新修正《土地管理法》的9大亮点及对农民的影响

覃刚

土地是最重要的自然资源，土地制度是国家的基础性制度，随着改革不断深化，现行农村土地制度与社会主义市场经济不相适应『『的问题日益凸显，比如因征地引发的社会矛盾问题；农村集体经营性建设用地不能与国有建设用地同等入市、同权同价的问题；宅基地的取得、使用和退出制度不完善导致农民对宅基地的用益物权难以得到保障的问题；被征地农民难以享受土地的增值收益问题等。这些问题必须通过深化改革来破解。

2019年8月22日，十三届全国人大常委会第十二次会议召开，土地管理法修正案草案提请审议。2019年8月26日，十三届全国人大常委会第十二次会议审议通过 《中华人民共和国土地管理法》（以下简称 《土地管理法》）修正案，到这里，《土地管理法》迎来了它的第三次修正，并将自2020年1月1日起施行。

1 新《土地管理法》的9大亮点

1.1 扫除集体建设用地入市的制度障碍

根据《土地管理法》第二条可知，我国的土地性质分为2种，一种是全民所有制土地，一种是集体所有制土地。根据 《土地管理法》第八条，可以进一步知道，城市市区的土地属于国家所有，也就是前面说的全民所有制土地，这部分土地的所有权由国务院代表国家行使。农村和城郊的土地，通常属于农民集体所有，宅基地和自留地、自留山也属于农民集体所有。

本次修法，最大的变化就是破除了农村集体建设性用地入市的制度性障碍。修法之前，如果要使用农村集体土地进行开发建设，则必须先对该土地进行征收，以使其土地性质从集体土地变更为国家土地。修法之后，农村集体所有的土地入市交易，不再需要经过征收程序，可由农村集体经济组织自行组织实施。

1.2 首次明确界定了“公共利益”

以前，在运用征地权力的时候，对于什么是“公共利益”并没有明确的规定，往往导致在征地过程中，“公共利益”的解读被扩大化，征收范围被扩大，进一步导致作为征地方的政府和作为被征地方的农民产生利益冲突，引发社会矛盾。

新修正的《土地管理法》增加了一条，对什么是“公共利益”进行了列举式说明。“公共利益”的范围，主要涵盖以下5种情况：一是军事需要和外交需要用地的；二是政府组织实施的能源、交通、水利、通信、邮政等基础设施建设需要用地的；三是政府组织实施的科、教、文、卫、体，生态环保，资源保护，防灾减灾，文物保护，社区综合服务，社会福利，市政公用，优抚安置，英烈保护等公共事业需要用地的；四是政府组织实施的扶贫搬迁、保障性安居工程建设需要用地的；五是在土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内，经省级以上政府批准，由县级以上政府组织实施的成片开发建设需要用地的。

1.3 完善征地程序

首先，征地前要开展土地现状调查并对征地相关信息进行公示，保障农民的知情权和平等协商权利。其次，在多数农民不满意征地补偿的情况下，政府必须组织听证会，在和农民达成协议后才能提出征地申请，办理审批手续。再次，审批公告由以前的批后公告改为批前公告，更多保障了农民的话语权、参与权及监督权。

1.4 改革征地补偿

《土地管理法》修正以前，仅仅依据土地原有用途，以及采用土地的年产值的倍数法来确定对农民的征地补偿标准。新修正的《土地管理法》确定了征地补偿的原则，即“被征地农民原有生活水平不降低，长远生计有保障”。在确定安置补偿费标准的时候，要综合考虑土地原用途、土地资源条件、土地产值、土地区位、土地供求关系、人口、经济社会发展水平等因素。足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用。同时，将被征地农民纳入养老社保体系。

1.5 明确集体建设用地入市的条件和程序

首先，拟入市的农村集体建设用地必须符合用地规划，只能用于工业和商业。其次，应当办理审批和登记手续。再次，应当经本集体经济组织成员的村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表的同意，方可以出让或者出租等方式交由本集体经济组织以外的单位或者个人使用。

1.6 明确使用者再转让的权利

通过出让或者出租获得集体经营性建设用地使用权的单位或者个人，还可以对该土地使用权进行再次转让、互换，或者以该土地使用权作为出资，将该土地所有权赠与他人或者办理抵押。这样一来，土地使用权人就能更为灵活地掌握土地使用权，以获取更多的利益，从土地作为生产资料参与市场资源配置的角度来看，其用途可得到最大的优化。

1.7 下放宅基地审批权

在宅基地审批方面，权利进一步下放，由最基层的乡政府或者镇政府进行审批。只有在涉及占用农用地的情况下，才区分不同情况由国务院或者省、自治区、直辖市、市、县政府批准。

1.8 增加了户有所居的规定

新的《土地管理法》仍然延续了一户一宅的宅基地政策。对于人均土地少，不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级政府可采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民的居住权。在符合乡镇土地利用总体规划、村规划，并不占用永久基本农田的前提下，尽量使用原有宅基地和村内的空置宅基地，改善居住条件和居住环境。

1.9 鼓励闲置宅基地有偿流转

对于已经进城落户的农民，其原有宅基地及住宅如果处于闲置状态，则是土地资源的巨大浪费，为解决这一问题，可将闲置的宅基地资源配置到更需要的地方。新的《土地管理法》鼓励进城落户农民自愿有偿退出宅基地，以使土地资源实现最优化配置。

2 修正后的土地管理法对农民有什么影响？

2.1 征地过程中农民的发言权有了更大保障

新修正的 《土地管理法》规定，集体经营性建设用地的出让、出租等，都必须经2/3以上的村民或者村民代表同意。还规定，县级以上政府在征收土地前，应当先开展土地现状调查、社会稳定风险评估，并将征收范围、土地现状、征收目的、补偿标准、安置方式、社会保障等情况予以公告至少30天，并听取被征地的农民的意见。如果多数被征地农民觉得安置方案不合法，县级以上政府就应当组织召开听证会，依法修改方案。只有这些前期工作完成后，县政府才能申请征地。

2.2 被征地农民的利益有了更多保障

农民的土地一旦被征收，则将面临失去赖以生存的生活来源，不利于社会稳定。新修正的《土地管理法》确定了征地补偿的原则，即“被征地农民原有生活水平不降低，长远生计有保障”。在确定安置补偿费标准的时候，要综合考虑土地原用途、土地资源条件、土地产值、土地区位、土地供求关系、人口、经济社会发展水平等因素。足额支付土地补偿费、安置补助费及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用。同时，将被征地农民纳入养老社保体系，以确实实现原有生活不降低，长远生计有保障。