基于成本优化控制下的景观品质提升的探讨

文/金鑫、朱利波 山东高速地产集团有限公司 山东济南 250098 金利善 青岛市技师学院 山东青岛 266229

对于房地产开发项目而言，无论是环境的改善还是产品的溢价，都离不开高品质的景观工程。另一方面，房地产微利时代的来临很大程度上促进了各大房地产商对成本管理的关注和重视[1，2]。因此，如何在对景观品质提升的同时，采取措施加强对景观成本的优化控制，既节约成本，又产生溢价，进而实现经济效益和社会效益的最大化便显得极为重要[3]。

1、标杆房企景观品质概述

高品质景观通常意味着图画般的设计构图感、大面积的景观绿化、气氛浓郁的主题景观、无处不在的细节景观装饰、高覆盖的立体绿化、严谨的细节处理、细心的景观维护等（见图1）以万科、绿城、龙湖等标杆房企景观工程为例。（见表1）

2、景观成本优化控制的原则

景观设计及施工成本在整个建安成本中所占比重高，且后期养护费用大。因此房地产开发项目在对景观进行设计及施工过程中必须时刻注重景观成本的优化控制，尽可能的在满足景观实用性、观赏性、品质性的基础上降低景观成本[4，5]。笔者通过对万科、绿城、龙湖等标杆房企多个项目景观工程成本优化控制的调研、对标，总结景观工程成本优化控制原则主要有以下三点：

（1）控制软硬景比，硬景：软景=3：7（面积比）

（2）低造价的景观面积，草坪、灌木、硬景非石材面积＞53%

（3）控制大乔木，控制大乔木数量及景观单方造价

3、景观成本优化控制的措施

3.1 明确景观显性成本与隐性成本的比重

显性成本是景观工程中显露在外所产生的成本，这部分直接影响景观的品质感，相应的景观工程中也会产生一定的隐性成本。要合理分配二者关系，首先要详细分析基地情况，对景观工程的隐性成本进行初步测算，如果这部分成本占总成本比重不大，则适当微调景观的单方造价，以满足需要；如隐性成本占比例较大，则成本需要单独立项，进行这部分建设；其次，针对部分项目的特殊情况，将竖向景观面积计入总的景观面积计算景观成本，以免出现因实施面积与计算成本面积相差较大而出现的成本不足，影响景观品质。

3.2 调整软硬景的比例，平衡效果与造价

软硬景面积比例一般为7：3，软景的成本投入一般不低于景观总投入的60%，以确保绿化景观的质感。硬质景观是整个景观中的点睛之笔，但需要减少硬景的发力面积，对面积有限的硬景集中发力，在有限的成本条件下将重点区域的硬景尽量做到精致。

3.3 软景中增加草皮的比例，调整空间感受，降低景观成本

软景内部比例需要确定相应的控制原则，进一步对成本细化，增加绿化景观中的草坪比例，营造一种开阔的景观空间，给客户不同的景观感受，这对高层楼盘尤为重要。

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3.4 硬景中大面积复制的构筑物进行材料上的优化

硬质景观的优化对象是那些反复重复且不是作为视觉焦点的重要景观处，在保证效果的基础上对用料进行适当的精简和替换，省下来的成本可以用于提升重点硬质景观的品质。

总结：

成本的优化控制是有效的提升景观工程品质的最重要因素之一，主要从成本的优化控制原则、软景工程的成本优化和硬景工程的成本优化三个方面来提升景观工程品质，将有限的成本最大限度的发挥其作用，从而既满足人民对美好居住环境的追求，又使得房地产行业实现多赢与共荣。