年代，我国出现房地产投资热潮。一时间与房地产相关的行业包括地皮、钢材以及项目等均出现异常火爆情况。火爆的市场情况拉高了国内的通货膨胀，出现一系列经济运行等问题。当时政府基于金融政策手段进行调控，最终维稳房地产行业。

千禧年后我国相继颁布了房改相关政策，提出贷款首付不低于房价30%，最长还款不得大于20年等规定，推出住房公积金并延长公积金还款年限等一系列措施抑制房价投资过热情况。全球金融危机期间，为了应对金融危机对国内房地产行业的冲击，我国连续4次下调利率，并3次下调了存款准备金利率。二套房贷款政策逐渐走上历史舞台。2009年至今，我国房价不断攀升、屡创新高，为了维稳房地产国家持续执行金融收紧政策。仅2010年我国就6次上调存款准备金率，并出台国十一条规定，二套房首付不得低于总房价40%，针对第三套房贷款等则不允许银行予以贷款发放等。随后一年，我国就将存款类金融机构人民币的存款准备金率调升0.5个百分点，基于一月份所出台的“新国八条”相关规定，实际家庭住房第二套住房其贷款首付不得低于60%，其次贷款的利率不得低于基准利率1.1倍。虽然高压政策持续作用于房地产行业，但就2016年我国房地产表现来看，整个房地产行业依然保持16%以上的投资增速。对于国家政府而言，应当进一步制定调控政策，从而基于更为严苛的政策举措，有效稳定房价变动，从而有效抑制投机行为，避免国内房地产出现市场泡沫。

三、金融政策影响房地产行业特点分析

自我国放手房地产行业，任由市场化自由运作后，整个房地产行业得到快速发展。由最开始的理论与实践探索到现在的市场反应调控，我国一系列金融政策的出台对引导房地产健康发展起到很好作用，一些政策同时取得了很好的成果，但后期房地产市场投资与房价依然保持上扬，这主要与金融政策的滞后性有关，实际政策落实未达到理想效果。

四、基于金融政策调控房产价格措施分析

（一）基于利率影响房价

利率的高低直接关系到人们的购房成本，因此对于央行而言，其会依据房地产市场的变化情况适当采用利率手段影响基准利率水平以及利率结构从而影响房地产的供需平衡。房地产对于利率的变化较为敏感，利率的降低势必有助于缓解购房者的还贷压力，更多资金将涌入房地产市场，更多用户选择买房保值；此外利率的提高导致房屋需求进一步减少，一些理性的投资者则会逐渐将资金应用于其它行业，有助于其他行业的进一步发展。

（二）基于信贷影响房价

房产信贷主要指央行基于商业央行等金融机构对开发商抵押贷款等行为进行管理的措施。房地产行业对于信贷的依赖程度越大，央行基于信贷对房地产供求关系调整越有效。目前常见的信贷措施主要有调整再贴现率、公开市场操作以及调整存款准备金率等手段。实际信贷的规模主要依据所需要发放贷款规模所决定。银行可贷款额度的增加，势必使得个人出资减少，相反银行贷款低则个人出资相应的增加。基于该关系，央行可以有效实现对房地产行业的调控。笔者就该关系进行分析：对于需求侧而言，金融政策作用于银行贷款，迫使银行贷款能力下降，导致购房需求降低，最终使得房地产价格的进一步降低；而对于供给侧而言，金融政策的作用于银行贷款，迫使银行贷款能力的降低，使得住房的供给侧能力减少，最终使得房地产价格出现上扬。

（三）基于货币供应调控房价

货币供应量的上涨势必导致市场物价的上涨，更多的资金将用于消费市场。物价的上涨将会导致房屋建筑原材料等的价格上涨，继而导致房屋建造成本的上涨。开发商为了确保利润，则会进一步提升房价。此外，货币供应量充足时，投资者以及开发商等对房地产投入将大大增加，而期间市场需求相对旺盛，房屋成交量一定程度上会被提高。当货币供应不足时则企业资金变少，资金链的供应不足有可能造成工程的停滞，房地产行业则逐渐出现萎缩情况，烂尾楼工程将逐渐增多。

五、结束语

近些年，随着我国经济的发展，房地产行业迎来了新一轮的发展势头。房地产行业的发展对于地区经济发展具有促进意义，但同时对社会以及个人带来一定负面影响。房价的不断攀升大大提高个人购房压力，同时对社会的稳定发展等带来一定影响。因此基于有效的金融政策干预，维稳房地产行业合理健康发展十分必要，政府部门应当借助有效手段，依据地区经济发展特点，采取合理金融政策，维稳房地产行业发展。

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（作者单位：云南省省级职工住房资金管理中心）