房地产开发企业成本管理中存在的问题及对策

郭文磊

天水财信房地产开发有限公司 甘肃 741000

前言：近几年来，国民经济得到了快速的发展，建筑行业也处于繁荣的发展态势中。对于房地产企业来说，做好成本管理工作是非常重要的。目前，很多房地产开发企业在成本管理中都存在着一定的问题。针对这种情况，应该增加成本管理的科学性和有效性，使房地产企业能够得到更好的发展。

一、房地产开发企业成本管理中存在的问题

（一）内部控制比较薄弱，偏向于在事后进行控制

在现在的房地产企业中，成本管理上存在内部控制薄弱的情况。很多企业都偏重于在事后进行总结和控制。尤其是在规划设计时，没有对成本做好提前预测，对于成本控制也缺乏重视[1]。在开发阶段，没有提前规划好具体业务，大多都是在事后进行控制。当出现成本超出预支的情况时，只能在后续工序中减少成本，从而使总体的预算成本得到保障。

（二）成本管理体系和机制有待完善

虽然大多数房地产公司比较注重成本管理，但由于缺乏经验，公司内部没有建立成本管理体系，有些企业甚至没有负责成本管理的部门。即使有的企业建立了成本管理的制度，但是在执行的时候并没有起到什么作用，不能将成本控制的作用真正的发挥出来。

（三）缺乏对项目决策的重视

在房地产开发决策阶段，成本费用不是很多，但是对整个项目的成败却有着非常重要的影响。但是，很少有房地产企业愿意在这方面投入资金，形式化比较严重。有的房地产开发商在做策划报告的时候只是为了筹集资金。这样一来，就降低了策划报告的可操作性。有些策略报告看起来比较肤浅，并且只对大的项目研究可行性，对于小的项目只能在主观上做判断。

（四）信息化水平不高

现在，我国的房地产企业在信息化管理方面主要体现在办公自动化、可行性分析、物业管理等方面，但是在管理项目时却缺少信息手段的支撑。很多信息都是经过手工处理的，这样很容易在处理信息的过程中出现遗漏、失真等情况，在决策上也容易产生失误，增加整本，加大风险。

二、房地产开发企业成本管理的对策

（一）成本管理体系设计要不断完善

房地产公司在管理成本时应不断改进设计体系。首先，企业应该根据自己的实际情况做出正确的发展定位。在这个基础上，在不同领域的成本管理重点应该明确，确定企业的成本控制目标。其次，企业应该对成本管理的组织构架进行控制[2]。在企业内部应该有专门负责成本管理的部门，并且应该接受董事会的直接管理，使企业的各个部门能够共同努力，将成本管理工作做好。最后，企业应该以全面预算为工具，以投资总额为基础，充分考虑项目的特点，通过固定预算以及弹性预算等方式计划好预算的成本，并且将此作为刚性的约束，控制企业的业务流程。

（二）强调项目开发建设阶段的成本控制

房地产企业在项目开发阶段也要做好成本控制。首先，要做好合同管理工作，减少工程上的索赔。在施工的过程中，应该对工程的变更进行有效的控制，尽量减少变更情况的发生，这样才能做好成本控制。对于必须要做出变更的内容应该做好预算，提前预知工程变更对于总造价产生的影响[3]。其次，在技术措施方面，有效控制项目投资。对于主要的施工方案要做好论证，使新材料和新工艺得到广泛的使用，在技术上要做好项目投资。一般来说，材料的费用占工程总费用的70%。直接会对间接费用的高低产生一定的影响。因此，采用新工艺和新材料才能够有效的提高劳动生产率，使工期缩短。最后，监督好施工的进度。在施工的过程中，经常会出现工期超出合同的情况，这样会增加企业的施工成本和管理成本。同时，还会影响房地产企业获得预售许可、销售回款。在超期交房的情况下还要对业主进行经济上的赔偿。有很多因素会影响到施工的进度，因此，房地产企业应该做好材料管理和分包协调管理工作。

（三）加强对成本管理的考核监督

房地产企业应该根据业务部门和项目管理的内容准确的划分责任单位，明确成本管理的目标和权责，实现责任化的成本管理方式。在成本管理的手段上，应该建立信息化的系统，及时对数据进行汇总和分析，监督责任单位在成本控制过程中是否存在问题，提高成本管理的针对性。另外，应该以成本支出为依据，制定成本管理的考核指标，对于不同的责任部门需要进行绩效管理，并通过分析数据进行评估，建立明确的奖惩制度，从而实现成本管理的激励效果。

（四）提高房地产开发企业的信息化水平

在信息时代，房地产企业在成本管理时也要进行信息化管理。各个部门应该建立动态的成本台账，通过信息化手段的辅助及时反映出各个部门的成本。成本管理体系能够将项目成本的信息平台直接的反应出来，从而帮助企业建设成本体系，使操作流程更加规范化，跟踪企业的核心业务，有效结合业务、财务和资本管理。合同管理是整个体系的核心，主要包括估算成本、合同台账、合同结算、资金计划等内容。系统还可以为业务决策提供一定的依据，例如支付时间，历史帐务等。信息管理方法可以简化企业管理成本，提高员工工作效率，有效监控项目。信息系统还可以及时反映目标成本与动态成本的差异，提高企业控制成本的能力，加快企业决策过进程，提升企业的核心竞争力。

结论：总而言之，对于房地产开发企业来说，成本管理非常重要。因此，房地产企业应完善成本管理体系的设计，强调项目开发和建设阶段的成本控制，加强成本管理的评估和监督，提高房地产开发企业的信息化水平，不断降低工程造价，提高企业管理水平，提高企业员工参与成本控制的热情。