胡葆森，深耕中原的“92派”

冯璐

胡葆森 1955年出生于河南濮阳，建业控股有限公司董事长，和王石、冯仑并称为“中国地产三君子”。1979年从郑州大学毕业后进入中国纺织进出口公司河南分公司工作，1992年筹建河南建业房地产开发有限公司，曾获首届“全国非公有制经济人士优秀中国特色社会主义事业建设者”称号。

胡葆森身上有很多反差。见过他的人，都无法将他和长袖善舞的地产商人联系在一起，而是亲切地称他“老胡”，仿佛这位面相憨实、笑容和蔼的河南人是邻家的长者。

老胡骨子里沉淀着中原农耕文明的中庸、平和。他不跟随地产圈遍地扩张的风气，始终将版图限定在家乡。在商业模式上，他却时常锐意创新，曾率先实践“十年还本”等市场策略，如今转型也开辟出“新型生活方式服务商”的新路，还筹备将相关产业打包上市。

被问及“如何兼顾中庸和灵活”时，年过六旬的胡葆森微仰着脸，自豪地说：“我们河南人擅长兼容并包。”

地产商之外，胡葆森的另一个身份是中原文化传播者，这也是他更乐意强调的。提起河南，他显得感性而又多情——这里是他创办建业地产的起点，也是驱动他事业持续发展的价值原点。他如同一名渴望尽孝的孩子，将所有商业选择都围绕中原大地。更难得的是，胡葆森的家乡情怀和商业回报总能一脉相承、互为呼应。

“看遍精彩的大千世界”

2019年是胡葆森创办建业的第二十七个年头。在近万个如同精密齿轮般运转的日夜里，他驻扎河南，带领建业成为资产近800亿元的房企。和他不温不火的个性一样，建业的全国排名并不靠前，但始终稳居百强之列。

按照惯例，人均GDP在13000美元（约合9万元人民币）时，地产业趋向饱和。胡葆森早在2015年就未雨绸缪，向“新型生活方式服务商”转型。他打造了一个包含教育、养老、休闲、理财、文旅等业务的链条式服务体系，力图将地产客户资源转化为新的竞争力。“这是在提升存量资产价值，城镇化带来的消费升级是新蓝海，客户集中于一省的建业对此更有优势。”胡葆森说。

2018年国庆期间，郑州“足球小镇”开业。图为胡葆森（中）在现场。

胡葆森穿中式服装，讲话不疾不徐，习惯引经据典，颇有几分儒生风范。他崇尚淡泊，推辞了多数讲座邀约，“知行合一的听众不多，不如把时间用来‘三省吾身”。

其实，胡葆森的经历很“跨越”，也“洋派”。他当过知青，1979年从郑州大学英语系毕业后，分配至中国纺织品进出口公司河南分公司，投身国际贸易。作为最后一届工农兵大学生，他珍惜一切学习机会。在一次全国外贸业务员外语测试中，胡葆森考了第一名，“我怕自己底子薄，连出差时都在整理题库”。勤奋的胡葆森很快成了业务骨干，并被派驻香港成立外贸机构。

香港给胡葆森打开了市场经济的窗口，让他第一次接触到地产。他炒楼赚到上千万港元，也从中学到了经验。在他驻香港的10年间，中国对外开放逐步深入，他也满世界跑贸易，去过60多个国家。正如他当时学的《Moon River》中所唱——“看遍精彩的大千世界”。

正当单位希望胡葆森常驻香港时，他却在众声反对中递上辞呈，回老家创办地产公司。他的底气出自“饮水思源”的乡情，也源于对内地形势的预判，“当时内地城镇化率接近30%，即将提速，地产呈风起云涌之势”。

1991年底，胡葆森从体制内拿了最后一笔工资，成为“92派”创业大军的一员。他对此心怀感恩，“我总能赶上重要的时代节点，是时代大潮把我‘推下海”。

建成沟通国际市场的“红旗渠”

1992年5月，建业地产诞生在郑州市丰产路。当时条件艰苦，沙发弹簧坏了照用。五六个人挤在狭小的办公室，很多人身上起了痱子。尽管如此，大家劲往一处使，有活争着干。为方便加班，有人甚至直接把床搬到单位。

胡葆森颇为激动地忆起1993年的春天。他在郑州郊区买到第一块地，致力于开发超级大盘“金水花园”，还提出“永不妄称第一，永不甘居第二”的愿景。彼时的建业员工不到30人，但大家心里都激荡着创业的热情，充满英雄理想主义的口号鼓舞了每一个人。

不过，由于全国经济过热，中央紧急出台“国十六条”。金水花园应声陷入滞销泥潭，加上未付清地款，负债很高。“印象最深的是去上海拆借资金，找不到地方住，只好去了一家价格有些昂贵的宾馆，很心疼，但也只好安慰自己，总算办了件大事。”

即便在最困难的时刻，胡葆森也恪守信用，保持零坏账的纪录。他在那段时间累计服用了48片舒乐安定（一种镇静催眠药），却还是凌晨三四点就醒来，迎接千头万绪的一天。胡葆森一边找钱、一边卖房。他采用从香港学的“按揭贷款”售楼法，并推出“十年还本”模式，即当年购房且付清房款的业主，10年后，建业将这批业主的购房款悉数退还。这些举措相当奏效。1993年6月19日，金水花园售出第一套房，此后一路畅销。

这场挑战使胡葆森深切感受到“规律”二字。他一有空就研究国外知名企业的发展史。在他看来，中原人最擅长的就是吸纳外来经验，“‘92派是中国现代企业制度的试水者，要不断摸索发展规律”。

1998年，国家推进住房市场化改革，各大房企纷纷扩张规模。此时的胡葆森却未跟风轉向北上广深，而是倡导“省域化”。“我希望扎根家乡，推进河南的城镇化进程。”说这番话的胡葆森内心火热、目光笃定。

经反复论证，胡葆森将“向下走，向小做”作为方向，专注开发中等城市及中心县市，“河南城镇化还有15年增长期，人均住房面积与品质仍有提升空间”。

知难而进易，急流勇退难。建业的利润增长率一度比不上“遍地开花”的房企。在二三线城市，每平方米房子的利润仅二三百元，甚至不赚钱。业界不屑、员工不解、投资人质疑，令胡葆森心力交瘁，但他爱这片古老的土地，坚信河南的1亿人口正迸发出惊人的消费力。

和顺天道、守时令的农民一样，胡葆森深耕河南，收获累累硕果。2003年，建业兑现“十年还本”承诺，赢得市场信任。2006年，凯德置地入股建业。2008年，建业经受住全球近百家投资机构的考量，在港交所上市。路演期间，胡葆森用英语将河南描绘得神秘而富有生机，吸引美国一家基金公司买了上百亿元的股票，这令他倍感兴奋：“这等于是挖通了国际资本市场的‘红旗渠，用美金给河南人盖房！”

等到各地纷纷出台限购令，很多房企这才进军三四线城市，而建业已完成约70个城市的布局，形成“省市县镇村”五级市场联动格局。胡葆森坚守一省的前瞻性也逐渐显现，部分县城一年就能卖出15亿元的房子。2018年，建业销售额706亿元，县城的销售额占40%。

用资本盘活中原文化资源

打造“省域王国”的胡葆森，还有更长远的打算。他如今最挂心的是谋划特色小镇，助力中原文化走出去。

为复兴开封古城，胡葆森投30亿元打造“宋文化”品牌;为重振传统杂技，他在杂技之乡——濮阳东北乡开发了杂技文旅小镇;为让老字号传承光大，他搜集面临失传的河南传统美食，聚合成有成熟商业设计的“建业大食堂”;胡葆森还希望中原小镇能传播到全世界……

胡葆森的选择总饱含“92派”的家国情怀，且不悖于商业逻辑。也正因如此，全国工商联评选建业为2018年“民企社会责任优秀案例”。胡葆森颇为欣慰地提到，有一家老开封鸡蛋灌油条，原本是一对老人打理的老店，仅能维持生计，老人的孙子也远赴广东务工。老店加入建业大食堂后，一口气跟着开了5家分店，孙子也主动返回家乡，将鸡蛋灌油条作为家族事业悉心操持。

包含地产、文旅、农林牧渔等行业的城乡复合体，是建业的转型方向，也是胡葆森眼中推进城镇化的新载体。尽管地产仍是建业的主业，但地产快速稳固的增长模式已然结束。作为新经济环境下的房企“掌舵人”，胡葆森用“循道追光”来概括自己的状态，“要紧紧围绕社会需求，向着若隐若现的亮光走”。

老胡经常揣着一本《菜根谭》。在郑州樱桃沟的建业“足球小镇”，他亲自在入口牌坊处写下“长安古寨”四个行体字，迎面而立的是挂红灯笼的仿古青砖建筑，里面上百种河南传统小吃冒着热气。随着新年到来，小镇中央的戲曲舞台灯火辉煌，一出新剧目即将上演。（完）