大型商业地下空间与地铁共建的投资和经济效益分析

文/华倩 上海汽车工业开发发展有限公司 上海 200042

1、工程概况

18号线一期工程从北至南纵贯宝山、杨浦、浦东三区，北起长江南路，南至航头，计划2020年前建成。其中平凉路站位于杨浦区江浦路平凉路交叉口，基坑周边环境复杂，临近区政府和一所中学，基坑离开周边建筑物最近距离约20米左右。站点为地下二层车站，其站台形式布置为一岛一侧双列位式车站，分段明挖顺作法。该站设计共设置6个出入口，其中的1号、2号出入口、地面至展厅的无障碍垂直电梯与地铁上盖建筑物同步设计和开发建设。本站点地铁上盖建筑物基地面积5660平方米，总建筑面积约2.3万平方米，拟建一幢地下二层、地上十层的办公楼，基坑开挖深度达到9.4米。

2、建设内容

地铁18号线平凉路站点1号、2号口地下通道，一层出入口及无障碍电梯等均匀布置在所建建筑物内，计划完成出入口和电梯井土建部分的施工，完成地下连续墙共墙部分的建设，并约定在规定时间内将完成管线回迁和临时翻交道路的复原工作。

3、投资性分析

建筑方面：由于设计规范对人防和车位配比的要求，导致地下建筑面积增加，但地铁占用地下室空间导致停车数量减少。与地铁共建均为混凝土墙，防水等级提升从二级提升至一级，抗渗等级提升从P6提升至P8。由于地铁建设导致的市政道路拓宽，从而退红线后的建设用地面积减少，容积率不变，导致地上建筑面积减少，但地铁出入口占用商业面积。

结构方面：结构设计使用年限增加，安全等级和抗震等级提高。结构设计使用年限从50年提升至100年。安全性等级从二级提升至一级。抗震等级也相应提高一个等级。荷载增加，框架柱断面增加混凝土、框架柱及底板支座增加钢筋。

基坑围护：基坑需整体加固，地铁联通口的三轴搅拌桩和高压旋喷桩相应数量增加。

配套费用：环境监测、材料检测、轴线复测、勘测定界、施工图审图、招标代理、投资监理、工程监理等前期配套工程，由于增加投资额所引起的增加。

前期费用：共建区域内的管线搬迁、临水临电临排等费用的增加。

建设周期：由于共建的影响，建设周期由两年变成三年，建设单位管理费用相应的增加。

4、经济性分析

地铁经济是一种轨道经济，是指由于地铁的建设带来的交通便利，带动周边经济的发展，地铁沿线也成为城市的经济线。地铁能够把人流、物流、商流有效的聚合起来，然后集中性的释放。释放的效益，不是平面效益是立体的，空间、地下，地段通过地铁得到进一步提升，充分的体现其商业价值。

4.1 政府与民间资本的有效结合

地铁建设作为重大的政府投资项目，大型商业地下空间与地铁共建的商业经济模式充分发挥了政府和民间的共同配合， 政府在时间和空间上提供支持，民间资本作为经济支持和推动。政府为地铁共建项目提供更好的平台，加快地铁站点周边企事业单位和居民的拆迁、以及相关的安置工作，便于在时间和空间上争取到最大保障，民间资本通过招拍挂的形式购入土地进行商业开发。政府与民间资本有效的结合起来，共同推动城市经济的发展，拉动了消费和投资的增长。

4.2 产业聚集

经济学中系统提出了产业聚集理论，即是在特定的地理位置上集中相互关联性的企业、专业化的服务供应商、以及相关的配套机构。目前地铁共建项目中，集中的产业链有金融业、餐饮业、零售业、商业等，相互交错、有效合作、紧密联系，共同构成集各种产业于一体的多元化商业经济模式。产业聚集使整个地铁沿线形成一个极具竞争实力的经济区域。地铁商业发展不仅会促进城市经济的发展， 扩展城市的发展空间，还会为社会创造更多的就业岗位，如沿线商业所需综合型人才、周边市政设施维护所需管理人才及地铁运营高端管理人才等，解决更多城市劳动力的就业问题。

4.3 资源整合效应

地铁发车频次高，具有巨大的运载能力，地铁的运送大量的乘客，客观上凝聚了巨大的消费需求，市区网络+郊区放射线的普遍模式，让市区的商业点形成网状辐射模式，有点及面，有线带串，通过地铁的输送人流也凝聚了资金流，区域网和产业链。通过规模化，集成化的系统开发，实现品牌化、专业化和连锁化的经营模式。活跃地铁商圈，促进经济区域的催生，最大限度的挖掘轨道交通商机。通过物流的整合，信息流的整合，客流的整合，商流的整合，满足了不同消费人群的偏好与效用，从而刺激消费的同时也拉动了商业发展和经济增长。

4.4 经济效益

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本案周边新建办公项目多数规划配套商业，包括独栋的商业和裙房商业。地铁沿线区域价格标杆，租金可达到6-7元/平方米/天。周边的商业形式以服务于周边居民的沿街商铺和办公楼为主，能满足常住居民的日常生活。本区域内新建的商办项目和大型商业综合体也相继崛起和成熟，大量的商务办公群体的涌入以及杨浦东外滩的固定人口，可以带来近10万人的消费力。区域内新建的品质较高的商业项目，租金接近10元/平方米/天。城市轨道交通一般会穿越高密度的旧城区，它的建设能调整旧城区的土地利用结构，扩大城市框架。随着地铁的不断延伸，直接带动了沿线房地产的开发和楼市的旺销。据相关数据显示，地铁沿线物业升值15%-25%，地铁开通运营后，沿线物业更是能再次升值15%-25%。

结语：

与地铁共建工程，通过合理的划分工作面，使基坑开挖达到良好的效果，施工周期控制在有效范围区域内。共联、共治、共享、共同营造。随着城市轨道交通建设的迅速发展，地铁交通覆盖了城市主要商业圈、经济圈等城市密集区，全国一些大中型城市特别是一些特大城市如北上广等市区，越来越多的地下空间综合体与轨道交通进行紧密的整合和开发，相比纯地下空间综合体开发，这种将轨道交通与地下空间综合体一体化建设的建设模式，能更好地将轨道交通与地下空间综合体各自的优势特点进行结合，尽可能地使地下综合体的综合效益达到最大化。当前我国一些正在建设或规划建设中的城市大型地下综合体空间开发项目均结合轨道交通枢纽进行开发，这种将地铁车站、大型商业地下空间以及上部高层建筑形成一个大型建筑综合体进行同期共建，可大大缩短了建设工期，节约造价并减少对周边环境的影响，适应了我国城市快速发展的需求。本工程就投资和经济效益做了详细的分析，为后续类似工程建造提供借鉴。