居住权制度建立的可行性探讨

孙昕苑

(河南财经政法大学，河南 郑州 450046)

居住权是指特定人因居住而使用他人房屋的权利。近年来，随着房地产价格的持续上涨，人们的居住问题不可能完全通过房屋的所有权来解决。然而房屋是人类生存所必需的栖息之所，所以法律有责任为人们享有长期、稳定的居住权利提供一种现实的可能性。近年来，这一制度也受到了诸多学者的关注，虽然我国在制定物权法的过程中一度肯定该理论，但在最终颁布的《物权法》中并没有居住权的一席之地。

一、居住权制度的历史发展

(一)居住权制度的起源

古往今来，住房一直都是百姓关心的问题，也是与百姓生活联系最密切的问题。解决居住问题，是促进国家稳定繁荣发展的重要问题。从渊源上看，居住权最早起源于罗马的婚姻与家庭关系中，并且与财产的继承制度相关。在罗马法中,有关因居住而使用他人房屋的权利涉及到用益权、居住权和使用权等三项他物权。这三项权利都属于人役权,即为特定人的利益而使用他人所有之物的权利。居住权最初的出现是为了生活保障的制度而设计，是作为人役权的一种形式而出现的,它作为人役权的一部分，主要发挥着救助、扶养的作用。而在当今社会，居住权不仅局限于保障人们的基本生存权利，更多地是实现物尽其用的目的。罗马法立法为非所有权人因居住而使用他人房屋提供了多种法律手段。我国在制定物权法时,可以根据我国的社会历史习惯和实际需要,借鉴这些立法例,建立相应的居住权法律制度。

(二)居住权制度的发展

1.大陆法系国家居住权制度的继受和发展。受罗马法的影响，大多数大陆法系国家都设立了居住权制度。尽管各国立法不尽相同，但是在一定程度上均借鉴了罗马法中居住权的规则。

法国民法基本上是照搬了罗马法的役权划分，采用地役权、人役权二分法。其中，在其设立方式上有一定的发展。《法国民法典》是自由资本主义时期的产物,其中规定了居住权可以依法律规定或个人的意思设定。在当时个人主义思潮下，契约自由原则、过错责任原则、所有权绝对原则被确立为近代民法三大原则，这三大原则很多都渗透到居住权中，契约成为较为普遍的形式。

地役权、用益权和限制的人役权制度构成了德国的役权制度。限制的人役权的一个重要特点是只能在不动产上设立，而且只能为某一特定的人设定。居住权是限制的人役权中最主要的一种，德国民法对此加以规定。在德国，妇女在一般情况下，婚后只做家务而没有自己的工作收入。根据限制人役权的规定，离婚男子可以为其前妻设定居住权，这种权利由其前妻终生享有，但是不得转让或由其前妻的继承人继承。当然，居住权也可以由不动产所有权人为其他需要抚养的人设定，也可以为需要出卖其不动产而又必须保留对不动产使用的人而设定。

2.英美法系国家的居住权制度。英美法系虽然在法律渊源上与大陆法系不同，但其也有关于居住权制度的立法和判例，主要体现在婚姻家庭领域。英国现行的居住权制度集中规定在1996年出台的《家庭法案》中，该法案将家庭住宅的解决与避免家庭暴力密切结合，专设“家庭住宅与家庭暴力”一章，对配偶、前配偶、同居人、前同居人和居住权做出了规定。根据该法案，婚姻住宅权就是一方配偶基于契约或法律的授权而享有住宅使用权或所有权，且该权利具有很强的对抗效力。美国的居住权制度在婚姻家庭领域与英国相似，除此之外，其还有一种涉及居住权的终生地产制度。根据该制度，特定人基于法定或约定情形，于其生存期间内对特定财产(一般为不动产)享有居住权，直至该特定人死亡或者约定的条件成就时终止。这一制度的主要目的在于保护老年人等弱势群体的居住利益。在美国，有经验的律师会根据终生地产权制度，为年老的房产所有权人起草一份转让所有权给其子女但保留其对房产终生居住权的契约，从而保证了让与人余生有房可住，并且避免了子女制约其继续居住状态等现象的发生。

二、居住权制度纳入我国物权体系的必要性

(一)居住权制度能满足人们对房屋利用的多样化需求

1.购买能力的限制。近年来，城市人口急剧增加，建筑成本及土地资源的有限等原因致使城市的房价居高不下。据调查，80后到90后的适婚青年大部分缺乏独自购买房屋的能力，结婚购房往往依靠父母拿出一生的积蓄支持。如此购买的房屋归谁所有是直接影响两代人的问题，假设房子登记在子女名下，逐渐年老的父母可能要面临老无所居的困境。如果能设立居住权就可以较好地解决这一问题，即使房子登记在子女名下也不会影响父母的居住，即可解决子女与父母的双重问题。

2.保留房屋居住权的房屋买卖。改革开放以来，随着我国社会经济的发展，计划生育政策的实施使得独生子女人数增多，养老压力增大，抚养问题成为社会的一大问题。在这种情况下房屋又是个人财产的重要部分，是较为稀缺的资源，实现人人享有房屋所有权目前仍然是困难的，因此在社会生活中为了房屋使用的问题产生的法律纠纷越来越多。但是由于目前我国对于居住权的规定尚不完善，导致弱势群体的利益受到巨大的损害。居住权制度的设置有助于解决“老龄化社会”的养老问题。面对庞大的老年人群体，养老成为整个社会必须面对的问题，我国目前社会保障体系尚不健全，仍以家庭养老为主要养老方式。但是，现代社会生活节奏的加快，以及家庭结构发生了变化，极易使老年人得不到供养。

设立居住权制度，老年人可以以保留居住权为前提合理地处分自己所有的房屋。这样，老年人不仅能获得安度晚年的费用，享受自己的财产带给自己的好处，也不会丧失对房子的居住权。交易的买方也可获得价格上的优势购买房屋，一举两得。

(二)居住权制度能够保障弱势群体的利益

老人、妇女、儿童依然属于弱势群体，许多情况下，面对生活中这个经济价值大又必不可少的房子显得是那样的无能为力。设立居住权制度能为解决这个难题提供较为合理的途径。例如共有一套房子的夫妻解除婚姻关系，在一方不享有房子的所有权但住房有困难的情况下，可以保留对另一方房子一定期限的居住权。在老龄化的社会中，丧偶老年人再婚大部分不履行法定的结婚登记，只是简单的同居在一起。在这样的“关系”中，如果有房子的一方先行离去，另一方极有可能会面临居无定所的困境。设立居住权制度，房屋的所有权被老人的继承人继承，同时与之同居的“老伴”尚有居住的权利，安心养老。

三、我国建立居住权制度的可行性

(一)设立居住权符合经济上的效益性

由于经济的快速发展，人们对财产利用方式的多样化，居住问题因建筑成本高昂等特性，不可能都通过所有权制度来解决。居住权的设立，不仅是房屋所有权人在经济上行使、实现所有权的结果，而且为非所有人提供了通过法律途径比较稳定地使用他人财产的可能性，是社会资源利用高效化发展的结果，也是物权社会化趋势的体现。居住权的设立使房屋的利用方式呈现了多元化的趋势，房屋的效用得到充分地发挥，也使各方当事人的利益实现了平衡，减少了纠纷的发生。

(二)居住权制度与社会保障制度的完善相适应

社会保障是指国家通过立法和行政措施设立的，旨在保证社会成员基本经济生活安全各种项目的总和。社会保障作为一项国家职能，具有公共性，而居住权则属于私法范畴，二者在不同的领域通过不同的方式给社会成员的基本生活提供保障，是并行不悖的两种制度。

(三)居住权制度能融入我国的立法制度框架

在我国具有设立居住权的社会基础和立法经验。目前我国物权法中关于用益物权的规定是符合中国特色社会主义经济的，也是居住权存在的基础。我国曾在物权法草案中将居住权纳入用益物权的范畴，用十二个具体的条文详细地规定了居住权适用的主体、客体、设立的方式等等内容。在必要的情况下，将居住权直接归入用益物权是合乎逻辑的。在现代社会，房屋是一项重要的不动产，对房屋的利用和收益是现代社会普遍存在和关注的内容，设立居住权能够进一步完善我国的用益物权制度。

居住权历经千年发展不断完善，其功能从单一的生存保障扩展到房屋投资领域，越来越适应现代商品经济的发展。我国司法实践中，存在大量居住权纠纷，设立居住权制度，可以解决关于房屋居住和投资的双重问题，有利于保障弱势群体的利益，实现房屋形式的多样化利用。而且居住权制度具有无法为其它制度所替代的独特功能，因此确实有必要纳入我国物权体系。